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[스크랩] 오르지 않는 시장에 민감해져야 할 때 |우리동네이야기

2007-07-12 09:03

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30696

최근 바닥론이 솔솔 시장에 피어오르고 있는데, 사실상 바닥과 천정을 정확히 맞출수는 없는 상황에서 이러한 조심스런 의견들에 대한 시장의 지지자는 분명히 있기 마련이기 때문에 시장에 문을 두드리려는 참여자들은 신중한 자세가 더욱 필요한 때이다.
 
나로서는 시장의 바닥과 천정이 중요한 것이 아니라 시장이 어떤 방향으로 갈 것인가가 중요하다는 생각이다. 크게보면 시장은 항상 바닥과 천정을 찍으면서 움직이게 되어 있는 것이고 그러한 잔물결에 민감하게 반응하는 사람들은 상당히 위험한 투자를 하고 있는 것이다.
 
시장의 거래가 급격히 줄어들고 호가가 내렸다고 하락장세라고 떠들어대는 것도 성급한 생각이지만, 근 6개월간의 시장 소강상태에 있다가 이제 급매물 일부가 정리되고 일부 호가가 반전되었다고 바닥을 찍었다는 생각도 그리 현명한 것이라고 볼 수는 없는 듯 하다. 왜냐하면, 그러한 성급한 생각들을 쉽게 받아들이고 또 시장에 반응하려는 사람들은 상당히 많기 때문에 이러한 바람직하지 못한 결론들로 인해 나타날 후유증이 적지 않을 것이기 때문이다.
 
이제 시장참여자는 조급하게 단기적인 안목에서 보는 것보다는 조금 더 중장기적으로 시장을 보았으면 한다. 그러한 안목으로 시장을 조금 더 냉정하게 보고 현재의 자신의 재정상황이나 여러 환경들을 대입해 보면서 남들이 하는대로 묻지마 투자를 하는 것은 지양해야 하는 것이다.
 
과거의 아파트 시장은 일단 사놓고 기다리다 보면 몇 년되지 않아서 대출이자를 상쇄하는 것 뿐만 아니라 상상을 초월할 재산의 증식을 가져다 주었다. 그러다 보니 모두들 우리나라 아파트 시장을 바라보는 시각은 무조건 내집마련은 필수인 듯이 얘기하게 된 것이고, 그것은 거의 시장의 진리가 된 상태인 것이다. 그러한 상황에서 작년에 폭발적인 거래량과 폭등은 이러한 부동산 불패 심리가 가격상승에 대한 극도의 강박증을 주면서 일어났던 점을 간과하지 않을 수 없다.
 
결론부터 얘기하자면 이제 과거의 상승폭을 가져다 줄 시장은 없다는 것이다. 누차 얘기하지만 과거와 같이 과도한 수익(알뜰히 저축하면서 모은 돈을 그야말로 푼돈으로 만드는 수익)을 차단할 여러 정책적 수단들이 모양새를 갖추게 되었다는 것이다. 물론 아직도 주택으로 인한 수익이 다른 어떤 것보다는 나을 수 있겠지만 과거와 같은 화려한 수익은 이제 잊어야 하는 것이다. 그렇기 때문에 과도한 대출을 안고 단지 재테크 차원에서의 주택투자의 접근은 가장 위험한 것일 수 있는 것이다.
 
혹자들은 지금 시장이 내려가지 않는다는 이유 하나만으로 투자적 접근의 매수를 외쳐대고 있지만 지금 우리의 주택시장은 내려가지 않는 것에 안도할 것이 아니라 오르지 않는 것에 부담을 가져야 될 시기이다. 이렇게 생각해 본다면 지금 시장참여자들의 마인드가 어느 정도는 냉정을 찾을 수 있다는 생각이다.
 
대출을 안은 투자적 관점의 주택투자라면 특히 시장이 오르지 않는 것에 대해 민감해질 필요가 있는 것이다. 오직 주거안정의 실수요자는 대출이자의 부담이 없고 안락한 주거안정을 위한 내집마련이므로 그다지 문제가 될 것은 없지만, 지금의 형편상 가능하지도 않은 주택마련을 과거의 화려한 상승만을 고려하여 미래의 상승을 바라며 무리한 대출을 안고 매수하려는 사람들은 냉정히 지금 오르지 않는 이유를 생각해 보아야 하는 것이다.
 
이러한 사람들은 주택가격이 내리지 않는 것에 안일한 대처를 해서는 절대로 안된다. 작년에 매수했던 사람들이 향후 2~3년만이라도 내리지는 않지만 오르지도 않는다고 생각한다면 그 초조함은 어떨 것인가? 대출이 1억이라도 그렇지만 그것이 2억, 3억으로 가면 그것은 흔히 말하는 종부세 폭탄보다도 살떨리는 압박이 될 것이다. 이러한 추세가 2~3년만 가면 그 때는 상승에 대한 강한 신념은 흔적조차 사라지고, 푼돈 같았던 대출이자가 어느새 거대한 해일이 되어 가계경제를 압박하게 될 것이고, 그것은 곧 시장의 하락을 부추키는 단초가 될 것이다.
 
지금의 부동산 불패가 수십년간 쌓아온 것이라도 그 무너짐은 순식간인 것이다. 나로서는 그러한 상황이 오지 않길 바라기 때문에 지금 우리가 냉정히 시장을 보아야 한다는 얘기를 기회만 있으면 역설하고 있는 것이다.
 
그럼 지금 시장은 왜 오르지 않고 있는 것일까! 그리고 이러한 상황은 언제까지 갈 것인가?
 
가장 큰 이유는 시중의 유동성을 죽이는 강력한 대출규제와 주택시장에 대한 미래기대 수익이 불투명해지고 있다는 데 있다. 시중에 부동자금은 철철 넘친다고 하지만 이 부동자금은 수익이 불투명한 곳으로는 쉽게 눈을 돌리지 못하고 있는 반면, 자금이 충분치 못한 실수요자들에게 있어 강력한 대출규제는 주택매수 수요를 상당히 저하시키는 결정적인 요인이 되고 있는 것이다. 최근에 강남 재건축 아파트를 필두로 다시 호가가 상승하는 분위기이지만 예전처럼 추격매수세가 나타나지 않는 것은 바로 이 사실을 입증하고 있다는 생각이다.
 
하반기 시장에 대한 전문가들의 의견을  참고하더라도 최대 상승폭 5%에서 하락폭 3%로 압축되고 있는 바 내 나름대로 예상되는 시나리오도 이 수준을 벗어나지 못하고 있다. 좀 더 세밀하게 본다면 나로서는 상승보다는 하락에 비중을 두고 싶고 이러한 시장상황은 2008년에도 진행되리라는 생각이다. 과연 하락폭이 얼마나 될 것이냐는 감히 전망할 수 없지만 그 하락폭은 5% 미만의 미미한 하락에 그칠 것이라는 생각도 해본다.
 
양보해서 시장이 상승기운을 받는다고 하더라도(지금으로서는 상승기운을 받을 호재는 잘 보이지 않지만...) 그 상승은 5% 미만이라면 지금 그 이상의 상승율을 바라보고 있는 대다수 주택매수자들에게는 큰 실망이 아닐 수 없는 것이다. 더욱 5% 이상의 주택이자율을 감당해야 하는 사람들은 적지않은 고통의 시간이 될 것이다.
 
시장이 상승을 하던 하락을 하던 이제 시장에 투명해진 것은 그 상승율 또는 하락율이 과거처럼 폭발적이지 못하다는 것이고 그만큼 기대되는 수익이 크지 않다는 것이다. 그것은 이제 우리의 주택시장이 그 어떤 안정적인 틀을 가지게 됨을 의미하는 것이다. 그래서 무턱대고 묻지마로 주택을 매수한 사람들은 이러한 과도기에 값비싼 경험을 하게 될 것이고 그동안 주택시장을 통해 단물을 먹었던 사람들은 냉정히 시장을 바라보게 될 것이다.
 
시장이 내려가지 않는다고 상승에 대한 기대를 너무 크게 갖지는 말아야 한다. 시장이 내리지 않는만큼 상승도 그리 크지 않을 것이기 때문이다. 이제 우리나라 주택시장은 크게 오르지 않는 것에 대해 민감하게 대응할 때가 된 것이다.
 

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