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[스크랩] 앗! 나의 실수 ★ |우리동네이야기

2007-07-23 12:08

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자료출처 : 좋은현상으로...Good actual condition

원문출처 : http://blog.drapt.com/koyongso

필자는 지인들에게 “부동산 계약을 맺을 때는 신중에 또 신중을 기해야 한다”는 말을 자주 한다. 법률 상담을 진행하면서 계약자의 착오로 인해 계약이 잘못 체결된 경우를 너무 많이 봐왔기 때문에 저절로 입에 밴 것 같다.
착오로 인해 계약한 것을 두고, 한 번 실수한 건데 억울하다고 하소연하는 사람도 봤고, 착각한 건데 무르면 되지 않겠냐고 떼쓰는 사람도 봤다. 과연 법원은 이 같은 계약자의 착오에 대해 얼마나 관용을 베풀어주고 있을까.
우선 민법상에는 계약체결을 번복할 수 있는 장치가 마련되어 있다. 중요한 부분에 관해 착오를 일으킨 경우 일정한 요건을 충족시키면 그 계약을 취소시킬 수 있는 권리를 주고 있는 것이다. 하지만 한 번 잘못 내뱉은 말을 주워 담는 게 힘들 듯, 착오를 이유로 계약을 취소시킨다는 게 여간 힘든 일이 아니다.
그 동안 대법원의 몇 가지 판례만 봐도 그렇다.
대법원은 부동산 시가에 착오를 일으킨 경우에 대해서는 매정했다. 착오라는 것을 원천적으로 인정해주지 않고 있다. 대법원은 “부동산 매매에 있어서 시가에 관한 착오는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오라고 할 수 없다”고 밝혔다.
거래목적물에 대한 평가와 관련된 문제는 거래 때마다 항상 수반되는 리스크 요인으로 보고 있기 때문이다. 즉, 시가에 대해서는 매수인이 잘 알아보고, 제대로 평가를 해 본 후 계약을 체결해야 한다는 것이다.
담보 대출 규제가 엄해지면서 자주 보게 되는 자금 확보에 대한 착각. 이에 대해서도 대법원은 냉정했다. 예컨대, 매수인 A는 주택 담보로 은행대출을 받아서 매매잔금을 지급하기로 하고, 계약을 체결했다. 매도인 B도 대출에 협력해주기로 약속했다. 그런데, 은행에서 대출이 불가능하다고 통보해 왔다. 하지만 매수인 A와 B가 맺은 매매 계약은 취소되지 않았다. 대법원은 이에 대해 “매수인 A가 대출을 받아 잔금을 지급하려 했던 잔금지급방법이나 계획이 매매계약 내용의 중요한 부분이었다고 할 수는 없다”고 밝혔다.
물론 착오로 인해 맺어진 계약이 취소되는 경우도 간혹 있다.
필자가 진행했던 한 사건의 경우가 그랬다. 매수인 A는 건물을 신축하기 위해 B소유 토지 100평을 매수하는 계약을 체결했다. 계약 당시 B와 중개인 C는 A가 건물을 신축할 목적으로 토지를 매수한다는 사실을 알았고, A에게는 많아봐야 5평 정도만 도로로 편입될 것이라고 말했다. 건물신축에는 아무 문제가 없다는 것이었다. A는 이를 믿고 계약했는데, 결국 30평이나 도로로 편입되어 건물을 신축할 수 없게 된 사건이었다. 대법원은 이에 대해 “도로로 편입되는 토지가 몇 평이나 될지에 관한 것은 계약의 내용을 이루는 것으로서 중요한 부분에 해당하고, 매수인 A에게 중대한 과실이 있다고도 할 수 없으므로 매수인 A는 착오를 이유로 해서 계약을 취소할 수 있다”는 판결을 내렸다.
이처럼 착오로 인한 계약이 취소되는 경우도 있다. 하지만 극히 드물다. 특히, 본인이 꼼꼼히 챙겨야 할 부분을 놓치고 계약을 체결했을 경우 이를 돌이키는 건 쉽지 않다. 이미 엎질러진 물이라고 생각하는 편이 나을 것이다.
때문에 계약을 체결할 때에는 중요하다고 생각하는 부분은 반드시 직접 확인하고, 의문이 나는 점은 곧바로 전문가의 조언을 구해야 한다. 이것이 한순간의 착각으로 인한 엄청난 재산상의 피해를 막는 최선의 방법이다.

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