2009-05-22 09:38

http://blog.drapt.com/yoonpil/5042971242952690607

신도시/택지지구 조성으로 생계수단을 잃게 된 영농자나 영업자 등이 공급 받는 보상이 있는데 이들은 영업권을 손실하였기에 상가를 지을수 있는 상업용지 대토로 보상받게 된다.

이주자택지 공급대상자 중 영업보상(축산보상)을 받은 자, 1,000㎡ 이상의 영농보상을 받은 자(자경농, 임차농) 등이 대상이다.

상업용지 대토 보상자로 확정된 원주민(영농자, 영업자 등)은 생계대책 차원에서 신도시/택지지구 내 상업용지나 근린생활시설용지를 우선 분양 받을 수 있는 권리가 주어진다.

 

상업용지 대토 수익발생 방법은 여러 가지가 있지만, 토지 분양 이전에 매각을 통한 방법은 수익률이 그다지 높지 않다.

실제로 투자자가 갑자기 긴급한 자금이 필요한 경우를 제외하면 이 시기에 매각을 하는 경우는 거의 없다.

 

가장 높은 수익이 발생하는 경우는 토지를 분양 받은 후 조합을 설립, 필지를 지정받아 건축행위 후 분양을 통해 수익을 창출하는 것 이다. 상가 건축시 토지공급은 대토보상자 자신이 하였기에 대토보상 X 용적률 로 인하여 무상으로 분양받는 평수가 있으며, 그로 인하여 일반분양보다 60~70% 저렴하게 상가를 분양받게 된다.

이 경우 매월 월수익이 발생하여 투자자금 대비 200~300%의 높은 시세차액을 볼수 있으며, 꾸준히 월수익을 기대할수 있다.

 

또 다른 방법으로는 토지 분양 후 건축행위 이전에 매각하는 방법이 있다.

이는 프리미엄의 차액을 통한 수익 창출로 앞서 말한 건축행위 후 분양을 통한 수익창출의 경우 보다는 수익률이 떨어지지만 처음 언급한 토지 분양 이전 매각을 통한 수익률 보다는 수익률이 높다.

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판교신도시 상업용지 용적률 650%가 적용되었다.

 판교신도시 대토 보상자들은 상가건축시 2층기준 15평을 무상으로 공급받았다. 

 

대토보상자의 장점.

1.상업용지로 보상을 한다.

2.전매 제한이 없다.

3.주택과는 별개이며,1가구 다주택자도 매입이 가능하다.

4.종부세의 해당사항이 없다.

5.상가준공전 건물을 짓지 않고, 매각하여 프리미엄의 차액을 노릴수 있다. 

6.상가로 분양 받을 경우 상업용지대토와 용적률에 따라 무상평수 지급 

7.상가건축시 양도세가 일반과세 적용을 받게 된다.  

다만 모든 신도시나 택지지구에 보상을 받을수 있는 권리는 공람공고일 기준 1년전부터 시작된 영업자들에게 보상이 되므로 투자시 이점을 깊이 유의해야 한다.

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