2007-11-05 08:45
http://blog.drapt.com/yscswc/81194219927287 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31210
우리나라 농경사회에서 갑돌이와 갑순이는 한 마을에 살았습니다. 참 한(恨)이 많은 세대였습니다. 그 이후 60~ 70년대 2차 산업사회에서 지식과 인성(人性)을 처음 배우는 것은 초등학교 1학년때 철수와 영희, 바둑이가 노는 것으로 시작됩니다. 남아(男兒)인 철수와 여아(女兒)인 영희, 동물(動物)인 바둑이가 함께 노는 것으로 교육이 시작됩니다.
천지(天地)간에 음양의 조화(調和)와 ‘더불어 사는 자연’에 노는 것으로 삶의 지혜(智慧)와 인성(人性)을 키워 가는 것입니다. 철수와 영희는 매일 “어떻게 하면 재미있게 놀까?” “어떻게 하면 신나게 놀 수 있을까?”를 생각합니다. 이 생각이 창의력을 키워갑니다. 교육을 후행시킨 암기위주(暗記爲主)의 간접적인 지식습득(知識習得)보다는 하고 싶은 일을 재미있게 직접 체험(體驗)하게 해주는 열린교육이 미래산업의 발전과 병행(竝行)하는 교육이 될 것 같습니다.
정보화사회에서 우리민족은 유엔 산하 유네스코가 ‘훈민정음’을 세계문화유산으로 등재하는 등 세계 유명 석학들이 “정보화시대에 가장 알맞은 문자”로 인정하는 “한글”과 많은 독창성을 가진 우수한 민족입니다. 우리민족의 신명은 2002년 월드컵축구 때 붉은 물결로 세계에 어필된 바 있습니다.
부동산지식도 모르면 남의 떡이 커 보이지만 마음을 내어 한 가지씩 직접 알아 가면 재미가 있고 재미가 신명이 되면 눈덩이가 굴러 가듯이 커지게 됩니다. 자신에게 정직하면 거리낌이 없고 오버슈팅(over-shooting=지나치게 되는 것)을 절제(節制)하면 침착해지고 매사(每事)를 즐겁고 신명나게 행하는 일이 반복되면 창의성있는 부자(富者)로 잘 살게됩니다.(야탑에사는 이: 박상용)
★잘 사는 길
◎근면(勤勉)과 창의성(創意性)
가진 것에 안주(安住)하면 새로운 지혜가 나오지 않습니다. 자신의 능력으로 최대한 노력한 경계에서 절망하지 않고 한 걸음 더 나아간 자리에서 몸과 마음이 합일(合一)된 상태에서 나온다고 합니다. 이 시대의 ‘선진기법(先進技法)과 노력’의 결정체인 영웅은 피겨요정 김연아, 도하아시안게임 MVP 박태환으로 자신들에게도 영광이지만 온 국민에게 생각만 해도 즐겁고 마음이 부자가 되게 합니다. 재미가 있고 신이 나는 일이기 때문입니다.
연탄보일러로 난방 하던 시절에 지인(知人)이 소유하던 5층 건물(엘리베이터 없슴)의 옥탑방을 맹인(盲人)에게 임대하였는데, 계단을 오르는데 달리기 수준이고 연탄을 가는데 맹인(盲人)인 것을 의심케 한다고 하였습니다.
두 눈은 자신(自身)외의 모든 것을 잘 보고 잘 알지만 자신을 보는 시간은 하루의 1/50~ 1/100에 지나지 않지만 삶의 모든 선택은 ‘자신을 보는 시간’이 부족한 자신이 하는 것입니다. 눈에 보이는 것 외에 그 이면(裏面)을 보는 능력을 키우는 것이 중요하고 다른 것을 보는 것은 지식의 습득이지만 자신을 돌아보고 몸이 세상과 놀아주는 것은 노력이고 발전이므로 좌절하지 않게 되고“새로운 지혜를 구해가는 것”이라 하면 무리가 없는 표현인 것 같습니다. 목표의식을 가지고 즐거운 마음으로 부지런히 실천 하는 것이 잘 사는 길입니다. 성취단계마다 보람이 있고 전세에서 중소형으로, 중소형에서 중대형으로 그리고 중대형에서 ........∞(무한)으로
◎욕심과 절제(節制)
덕(德) 높으신 큰 스님의 법문(法文)을 접할 기회가 있었는데 오계(五戒) 중 “살생하지말라”에 대한 설법(說法)이었는데 내용인 즉 ‘죽지 말아라!’였습니다. 필자가 아는 살생(殺生)은 ‘산 목숨을 죽이는 것’인데 죽이는 것이 아닌 ‘죽지 말아라’라는 놀라운 해석(解析)을 들었습니다. 살생을 할 수 밖에 없는 ‘육식(肉食)을 하는 맹수(猛獸)도 배고프지 않으면 사냥을 하지 않습니다. 즉 먹이사슬의 메커니즘을 망치지 않습니다. 욕심을 부려 함부로 죽이면 자신이 굶어 죽게 됩니다. 인간이 자연을 무시하고 먹이사슬을 망쳐 놓아 인간이 보복을 당하고 있는 현실을 우리는 잘 압니다.
정부의 강한 부동산정책도 수요와 공급의 메커니즘에 맡기지 않고 인위적으로 강제 통제하게 되면 더 큰 부작용으로 돌아오고 정부의 강한 정책에 현명하게 대처하지 않고 욕심을 부려 무리하게 되면 빠져나갈 기회를 실기(失期)하게 되어 잘못되게 됩니다. 시장의 흐름을 잘 읽고 소신(所信)대로 무리하지 않게 시기와 투자의 정도를 적절히 하는 것이 잘 사는 길입니다.
◎정직(正直)
이 세상에서 제일 무서운 사람이 정직한 사람이라 합니다. 남을 속이기는 쉽습니다. 정직하지 못한 사람은 무슨 일이던 잘못된 것을 남의 탓으로 돌립니다. 자신에게 정직한 것이 대인관계에 있어 타인의 입장에서 보면 제일 무서운 사람입니다. 속일 수가 없기 때문입니다.
한 사람의 삶에서 부모의 영향력에서 벗어나는 청년기에서 장년기, 노년기에 이르는 삶의 여정(旅程)에서 시기에 적절하게 종자돈마인드를 가질 때, 투자마인드를 가질 때, 성숙된 자산의 포트폴리오를 구성할 때를 알아 전문가와 잘 상의하여 부동산시장의 성장 사이클(cycle)인 “침체기-회복기-상승기-보합기”에 잘 맞추어 자신의 의지(意志)로 허욕(虛慾)을 부리지 않고 자신의 신념대로 발품을 팔아 남이 아닌 자신에 먼저 정직하게 노력한 사람이 잘 살게 됩니다.
◎멘토(Mentor)=(a wise and trusted advisor)
무슨 일을 하든지 앞에서 당겨주고 뒤에서 밀어 주면 성공한다고 합니다. 주택투자에서도 투자마인드와 자본, 그리고 멘토가 있으면 한결 성공하기 쉽습니다. 멘토링 받는 일은 누가 알아서 해주는 것이 아니라 평소 자신이 단골공인중개사사무소라든지 은행대출담당자, 법무사, 세무사를 귀찮아 할 정도로 묻고 사귀어 두는 것입니다. 전문가들은 유료(有料), 무료(無料)를 불문하고 고객에 대하여 선량한 관리자로서의 의무와 성실로 상담해 주는 일이 몸에 배인 사람들입니다. 상담을 할 때는 구체적인 사실을 상담해야 질문의 목적을 달성할 수 있습니다. ‘부끄러워서’라든지 ‘불리할 것 같아서’우회적으로 질문해서는 올바른 답변을 들을 수가 없습니다.(야탑에사는 이: 박상용)
★공급정책
◎정부의 공급정책은 양주-남양주-진접-송파-동동탄-판교-김포-파주로 이어지는 신도시개발과 강남의 재건축을 억제하고 뉴-타운(도촉지구)으로 명명되는 u-턴 프로젴트를 적극 지원하는 데에 있고 9월1일부터 입주자 모집공고를 하는 아파트에 분양가상한제, 원가공개, 마이너스옵션제, 청약가점제, 재당첨금지기간 연장, 전매제한기간연장 등이 시행되고 또 민간 건설사가 분양하는 전국의 모든 아파트를 인터넷으로 청약해야 하므로 청약통장 가입은행의 인터넷 뱅킹과 전자공인인증서를 미리 발급받아 둬야 합니다.
◎개정된 재당첨 제한
분양가상한제 적용주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.<개정 2006.2.24>
1. 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택
가.「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서
당첨된 경우에는 당첨일부터 10년간
나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간
2. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택
가.「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서
당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간
나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간
◎아파트 전매 제한 기간도 강화됩니다.
수도권내에서 공공택지의 경우 △ 85㎡ 이하 10년(현행10년) △85㎡ 초과 7년(5년)이며
민간택지의 경우 △ 85㎡ 이하(투기과열지구) 7년(현행5년) △ 85㎡ 초과 5년(현행 3년)
지방에서는 공공의 경우 85㎡ 이하와 85㎡ 초과에 각각 5, 3년을 적용하고,
민간의 경우 전평형에 대해 투기과열지구 및 충청권은 3년, 기타 지방은 1년을 적용합니다.
비투기과열지구에서도 6개월의 전매 제한 기간이 적용됩니다.
◎건설교통부 입법예고안 (07년12월초 시행)
가. 경제자유구역의 경우, 당해 구역에서 공급되는 주택 전량을 당해지역 거주자에게 우선 배정하는 것을 현행 대규모 택지개발지구 공급방식 특례와 같이 합리적으로 개선(안제30조제1항) 인천거주자: 30%, 수도권 1순위자 70%.
이로써 인천경제자유구역에서 공급되는 주택에 청약기회가 없었던 서울.경기 등 수도권 거주자들은 12월부터 청약기회를 얻게 됩니다.
인천 경제자유구역에서 12월 공급될 공동주택은 송도국제도시 1657가구(포스코건설 등 3개 단지),청라지구에서 3010가구(GS건설 등 4개단지) 등입니다.
나. 현행 지역우선 공급시 해당지역 거주요건을 “입주자공고일 현재 일정기간 거주”하고
있는 자로 규정하고 있는 것을 수도권 투기과열지구인 경우 “1년 이상”으로 정하도록 하여 지역간 차별성 해소 및 위장 전입 등 문제점을 방지 (안제4조제5항, 제30조제1항)
다. “1.11부동산대책(‘07.1.11)”에서 계획된 공공부문의 후분양제를 ‘08.1.1 부터
시행할 수 있는 시행근거 마련(안 제7조제7항단서)
마. 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택인 경우에는 무주택자에게 우선공급되도록
가점제를 적용하여 입주자를 선정(안 제12조제3항) (야탑에사는 이: 박상용)
★9월이후 주택시장의 신(新) 트렌드(Trend)
◎향후 주택시장 접근은 투자 목적에 따라 그리고 접근 방법에 따라 투자자 개개인의 투자 성과와 만족도는 달라질 것이므로 실수요입장에서는 뚜렷한 목적의식을 갖고 중장기로 접근해야 할 것입니다. 유동성증가, 인구구조의 변화, 정부정책완화에 대한 기대심리, 과거 침체기이후 14개월~18개월이 지나면 반드시 상승했던 학습효과 등으로 전체적으로는 완만한 상승세이거나 정책적으로 억눌려 있다가 억눌린 기간만큼의 급등이 있거나 국지적으로는 개발호재가 강한 곳은 단기 상승할 수 있습니다. 또한 청약가점제나 전매제한기간의 연장 등으로 인한 반사효과로 취득과 매도가 자유로운 기존주택 및 입주예정단지 등에서 일부 강세를 보일 수도 있습니다.
◎주택투자도 1가구 다주택보다는 똑바른 중대형 1채로 중장기적으로 접근해야하고 도로, 지하철신설 등 개발호재가 풍부하거나 개발 가능성이 많으나 저평가 된 곳 또는 유동인구가 많아 질 것으로 예상되는 지역에 투자를 해야 향후 부동산 매매가 활발해집니다. 또한 신도시 등 대단지 택지지구로 강남 접근성이 높거나 지역 거점으로서 자족기능의 가능성이 높은 대표성 있는 랜드마크가 뚜렷한 신도시의 대단지 택지지구에 투자하는 것이 기본입니다.
◎과거의 양적(量的) 공급의 획일적인 판상형의 단조로운 선택에서 질적(質的) 선호도가 분양가가 높아짐에도 불구하고 탑상형 형태로 바뀌고 있는 이유는 판상형의 단조로움보다 개성을 살린 독특한 모습과 3면 조망 확보에 비중을 두고 있기 때문으로 풀이됩니다. 매수(청약)자들이 선호하는 탑상형 아파트의 최대 장점은 ‘3면까지 개방돼 조망에 유리하고 단조로움을 벗어나 건물 외관이 우수하다’는 것이고 단점으로는 ‘통풍, 환기가 잘 이뤄지지 않는 것과 설계 특성상 정남향 배치가 어렵다’는 점입니다.
◎청약자의 질적 선호도는 아파트의 평면뿐만 아니라 역세권의 백화점등 인프라 구축정도, 리듬감있는 스카이라인, 사통팔달의 교통환경, 우수한 교육환경, 녹지율, ‘산, 공원, 강, 호수 등’의 조망권, 지역의 랜드마크, ‘삼성, 현대, 대림, 대우, 포스코, 동부’등 시공사의 인지도, 고급아파트위주의 커뮤니티 구성, 대단위 단지 등 질적 욕구 수준이 높아졌습니다.
◎청약가점제 시행으로 입지 여건이 좋은 수도권 택지개발지구의 커트라인이 상당히 올라갈 것으로 보고 있습니다. 일단 서울 송파신도시는 청약가점이 최소 60점은 넘어야 당첨될 수 있다는 게 공통된 의견입니다. 84점 만점인 청약가점제에서 60점 이상은 상위 5% 안에 드는 점수인데, 예를 들어 무주택 기간 10년(22점), 부양가족 4명(25점), 청약통장 가입기간 11년(13점)은 돼야 60점을 받을 수 있습니다. 무주택기간10년이면 97년말(末) IMF이후 3번의 주택가 폭등기에 마음고생이 컸던 사람들이 인기지역의 청약을 위해 청약을 미루고 있는 것입니다. 서울 은평뉴타운은 이보다 조금 낮은 55점∼57점, 경기 파주시 운정지구는 40점대 중반에서 50점대 초반, 인천 송도신도시는 50점 안팎으로 예상됩니다.
◎부동산투자에서 아무리 강조해도 지나치지 않는 것은 입지입니다. 성남, 하남, 과천은 서울 접근성이 좋고 입지여건이 좋아 개발 가능성이 충분하나 주택보급률이 낮고 대규모 개발이 예정되고 주택도 꾸준히 증가하는 용인, 광주, 화성, 동탄은 인구증가율이 높고 공장이나 산업단지가 많아 일자리가 늘어납니다. 그러므로 입지면에서 분당, 판교, 광교, 송파, 잠실의 미래는 명품이 될 수밖에 없습니다.
◎판교신도시가 `고(高)평가`를 받는 이유는 부자들이 좋아할 만한, 집값이 비쌀 만한 요소들을 두루 갖췄기 때문입니다. 매일경제 이진우, 김인수기자는 판교가 名品인 4가지 이유로
[1.잠실,송파에 못지읺은 강남접근성. 2.중상위층위주 입주로 학원 대이동 예상
3.분당,일산을 압도하는 드 넓은 녹지. 4.초대형 역세권개발로 분당 상권 위협]을 들면서
판교는 직장 가깝고, 살기에 쾌적하며, 교통 편리하고, 교육과 쇼핑여건까지 좋을 게 확실하다고 말합니다.
◎‘전매제한기간, 재당첨금지기간’ 연장으로 5~10년씩 묶임에 따라 청약가점이 높은 청약통장 가입자들은 청약지역 선정에 신중해질 수밖에 없고 청약가점이 낮은 가입자들은 조급해질 수밖에 없으므로 금년 연말(年末) 연시(年始)로 예상되는 “일시적 1가구 2주택자, 조세감면주택의 일몰제 회피 물량, 처분조건부 매도물량 등”의 급매 물량을 노려 개발호재가 풍부하거나 내재가치가 높은 역세권 위주로 전문가의 도움을 받아 부지런하여야 합니다.
◎흙속에서 진주를 고른다는 미분양은 청약가점이 낮은 신혼부부나 젊은 세대들에게는 중도금 무이자,발코니 샤시 무료,심지어 당초 분양가격 할인등과 동.호수를 계약자가 마음대로 정할 수있는 등 더할 나위 없는 내집마련의 기회가 될 수도 있지만 잘못 고르면 평생 애물단지가 되므로 수도권 대단위 택지개발지구내 미분양 지역을 선택하는 것이 좋고 들어나지 않은 주변 협오시설, 나홀로 단지 등이나 주변 도로 등 인프라의 개발이 장기간 걸릴 지역이 아닌지 등을 살펴보아야하고 최근 미분양 원인 중에 하나가 고분양가에 있음에 유의하여 지금까지 수도권 주택가격이 분양원가 이하로 떨어진 사례가 없으나 미분양가격이라도 주변 분양가격과 비교하여 적정한 가격인지를 파악하여야 합니다.
◎판교분양이후 지역에 대한 관심은 12월 분양예정인 은평뉴타운1단지, 개발비용 83조를 쏟아붇는 송도신도시, 영종신도시, 청라신도시 등 경제자유 무역도시로 발전하는 인천시와 08년 9월 분양예정인 최첨단 산업연구의 중심지로 조성할 예정이고 상업, 주거, 행정이 어우러진 자족 신도시인 광교신도시, 09년 분양예정인 송파신도시, 한강 남측을 동·서로 가르는 지하철 9호선[김포공항 일대를 논현동(25.5km)과 연결하는 1단계 공사가 09년말 개통, 2단계 구간 논현동~방이동(12.5km)노선 2016년완공]역세권에 집중되는 것 같습니다.
◎“헌집줄게 새집달라”는 재개발시장과 리모델링시장은 전문가의 도움 없이는 그 깊이를 가늠하기 힘듭니다. 주택시장이 장기 침체되어 있는 분위기에 급등의 조짐은 보이지 않고 지역에 따라 다르지만 이미 많이 올라 미래가치 상승분에 대한 가격 메리트가 떨어지기 때문입니다. 재개발에 투자시 무상지분율과 비례율이 높기 위해서는 무엇보다도 개발이익이 높아야 하고 재개발 투자에서는 사업속도와 동의률과 더불어 예상 건립세대와 조합원의 수를 비교하여 조합원의 비중이 낮은 지역을 선택하는 것이 반드시 필요합니다.
◎또한 아파트 재건축이 힘들어지고 올해(2007년)부터 아파트 리모델링을 할 수 있는 시한이 '사용검사 후 20년'에서 '15년'으로 완화되면서 이에 대한 관심이 증가하고 있습니다.
장점으로는 재건축은 공사기간이 3~4년인 반면에 1~2년으로 짧고 전용면적기준 30%까지 증축이 가능하고 조합설립등 절차가 간단하며 개발부담금이 300만원정도로 적습니다. 복도식이 계단식보다 유리하다는 것은 잘못된 정보이며 동(棟)의 앞뒤로 증축되므로 동간 간격이 넓은 단지가 유리하며 20평형대의 단지가 리모델링 효과가 좋다고 알려져 있습니다.
◎08년1/1일이후부터 부부간 증여공제혜택이 3억원에서 6억원으로 확대됨에 따라 전업주부명의로 분양받은 세대의 부담을 덜게 되엇고 10여년 전 최초분양자로서 양도차익이 큰 1가구 2주택이상 양도소득세대상 세대가 증여를 통해 명의이전하고 5년후 양도하면 5년 후에는 증여가액이 취득가액이되어 양도차익이 줄어드는 효과도 있습니다. 예를들어 1억원에 분양받은 주택을 6억원에 매도하지 않고 증여하면 5년 후에는 취득가액이 6억원이므로 6억원과 매도가의 차익에 대해서만 양도소득세 부담이 있습니다(야탑에사는이:박상용)
[ 구하면 못 얻을 것이 없건마는
젊은 사람들이 이점을 잘 모르고 열린 감이 입으로 떨어지기만을 기다린다.
희망은 산과 같은 것.
단단히 마음먹고 오른 사람들은 모두 산 정상에 도착할 수 있다.
산은 올라가는 사람에게만 정복된다. ] ⎯ 셰익스피어
대선정국에 민생은 뒷전이고 국제유가는 연일 사상최고치를 경신하고 환율이 급락하면서 아파트에 들어가는 각종 자재들은 대부분 유가 상승에 자유롭지 못하기 때문에 유가가 계속 치솟을 경우 건축단가가 오를 수밖에 없습니다.
유동성증가, 내수경기의 회복조짐, 정부정책의 완화 기대감 등으로 주택을 구입하려는 매수세는 이래저래 불안할 수밖에 없습니다. 주택시장의 오랜 침체로 한번 더 조정되기를 바라지만 막연히 바닥을 기다리기 보다는 움직이는 것이 낫고 움직이려면 지역연고, 자신의 형편에 맞추어 범위를 좁혀 매수나 청약하고자 하는 지역이나 평형을 어느 정도 기준을 결정한 후 전문가의 도움을 받아 직접 발품을 팔아 자신의 선택으로 결정되어야 올바른 부동산활동이 될 것입니다.
(야탑에사는 이: 박상용)
[작은 나눔이 큰 相生의 妙德]
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