2006-08-11 10:35

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자료출처 : 박승두님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/jazangka

용인은 아직은 2급지다.
江南권 주거지 선택 次次善으로 점찍어진 용인은 적당히 멀고 제대로 진화되지 못한 도시이다. 아직 용인은 난개발의 오명에서 벗어나지 못했고 누구나 선호하는 최고가격의 지역도 아니다. 1990년 초 준농림지역의 개발 허가로 시작된 용인 개발 사업은 골프장과 명당묘지로 이분화되어 수도권 길지로 꼽혔던 조용한 동네를 들었다 놓았다. 짧은 시간동안 막대한 분량의 집짓기로 용인은 오랫동안 시달렸다. 그 결과 인구는 급속히 늘어났고, 교통은 엄청나게 막히고 계획적으로 정비되지 못한 수도권 남부의 구릉 도시가 됐다.

용인에는 4개권역 택지개발지구가 존재한다. 수지1지구와 수지2지구는 태초의 택지개발지구다. 분당의 넘치는 주택 수요는 고속도로 건너 용인까지 몰아쳤다. 분당에서 5분 거리이며 강남까지 25분이면 도착 가능했던 수지1지구와 수지2지구의 아파트 가격은 한동안 분당 못지 않았다.

그 다음이 죽전과 동백, 각 100만평씩...합 200만평 신도시이다. 정부와 용인시는 용인이 난개발로 몸살을 앓자 재빨리 진화에 나섰다. 죽전과 동백을 택지지구로 지정한 것이다. 죽전과 동백은 분양시 상당수 미달됐다. 당시의 분양 현황표가 용인의 과거의 위상을 증명한다. 죽전은 입주시까지도 고전을 면치 못했고 동백지구는 대부분 중도금 이자 후불제를 적용해서 겨우 팔렸다.

그러나 2005년 초 갑자기 불어 닥친 판교광풍은 용인을 긴 잠에서 깨웠다. 일시에 택지지구나 난개발지역 구별 없이 70~100% 상승했고 거주민들은 “나도 용인 산다.”는 프라이드까지 갖게 됐다. 서울 주요지역에서 볼 수 있던 입주시 가격이 분양가의 2배, 3배라는 집가격도 형성됐다.

그럼 어디가 용인의 중심지역인가? 그에 대한 정답은 명확치 않다. 용인 구도심부터 미래도시 광교까지 용인은 용인읍내로부터 몇 개 지역으로 넓게 분산되어 있다. 수지1지구, 2지구로 시작된 용인의 주요 주거지역은 풍덕천동, 상현동, 동천, 신봉, 성복으로 번지기 시작해 죽전, 동백, 구성, 신갈, 보라, 공세지구, 광교, 흥덕지구 등 엄청나게 광대하다.

용인은 미래도시 광교와 흥덕신도시를 포함한다. 이의신도시라 불리던 광교는 용인과 수원이 절반씩 비율로 택지를 점유하고 있다. 흥덕은 수원과 인접한 용인권역이다. 광교와 흥덕은 기존의 용인과는 다른 아주 매력적인 곳이다. 일단 입지가 탁월하고 녹지율이 높고 교통망이 원활하며 첨단적인 도시기능 등을 많이 가지고 있어 각종 평가지수에 있어 질적으로 우수해 보인다.

행정기능과 친환경도시로 불리는 광교신도시는 2007년 말부터 2만 4,000세대의 물량을 쏟아낼 계획이다. 광교신도시는 도시정보관제센터라는 타도시와 차별화된 인프라를 보유하게 된다. 유비쿼터스라는 미래도시의 기본 기능인 방범, 방재시스템과 교통정보, 원격검침, 무선랜 등 각종 편의 시설을 갖추게 된다. 결국 광교신도시에 접해서 시범도시 역할을 하는 흥덕지구 9,500세대와 더불어 400만평 대지위에 약 3만 3,000세대의 생태적 환경에 다양한 기능을 갖춘 디지털 도시가 탄생한다.

2014년, 광교신도시에는 정자역으로부터 신분당선이 이어지고 2009년쯤, 흥덕지구에는 분당선 연장선이 개통된다. 광교신도시와 흥덕지구의 개발은 주변의 상현동과 성복동, 신봉동에도 영향을 줄 것이다. 이른바 난개발의 용인이 신도시 중심의 용인으로 완성되는 하나의 전환점이 마련되는 것이다.

광교는 전체점수에서 판교 못지 않은 도시이다. 아파트 수요자들이 가장 선호하는 1순위인 녹지율이 46%에 달하는 전원도시일 뿐 아니라 행정타운, 벤쳐단지 등 비즈니스타운을 소유하고 있으며 영덕~양재간 고속화도로, 신분당선 개통 등이 강남으로 접근을 쉽게 하기 때문이다. 또한 판교보다 3년 더 발전된 새도시라는 점도 부각된다.

판교와 광교가 강남대체 신도시의 포인트 지역으로 떠오르면서 그 사이에 끼인 수지지구, 상현동, 성복동 등이 어떻게 변화해 갈 것인가를 정확히 예측해 내는 것이 용인의 변화도를 그릴 수 있는 첫걸음이 된다.

용인은 건설업자들에게는 더없이 좋은 기회의 땅이다. 땅만 매수하면 순조롭게 분양이 잘 될 뿐만 아니라 서울처럼 각종 사안들이 까다롭지도 않은 이유이다. 또 시간이 지나면서 각종 개발 이슈로 무난히 분양가격이 올라줘서 인허가 기간 동안의 금융비용을 감안해도 자연스레 수익이 늘어난다.

올해 하반기 판교 분양이 끝나면 분양가를 더 받기 위해 그동안 묵혀놓았던 엄청난 양의 아파트 물량이 분양을 시작할 것으로 예상되어진다. 성북동에 GS건설의 중대형 3,700세대, 포스코건설의 중대형 1,000세대, 신봉동의 동일토건 물량 1,300세대, CJ개발이 1,300세대, 동천동 가구단지의 삼성물산 2,500세대 등이 브랜드 있는 대형단지로 눈에 띄는 물건이다. 이를 합하면 당장 12개월 내에 분양 대기중인 특급 물량 이 10,000세대가 넘어서 용인은 한동안 공급이 수요보다 우월할 것으로 점쳐진다.

이 중 괜찮아 보이는 물량 1순위가 동천동 가구단지에 들어서는 삼성타운이다. 총면적 14만평의 대지위에 민간택지개발사업으로 만들어지는 이 프로젝트는 타워팰리스의 경우처럼 주택의 새로운 모델을 만들어 낼 것으로 보인다. 고기리계곡과 이어지는 전원주택지에 40평대 이상의 중대형 아파트와 단독주택이 2,500세대 이상 들어서는 이른바 선진국 타운하우스 모델이 적용된다. 특징은 자연을 살리고 콘크리트가 아닌 벽돌과 목재를 소재로 사용한 중대형 고급 주택을 짓는다는 것이다. 제대로 된 교통망과 보안시설, 편의시설이 충족된다면 미국의 베버리힐스 스타일의 고급단지가 탄생할는지도 모르겠다.

이외에 성북동과 신봉동 GS 타운은 광교신도시 분양가가 나오거나 영덕, 양재 간 도로가 뚫리면 일시적 혜택을 볼 수 있을 듯하다. 워낙 큰 대형평수의 거대단지라 나름대로 부동산 붐과 흐름을 만들어내기는 한다. 그러나 성복, 신봉은 산과 녹지를 깎아서 주거지를 만들어 낸 대표적 지역으로 상현동과 더불어 난개발의 대명사로 여겨지는 지역이다. 쾌적하고 짙푸르던 동네가 서울의 옥수동, 금호동과 같은 산동네가 됐다. 시행사와 시공사들은 돈을 벌었지만 실수요자들은 시간이 지나도 큰 변화가 없거나 불리해질 수밖에 없는 조건을 지닌 아파트 단지이다.

구릉지는 상업화 되기 힘들고, 계속해서 무언가를 담아가기에는 공간구성적인 한계가 있다. 또한 고지대의 입주민들은 나이가 들어갈수록 높은 곳을 오르내리거나 병원, 백화점 등 편의시설을 찾아 이동하는데 원초적인 불편함을 겪게 된다는 이유이다. 용인의 난개발 지역들은 대부분 경사지이거나 구릉지일 뿐 아니라 택지지구대비 상대적 용적률 또한 높은 편이어서 광교와 흥덕, 동천 물류센터지역, 판교, 동탄 등 인근에 계획된 도시에서 경쟁력 있는 물량이 쏟아질 경우 불리해질 수 있다. 사람들은 각종 편의시설이 밀집해있고 동선이 원활한 택지지구나 전철역이 가까운 번화한 지역의 평지부동산을 최우선으로 선호할 것이기 때문이다.

용인은 광교와 흥덕, 죽전과 동백, 신갈과 구갈 등 도시계획으로 광역화된 택지지구를 중심으로 새롭게 태어날 태세다.
앞으로 향후 5년간은 경부고속도로 동측의 분당,죽전,동백,구성,구갈등이 유망하고
2010년 이후에는 경부고속도로 서측의 동천,수지,광교,수원권이 기대할만 하다.
고속전철 신분당선을 필두로 원활한 교통망과 학군, 직장, 백화점등...부족한 시설보완과 자연과 어울리는 새로운 주거컨셉 등이 개발 된다면, 용인은 수도권 남부 신도시의 가장 유망한 주거지역이 될 것으로 보인다.


- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr -

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