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[스크랩] ☆~큰손들의 부동산 투자 노하우 |우리동네이야기

2007-06-07 17:04

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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문출처 : http://blog.drapt.com/ssanaega

   "어떤 면에서 부동산 투기는 필요악이다.
      거품이 끼어야 경기가 좋아진다.
   투기를 단속하는 정부도 그것을 알고 있다."
                 - 서형준(임대업) -
 
 
  부자는 어떻게 부자가 되었을까?
  "변호사와 의사부부 아파트 20채 소유, 연간 수입 신고는 고작 3천만 원"
  세금을 제대로 내지않고 치부한 것이 알려지며서 시끄러웠던 사건이다.
  아파트 20채를 돈으로 따지면 상당한 액수다. 이 사건이 드러난 것은 자신
  들의 이름으로 아파트를 등기했기 때문이다. 하지만 조사한 바에 의하면
  자신 명의의 아파트가 여러 채인 사람은 '큰손'에 들지 못한다.
 
  진짜 큰손들은 전면에 나서지 않는다. 누구도 알 수 없게 시장에 들어갔다가
흔적을 남기지 않고 사라진다.
 
  연 씨가 바로 그런 '큰손'이다. 서울 곳곳에 아파트를 수십 채 갖고 있었다가
지금은 모두 처분하고 수도권 땅을 보러 다닌다. 연 씨가 아파트에 투자한 방
법은 분양권 전매였다.
연씨 : 그걸 한다고 돈이 그냥 벌리는 것이 아닙니다. 부동산 현황을 가장 잘
         파악하고 있는 사람들이 현장의 부동산 중개업자들입니다. 그 사람들
         과 수시로 만나면서 잘 사귀어 놔야 합니다. 그 사람들이 정보원이에요.
(좋은 물건이 나오면 어김없이 전화가 온다.)
중개인 : 이번에 대규모 아파트 단지가 들어섭니다.
연씨 : 알았어요
(부동산 중개업자 역시 큰손들을 많이 알아야 매매가 활발해질 수 있다.
 큰손과 중개업자가 서로 이용하는 것이다)
 연씨 : 서로 잘 안다고 일이 잘되는 건 아니에요. 이익이 생기면 중개업자에게도
          만족할 만큼의 보상이 주어져야 움직이죠.
(그는 소위 '떳다방'을 이용했다. '떳다방'이란 아파트 분양시장이 조성되면 밀물
처럼 몰려와 일을 끝내고 썰물처럼 빠져나가는 중개업자 혹은 그 일행들을 말하
는 것이다. 연씨는 '떳다방'에 뒷돈을 대고 아파트 분양권을 대량 구입했다. 구입
한 뒤에도 분양권을 명의 변경하지 않았다.)
연씨 : 나중에 세금 나오면 우리가 드리고 따로 사례금도 드릴 테니까 명의를 그
         대로 갖고 계세요. 대신 서류는 우리가 가지고 있겠습니다.
(분양권을 갖고 있는 사람의 명의로 중도금을 붓다보면 예외없이 프리미엄이 붙는다)
중개인 : 5천 올랐는데요
연씨 : 더 기다립시다.
 
(시세가 최고로 오르면 다른 사람에게 넘기고 차액을 챙긴다. 그때도 물론 연 씨는 나
타나지 않는다.)
연씨 : 세금을 내주지만 분양권을 갖고 있던 사람 이름으로 신고하면 세금이 많지 않아요.
         소득이 많은 내가 내는 것보다 엄청나게 이익이죠.
(프리미엄에서 목도 챙기고 세금에서도 차액이 많이 생긴다. 더구나 전매 금액이 실제
거래된 대로 신고하는 경우는 거의 없다. 연 씨는 분양권 전매 외에도 청약통장 매매를
한 적이 있다고 한다. 불법을 저지르지 않고 불법을 저지를 것도 없는 안부자들은 부자
들이 이런 형태를 멸시한다. 하지만 개의치 않는다. 어떻게 해서 돈을 벌었는지 아는 사
람은 극히 드물다. 어딜 가나 부자니까 대접받는다.)
 
    부자도 두 종류가 있다. 돈에만 연연하는 부자. 돈을 벌되 모나지 않은 방법을 선택
하는 부자. 연 씨는 이렇게 말한다.
  "당분간 아파트 장사는 끝났어요. 정부가 서울과 일부 수도권 지역을 투기 과열지구로
묶어 규제를 강화했잖아요."
계약금과 중도금을 두 차례 낸 뒤에야 전매가 가능해졌다. 분앵기 2억짜리 아파트라면
계약금 20% 중도금 2회 40% 총 1억 2천만 원을 불입한 뒤에야 분양권을 전매할 수 있
게 됐다.
    " 2억짜리 집을 1억 2천만 원 붓고 기다리는 동안 분양권이 크게 오르지않으면
남는게 없으니 아파트 장사가 끝났다는 얘기죠."
     요즘 천정부지로 올라가는 아파트 값을 몰랐던 그 이전의 판단이다.
 
    "게다가 분양권 전매행위가 걸리면 2년 이하의 징역 또는 8천만 원 이하의 벌금형을
받아요. 작은 이익 노리다가 호적에 빨간줄 그을 수 있나요."
    그래서 연 씨가 방향을 튼 것이 수도권의 땅이다.
    "파주 00면, 남야주 00, 양평 00인터체인지 쪽이 좋습니다. 제2외곽순환고속도로가
건설되면 이쪽이 집중적으로 개발될 겁니다. 돈 있으면 땅 사게요. 땅 사서 묻어놓으면
손해는 안 봅니다."
앞을 내다보고 사는 경우 : 같은 돈으로 싼 값의 넓은 땅을 살 수 있어 개발이 시작되면
                                    대박을 터트릴 수 있지만 헛짚을 경우가 많고 회수 시간이
                                    오래 걸린다.
개발 계획이 발표되면
잽싸게 사는 경우         : 이미 값이 오른 땅을 사니까 많이 살 수는 없지만 작은 이익
                                 이라도 보장받을 수 있고 회수 시간이 오래 걸리지 않는다.
 
   조심해야 할 것은 싸다고 무조건 넓은 땅을 사지 말라는 것이다. 비싸고 땅이 넓지
않더라도 확실한 땅을 사두어야 한다. 부자들은 부동산 개발정보에 정통하다.
"믿을 수 있는 중개업자들의 정보를 종합해보면 윤곽이 나옵니다."
   그래서 부자들은 개발계획이 발표되기 전에 손을 댄다. 정보 커넥션이 없는 일반인
들은 개발계획이 발표되면 현장에 달려가지만 이미 땅값은 치솟아 있다.
   부자들은 정보를 얻으면 발품을 팔아 답사를 다니면서 확인한다. 부자의 언저리에서
흘러나오는 정보를 주워서 액수가 적지만 정확한 투자를 하는 방법도 부자가 되는 길이다.
 
  부자는 상대의 마음을 읽는다. 부동산 투자를 할 때도 개발회사의 마음을 읽어야 한다.
 "이쪽은 교외지만 서울 중심부에서 제일 가까운 외곽이다. 개발이 되지 않아도 택지로서
  가능성은 많다. 이쪽은 인구과밀 지역이니까 주위가 개발될 가능성이 있다. 이쪽은 산이
낮아서 길이 뚫릴 확률이 높다. 시청을 중심으로 컴퍼스를 한 바퀴 돌리면 값이 오를 땅이
보인다. "
   그리고 현장 답사 후 땅을 매입한다. "노부모를 모실겁니다." 절대 좋은 차 타고 가지 않
는다. "은퇴하면 살려고."현지인들이 눈치챗 값을 올리기 전에 여러 사람을 내세워 단시간
에 매입한다. 이때 정부의 개발 계획이 곧바로 발표되면 '대박'
   시일이 오래 걸려도 부자들은 조바심내지 않는다. 그곳에만 꼭 매여 있지 않기 때문이다.
   아파트도 마찬가지다. "분양가가 5억이었던 아파트가 금방 20억 미쳤어!" 그러나 현실이다.
 
   안부자들은 이렇게 생각했을 것이다. "거품이야! 아파트가 저렇게 비쌀 이유가 어디있어!"
   "암! 금방 와르르 내려가서 한 탕 하려던 사람 깡통 찰거!" 그러나 2년이 지나도 까딱 앉는
다. 정부는 초강경수로 계속 때리지만 철옹성이다. 원인은 떠다니는 돈이 오갈 데가 없다는
것이다. 예나 지금이나 부동산에 투자하면 잘못 되어도 현물이 남는다는 것을 안다. 그래서
선호한다.
 
  단독주택에 사는 사람들은 말한다. "땅을 밟지 못하고 사는 아파느가 뭐가 좋다고 난리들
이지?" 하지만 개념이 바뀌었다. "땅 밟지 않는 게 뭐 대수냐? 편한 게 치고지!" 아닌게 아니
라 아파트는 고장났을 때 관리인에게 연락만 하면 만사 끝이지만 단독주택은 할 일이 너무
많다. "하수구가 막혔어요. 이 영감탱이 아파트로 이사가자고 해도 말을 안 들어 나만 고생
이야!" 도난방지 시스템을 가동해도 불안하다. "대문 잘 잠갔어요? 현관 유리문은?"체크체크"
 
  그래서 아파트가 인기 있다. 그래서 아파트 값이 오른다. 그래서 부자는 아파트에 투자한다.
  부자들은 투자한 물건들로 장세를 유도한다. "엊그제 5억이면 살 수 있었는데요." "아이고,
엊그제면 구석기시대 얘기예요. 아침 시세 다르고 점심 시세 다르다니까요. 오늘 아침보다
1500이 더 올랐어요. 이렇게 가다가는 8억까지 갈 것입니다. 그래서인지 매물이 쑥 들어가
버렸다니까요." "당장 계약해요!" "아이참, 주인한테 싸게 팔았다고 야단 맞을 텐데..."
이렇게 바람 잡는 건 투자 물건의 일부분이다. 남겨 두고 있는 물건의 값을 더 올리기 위한
미끼다.
 
  아파트를 가진 중산층은 멋모르고 값이 오르는 걸 환영한다. '또 올랐어!" 아파트 없는 서민
들은 먼데서 바라볼 뿐이다. 중산층은 갑자기 부자가 된 느낌이다. "브라보!""3억짜리가 6억
이 됐다!" 3억의 차익이 생겼다고 생각하면 오산이다. 가진 아파트가 1채밖에 없으니까 값이
오르나내리나 여전히 아파트 1채가 전 재산이다.
 
  부자는 기분대로 돈을 쓰지 않는다. 부자는 정부의 생각까지 읽는다. "정부가 1998년에 분
양권 전매를 사실상 허용했는데요. 그 뜻이 뭐겠어요. IMF 때문에 경기가 어려우니까 돈 가
진 사람들이 풀라는 것 아닙니까? 그건까지만 해도 투기 억제한다고 분양권 전매에는 서슬
이 시퍼런 칼날을 대고 있었거든요. 그런데 그 칼날을 거둬들인 거예요. 그럴때 돈 가지고
들어가면 틀림없어요. 편법이 좀 있어도 단속 안 합니다. "
 
  정부와 부자의 관계는 항상 견제와 균형을 유지한다.
  경기가 과열일 때 : 세금 많이 내!
  경기가 바닥일 때 : 돈 좀 푸시죠.
 
  정부의 부동산 정책은 오락가락이다. 경기에 따라 좌지우지하기 때문에 일관성이 없다.
  1970년 전까지 정부는 부동산 투기를 막겠다며 '1가구 2주택', 과소비를 막겠다며 '1가
구 2차량'에 대해 세금을 무겁게 매기겠다고 칼을 갈았다. 하지만 IMF 이후 이런 정책은
오간 데 없다. 빈부 격차 해소보다는 돈을 돌려 경기를 부양하는 것이 우선 과제였기 때
문이다. 부자들은 이런 기회를 놓치지 않는다. 그래서인지 부동산 투잔는 곧 투기이고 옳
지 않은 재산증식 방법이라는 인식이 뿌리 깊다.
 
  값이 오를 걸 예상하고 샀다가 값이 오르면 되파는 대표적인 투자 종목이 증권인데도
"증권 투기"라는 말은 없다. 투기라는 말뜻같이 정부의 정책이 빈틈을 만들어 줌으로써
부동산으로 부자가 된 사람들은 비정상적인 부자로 인식된다. "어쩌다 내 땅으로 길이
나서 불편해 죽겠구만 욕까지 먹는디야."
 
  얼마 전에 나온 뉴스. 공사가 한창 진행인 곳에 주택 하나가 가운데 버티고 있었다.
아파트 단지 등을 건설하가 위해 대규모 토지가 수용된다는 정보를 입수하고 투자자가
그 집을 구입한 것이다. 소위 '알박기' 이 방법은 오래전부터 있었던 고전적인 수법이다.
개발업체는 그 땅을 사지 않고서는 계획을 진행시킬 수 없다. 당연히 높은 값을 치러야
한다. 이렇게 해서 돈을 번 남 씨. "나는 '알박기'를 여러차례 해서 재미를 봤어요. 그런데
이 '알박기' 아무나 하는 게 아닙니다. 아파트 단지를 다니다 보면 단지 한 구석에 삐죽 나
와 있는 곳이 있죠. 이게 십중팔구 '알박기'예요. 값을 놓고 실랑이하다 업체가 포기해 버린
것이다. 정확히 중심에 알을 박은 안목이 중요합니다.
 
   남 씨는 러브호텔을 두 곳 가지고 있다. "직접 운영하세요?" "천만에요. 옛날에는 여관
운영을 맡겨 놓으면 수입은 종업원 몫이라는 얘기가 있었지만 요즘은 컴퓨터가 있어서 몇
번 회전했는지 손바닥 보듯 하니까 위탁 운영 하지요. 러브호텔 운영하는 것도 창피해서
우리 아이들한테는 얘기도 하지 않았어요. 돈 있으면 목 좋은 곳에 러브호텔 해보세요.
재미보러 오는 남녀가 호텔비 깍아달라지도 않지요. 확인되는 것 좋아하지 않으니까 카드
쓰지않아 현찰 박치기죠. 잘될 때는 5회전 이상 된다니까요.""5회전이란 방 한 개에 손님을
 5번 받는다는 얘기다.""집 놔두고 러브호텔을 이용하는 사람들이 그렇게 많다는 건가?""
서울 강남의 결혼한 사람 10명 중 4명이 애인이 있다고 할 정도라니까요." 이래서 일 때문에
출장 온 사람들은 잠자리 청하기가 쉽지 않다. 찜질방 신세를 진다.
 
   부자는 항상 표적이 된다. "험한 부동산 시장에서 거래를 주선하겠다고 찾아오는 사람 중
절반이 사기꾼입니다. 그래서 사전 지식을 갖고 매사 꼼꼼하게 따져 봐야 합니다." 부자들은
살고 있는 집을 재산으로 치지 않는다. 집은 마지막가지 가족들을 지키기 위한 공동의 방어
벽이니까 건드리면 안 된다. "하나밖에 없는 집을 담보로 배팅하는 투자는 삼가야 해요. 집도
절도 없이 나앉게 되면 가족마저 잃게 된다." 집은 사는 것이 목적이다. 남에게 과시할 이유가
없다. 작은 집에 살면서 집을 줄인 돈으로 가능성 많은 곳에 투자하가. 좋은 집에 사는 것은
부자가 된 후로 미뤄라!
 
 
 
 출처:http://blog.daum.net/ilkkim5132/6134836

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