2007-10-28 23:50
http://blog.drapt.com/ysh0413/81193583003905 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29377
묻고답하기에서 많은 논의가 있었고, 저를 포함하여 많은 고수님들께 개인적으로도
상담을 지속적으로 하는 공세지구 대주 피오레의 투자가치에 대하여 오로지 금전적
가치에만 의미를 부여하면서 묻고답하기에 답했던 나름대로의 의견을 올립니다.
제 개인기준에서 이곳에 대한 의견을 올리니 혹 생각이 다르다고 해도 너무
비판하지 말아주시기 바랍니다.
짐작컨데 이 곳 고수님들 일부도 아마 그곳의 분양권을 가지신 분들도 계신것
같고, 이 분들의 추천으로 또다른 많은 분들도 투자하신 것 같습니다.
죽전,동백,동탄이 그러했듯이 초기 미분양을 극복하고 공세역시 앞 3곳의
아파트처럼 높은 수익률 올릴 수 있을까? 하는점이 대부분의 관심사일
것입니다.
이렇게 비교해보면 대략 가능성 있는 판단을 할 수 있지 않을까 봅니다.
누구도 부인할 수 없는 객관적 기준들...
1. 45-8평기준 최초분양가가 얼마였나?
죽전,동백,동탄 대략 3억2천-5천, 피오레 48평 6억초반.
2. 현시점에서 입지의 우수성은?
3곳이 공세보단 여러가지로 우수합니다.
3. 향후 3년후 입지의 우수성은?
공세도 많이 좋아지겠지만 3곳도 계속 좋아지겠지요.
여기서 가장 중요한 것이 최초 분양가라는 것이 되겠지요.
현재 모델하우스 인근 떳다방들 보유한 물건들 대략 피 3천정도 요구
합니다. 그럼 6억5천짜리 48평이 3년후 얼마의 시세가 될 것인가가
최대의 관심사죠?
이렇게 유추해 볼 수 있습니다.
판교입주시점 판교시세가 주변 특히 용인아파트의 바로미터가 될 것입니다.
현재의 파크뷰 시세와 같거나 그 이상될 가능성이 큽니다.
현재 파크뷰 47평정도 18억정도로 보면 3년후 시세상승분 고려해서
판교 44평 시세는 최하 20억 입니다.(많은 전문가 집단이 예측하는 수준)
앞의 3곳 시세를 판교의 70%로 보수적으로 잡아도 46평대가 14억이라는
계산이 됩니다.
그럼 공세지구의 피오레를 보수적으로 동백,동탄의 70%로 보면 대략
9억5천은 나온다는 결론입니다.
그 사이 예기치 못한 변동수들은 일단 제외하고요...
공세피오레 48평 6억5천투자 3년후 9억5천.
여러분들의 생각은 어떠하신지요?
제 기준으로 볼 때 계약금 10% 의 부담없는 초기자금 투자로 노른자위
용인의 택지지구 당첨을 기대하기 어려운 분들이나 은행예금 정도의
이자수입으로 만족하기 힘든 분들의 대체 투자수단으로서는 어느 정도
메리트가 있는 것 같습니다.
차익 3억에서 이자비용 5천, 취등록세 등 1천5백, 기타 기회비용 손실분
해서 총 기회비용을 1억으로 상정할 때 2억의 차익이 발생하는 군요.
등기 후 1주택자가 아닌 2주택이 되는 상황에서 매도한다면 양도세 50%
빼면 1억의 순수익이 발생합니다. 순전히 금전적인 투자가치 측면에서 그렇습니다.
피오레는 많은 분들이 투자개념으로 접근한 곳입니다.
돈으로 환산할 수 없는 가치를 제외하고 일단 금전적으로 따져본 대주
공세지구 피오레의 투자가치 였습니다.
이정도의 시세차익으로도 충분하다고 느끼시거나 내집마련의 꿈을 이루는
것이 제일 목표인 분들은 편안한 마음으로 접근하시고,
더 큰 시세차익을 염두에 두거나 이미 주택이 2-3채 있는 분들은 적당한
선을 두고 접근하시는 게 바람직하지 않을까 생각합니다.
아뭏던 공세지구 피오레를 비롯해서 향남지구, 봉담지구 등도 장화신고 들어가서
벤츠타고 나온는 지역이 되길 간절히 기원합니다.
현재의 부동산 시장 전반의 흐름으로 보아 충분히 가능성 있어보입니다.
투자하신 분들 화이팅 하시고, 고민중이신 분들 좋은 선택 하시길 기원합니다.
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