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[스크랩] 가짜 세입자 찾아내는 법...이코노믹리뷰 |우리동네이야기

2007-06-11 13:36

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자료출처 : 행복을 위한 보물지도*^^*

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조 변호사의 부동산 법률 상담 |가짜 세입자 찾아내는 법

최근 부동산 상승세가 한풀 꺾였지만, 경매에 대한 관심은 여전하다. 아직까지 경매가 훌륭한 재테크 수단이 될 수 있기 때문일 것이다. 아파트나 상가를 낙찰받고자 하는 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 먼저 확정일자를 받은 세입자가 있는지 여부이다.
 
이를 간과하는 경우에는 낙찰을 받아 소유권을 취득하더라도 현재 살고 있는 세입자는 임대차계약기간 동안 당해 건물에 계속 거주할 수 있어서, 예측 못한 손해를 입을 수 있기 때문이다.
요즘은 인터넷 법원 경매사이트에서 ‘물건현황조사표’를 검색해 보면 임차인 내역, 보증금, 임대차 기간, 확정일자 등을 확인해 볼 수 있으므로, 낙찰 전에 반드시 체크해 보아야 한다.
 
일단, 임차인이 있다고 나와 있는 경우에는 가장(가짜) 임차인이 아닌지 여부도 확인해 보아야 한다. 은행과 같은 채권자들이 가장 임차인에 대하여 배당배제신청서를 제출했다면 쉽게 확인이 되겠지만, 그렇지 않다면, 직접 확인해 보아야 할 것이다.
 
가장 임차인을 확인하기 위해서는 우선 직접 건물을 방문하여 이웃들에게 실제로 임차인이 살고 있는지 묻고 둘째, 건물 소유자와 임차인의 호적등본을 떼어 두 사람이 친인척관계가 있는지 셋째, 건물의 집 전화를 알고 있다면 전화를 걸어 건물 주인이 받는지, 임차인이 받는지 넷째, 하나의 주택에 여러 사람이 임차인으로 되어 있다거나, 경매개시 결정일에 임박하여 주민등록전입신고가 집중적으로 되어 있다거나, 건물 가격에 비해 지나치게 임차보증금이 높은 경우 등 상식적으로 이해하기 어려운 경우는 없는지를 꼼꼼히 체크해 보면 대부분 가장 임차인은 색출해 낼 수가 있다.
 
가장 임차인임을 밝혀냈다면, 향후에 이를 근거로 강력하게 명도(집 비우기)를 요구할 수 있을 것이지만(가장 임차인은 대개 일부라도 짐을 갖다놓기 마련이어서 법적으로 명도절차가 필요할 수 있음), 그래도 불응하는 경우에는 명도소송을 통하여 내 보내야 한다.
 
명도소송을 할 경우 소송과정에서는 가장 임차인이 실제로 계약을 체결했고, 보증금을 지급했는지를 집중적으로 따져보아야 한다. 대개의 경우 보증금을 지급했다는 증거(예를 들면, 입금전표나 통장 거래내역서)를 제시하지 못하기 마련이다.
 
물론 애초에 이렇게 시간과 노력을 들여 명도소송을 해도 좋을 만큼 수익을 가져다주는 건물이어야 함은 두 말할 필요도 없을 것이다.
한편, 임차인 그 중에서도 최우선 변제를 받는 소액임차인들은 근저당권자나 일반 채권자들에 비해 항상 먼저 경락대금 중 자신의 보증금을 가져가기 때문에, 경락대금을 채권자들에게 배당하는 배당절차에서도 항상 문제가 된다.
 
건물 구조상 분리되지 않는 주택을 여러 개로 나누어 임대차계약을 체결하여, 각각 소액임차보증금으로서 보호받을 수 있도록 하여 후순위 근저당권자 및 채권자들에게 손해를 끼치는 경우도 있으며, 경매를 당하는 종전 소유자가 가장 임차인들을 내세워 소액 보증금을 챙기는 경우도 많다.
 
최근 판결 중에는 하나의 주택을 여러 개로 나누어 임대차계약을 맺었다 하더라도 공동의 가정생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산해야 한다고 하여 이러한 시도를 원천 봉쇄하고 있다. 경매를 통해 소유권을 취득하려는 사람이나, 경매절차에서 자신의 채권을 회수하려는 사람에게 가장 임차인은 공공의 적이라 할 것이다. 그러나 이러한 위험요소(risk)도 예측이나 발견이 전혀 불가능한 것이 아니므로, 사전에 꼼꼼히 확인한다면 재테크에 장애가 되는 일이 없을 것이다.
 
조명선 법무법인 장백 변호사

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