2008-10-20 13:52

http://blog.drapt.com/yscswc/828581224478341161

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=520

제목대로 목동신시가지, 일산신도시, 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크의 공통점은 무엇일까요? 정답은 지금은 지역을, 아니 전국을 대표하는 블루칩 단지이지만 그들도 한때는 미분양이었다는 것입니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 글로벌 금융불안으로 혼전에 혼전을 거듭하는 시장에서 과거 미분양 아파트였지만 지금은 블루칩으로 거듭난 미분양 역사를 공부하는 시간을 가져보겠습니다. 목동신시가지 급등하는 집값을 잡기 위해 정부는 서울 목동에 신시가지를 조성했습니다. 1984년에서 1985년까지 3차에 걸쳐 공급한 목동 아파트는 1차 때 3.8대 1로 반짝 인기를 모았으나 채권액을 상한액으로 써낸 청약자들이 프리미엄이 많이 붙지 않자 계약을 포기해 미분양 사태가 발생했습니다. 이어 2, 3차도 모두 미분양을 기록했습니다. 특히 1983년 안양천 대범람으로 물난리를 겪은 점도 분양 악재로 작용했습니다. 또 당시 실수요가 많은 소형 보다 중대형 평형을 공급한 점도 미분양에 한몫했구요. 잠실 목동 상계 등 서울에 대규모 아파트단지를 통해 주택공급무량이 늘리면서 집값은 1986년까지 안정됐습니다. 당시 전문가들과 개미들 사이에는 “이제 아파트 투자의 시대는 끝났다. 집은 소유가 아니라 주거의 개념이다.”라는 정서가 지배적이었습니다. 일산신도시 집값은 1987년 들어서 다시 상승하기 시작합니다. 1988년 서울올림픽이후 상승폭이 커지더니 1990년에는 20% 이상 오르면서 정점에 다다랐습니다. 1987년 국제수지 흑자와 올림픽 이후 통화량 급증에 따라 물가가 오르면서 전셋값이 급등하자 세입자가 자살하는 사태까지 발생했습니다. 이에 정부는 1988년 9월 주택 2백만가구 공급과 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 1기 신도시 개발 계획을 발표했습니다. 5개 신도시에서는 1989년 11월부터 1990년 10월까지 아파트 등 주택 29만2천가구가 공급됐으며 이로 인해 집값은 안정세를 보였으며 1991년 이후 하락세로 돌아섰습니다. 이에 따라 일산신도시도 91년 하반기부터 미분양이 발생했습니다. 평촌 산본 중동 등도 역시 미분양이 발생했습니다. 전국 미분양 주택은 90년 1만2천가구에서 신도시 입주가 시작된 93년에는 7만7천가구, 94년 10만5천가구로 10만가구를 돌파한 뒤 95년에는 무려 15만2천가구까지 증가했습니다. 도곡동 타워팰리스 1991년 하락세로 돌아선 집값은 1995년까지로 5년 연속 하락하며 안정기를 맞다가 1996년 잠시 상승세를 보이더니 1997년 11월 IMF사태 즉 외환위기가 발생하면서 1998년에는 두자릿수 폭락을 기록했습니다. 이에 국민의 정부는 1998년 건설경기 부양을 위해 분양가 전면 자율화 및 분양권 전매 허용 등 단기간에 규제완화책을 쏟아내고 저금리 기조까지 겹쳐 주택 소비 심리가 급속도로 회복되기 시작했습니다. 1999년 하반기 이후 집값이 회복되기 시작하기 직전 도곡동 타워팰리스 1차 첫 분양이 이뤄졌습니다. 도곡동 부지는 당초 삼성그룹이 초고층 빌딩을 건립하려 했으나 주민의 반대로 주상복합 단지로 개발키로 했습니다. 1999년 6월 타워팰리스 1차 31~124평형 1천4백99가구가 평당 1천1백만~1천2백만원에 분양됐으나 당시 주상복합에 대한 인지도가 떨어져 니즈가 거의 없는데다 외환위기 여파로 소비심리가 완전히 회복되지 않아 대형 평형을 분양받을 수 있는 부유층들이 매우 제한됐습니다. 당시 주상복합은 청약통장 가입자에게 우선 분양하는 대상이 아니라서 삼성은 VIP 마케팅을 펼쳤습니다. 하지만 미분양이 발생하고 말았습니다. 타워팰리스는 1차와 2차 미분양물량을 구입한 소유자가 조세특례제한법에 따라 양도세가 면제돼 지난 2007년 사회 이슈가 되기도 했습니다. 삼성동 아이파크 삼성동 아이파크가 들어선 곳은 경기고 건너편 한국중공업 사옥 터입니다. 현대산업개발은 2000년 11월 평당 분양가를 최고 2천7백만원에 69∼93평형 3백46가구를 2000년 11월 서울 동시분양을 통해 공급했습니다. 초대형, 최고가 아파트를 표방하며 분양했지만 대형 평형에다 비싼 분양가에 부담을 느낀 강남 투자자들에게 거주 및 투자 가치 대상으로 관심을 크게 받지 못했습니다. 결국 계약률이 20%대를 밑돌자 계약을 취소하고 평면설계를 다시 해 2001년 9월 재분양에 들어갔습니다. 평형을 줄이고 분양가도 낮춘 것입니다. 55∼64평형을 중심으로 4백49가구를 평당 1천5백만원대에 분양했습니다. 8대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 계약기간 3일 동안 100% 계약을 완료했습니다. 2002~2003년 집값이 급등하던 시기에 분양한 점도 한몫했습니다. 2008년 10월 미분양을 어떻게 볼 것인가? 위 4곳이 과거 미분양이었다는 사실을 다시 한번 강조하는 것은 지금 미분양을 사라는 말이 아닙니다. 미분양이든 아니든 미래가치가 높은 부동산을 장기 보유할 경우 결국 미래가치가 시세에 반영돼 최대의 수익을 올릴 수 있다는 것을 강조하고자 합니다. 물론 2008년 10월 현재 목동 일산 타워팰리스 아이파크처럼 미래가치가 높은 미분양이 많지는 않을 것입니다. 하지만 5년, 10년을 바라보고 가치투자를 할 수 있다면 이와 같은 미래가치가 높은 미분양 단지는 지금도 존재한다고 확신합니다. 이번 칼럼을 계기로 미분양 시장 조사를 해보니 위 4곳에 버금가는, 미래가치가 높은 미분양 단지가 있더군요. 전에도 말씀드렸지만 제가 미래가치가 높은 단지를 구체적으로 소개하지 않는 이유는 피터 린치의 말처럼 여러분 스스로 직접 투자하기로 결정했다면 독자적인 길을 가야하기 때문입니다. 또 제가 추천하는 단지가 미래가치가 높지 않을 수도 있고, 미래가치가 높더라도 언젠가 다른 부동산을 사기위해 팔아버릴 수도 있으며, 부자노트 독자님들이 보유한 정보가 제가 입수한 정보보다 우월할 수 있기 때문입니다. 사실 정보는 생활 주변에 널려있습니다. 목동 등 위 4대 미분양 단지 사례를 보더라도 정보가 없어 사지 못한 사람은 거의 없을 것입니다. 당시 남이 사지 않고, 살 수 없는 상황을 핑계로 장세에 충실히 따라 구입할 기회를 놓쳤기 때문입니다. 미분양 투자의 역사를 보면 미분양으로 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회는 미분양이 늘어나고 집값이 하락하는 침체기나 침체기 또는 안정기에서 반등하기 직전 및 직후에 온다는 것을 명심하세요.

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