2009-08-31 09:07

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

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-순리대로 살면서 분수대로 투자하라-

  옛날 어느 법정에서 있었던 일화가 생각납니다. 판사가 절도 혐의로 구속된 피고인에게 “들에 매어 놓은 남의 황소를 왜 끌고 갔느냐?”라고 묻자 그 피고인은 깜짝 놀라면서 “아이고 판사님, 무슨 말씀을 그렇게 하신당가요. 논일을 마치고 돌아오던 중 튼튼한 새끼줄이 버려져 있기에 그걸 주어 온 것뿐입니다. 그 새끼줄 끝에 황소가 매달려 있을 줄을 누가 알았겠습니까.”라고 대답 하더라는 겁니다.

결국 그 피고인의 진술에 의하면 자신은 버려진 새끼줄을 주어왔을 뿐이고, 그 새끼줄 끝에 황소가 달려 따라왔을 뿐 황소를 훔칠 마음은 추호도 없었다는 변명이 되겠지요. 새끼줄 끝에 황소가 딸려 왔음을 몰랐다는 진술에 과연 동정의 여지가 있을까요. 오히려 죄질이 나쁘고 범행을 부인하는 피고인에게는 중형이 선고될 것입니다.

그러나 부동산 투자는 그렇지 않습니다. 욕심나는 새끼줄을 보게 되면 주인을 찾아 될 수 있으면 값이 싸게 그 새끼줄을 사온 다음 그 새끼줄을 고삐로 사용하기 위해 황소를 사려고 노력하겠지요. 절도 범인에게는 공짜로 가져오려는 영득의 의사가 있어야 하고, 부동산 투자자에게는 귀한 자기 자본에 이익이 창출될 수 있는 기대수익을 바라는 마음이 있어야 한다고 보는데 여러분들의 의견은 어떠십니까?

부동산 여러 개를 가지고 있는 사람에게 “왜 투기를 했느냐”고 물어 본다면 “내가 무슨 투기를 했느냐? 몇 개 사놓은 것이 세월이 지나면서 값이 올랐을 뿐이다”라는 대답을 할 테지만 그런 말은 그냥 두고 쓰는 말이겠지요. 요즘 사람들로서 살 때부터 값이 올라 주기를 바라지 않은 사람이 과연 한사람이라도 있을지 의심스러울 뿐입니다.

필자는 어린 시절 시골에서 이웃 사람들끼리 농경지를 사고파는 일을 여러 번 본 일이 있습니다. 그런데 사고파는 농경지는 곡식을 생산하기 위한 터전으로서만 기능을 했을 뿐 그 농경지가 차후 값이 오른다는 계산은 전혀 없었습니다. 지금은 값이 많이 올랐다고 봅니다만,

요즘 내 집 마련, 갈아타기, 투자 목적으로 상담하시는 분들의 수중에는 주로 1억에서 5억이 움직이더군요. 일단 고삐부터 마련해 놓고 보자는 분도 계시고, 바로 황소를 사겠다는 분도 계십니다. 고삐를 사건 황소를 사건 제 값 주고 사는 건 무죄이니까 우선 고삐부터라도 사야 하겠지요. 그래야 나중에 황소를 살 수 있는 것이니까요.

<<1억은 다리가 짧아 뛰어봤자 벼룩이고>>

  그러나 꼭 한 가지, 부동산 투자는 우선 순리대로 가시라는 권고를 드립니다. 순리 속에는 자신의 분수도 포함 돼 있다고 봐야 하지 않을는지요. 순리와 분수- 여러분들이 앞으로 많은 세상을 살아가는 동안 늘 삶의 지침이 되시기를 희망합니다.

상담을 하다보면 가진 돈이 적으면 적을수록 욕심은 더 크더군요. 마치 뻥튀기처럼 1억을 투자했다가 몇 년 후 10억이 되기를 바란다는 뜻일 겁니다. 아마 갈 길이 바빠서 그러겠지요. 그렇지만 그런 투자는 백전백패한다는 말씀을 드리고 싶습니다.

세상은 그렇게 쉬운 게 아니다, 라는 말을 늘 하고 있지만 불그레한 5만 원 권 돈뭉치가 눈앞에 아른거리는지 무리하게 급행열차만을 타려는 분들이 많다는 뜻이기도 합니다. 예를 들어 1억으로 갈만한 곳이 어디에 있을까요? 순전히 1억으로 갈만한 곳은 없고, 대출 1억을 감안한다 하더라도 2억이기 때문에 갈 곳은 제한적이 되겠지요.

그런데 순수자본 1억을 가지신 분들께서는 70%정도가 서울을 원합니다. 물론 직장거리 때문에 그러시리라 봅니다만, 모두 고르는 매물들이 20년 된 한 동의 낡은 아파트이거나 지분이 작은 오래된 빌라들을 주목하지 않던가요.

거리를 늘려 좋은 집을 사라고 해도 투자성을 따지기 때문에 개미가 쳇바퀴를 돌 듯 서울을 벗어나려고 하지 않음이 늘 눈에 들어오고 있음이 사실입니다. 현 정부가 더구나 중심론을 부각시키면서 재건축과 재개발에 중점을 두고 있으므로 어찌할 수 없는 상황이 돼 버린 듯도 하네요. 요즘은 보금자리까지,

그러나 필자는 주거는 문화공간이라는 주장을 되풀이 하지 않던가요. 오막살이에서 살건 좀 더 좋은 집에서 살건 자신이 알아서 할 일이지만 교통이 좋은 외곽으로 빠지라는 주문을 하지요. 재건축이나 재개발을 바라보면서 환갑을 맞는 일은 온당한 일이 아니라는 당부와 함께,

지금이라도 1억을 손에 쥐고 계신 분들께서는 서울과 근접한 교통 좋은 기존주택을 매수하시고 부족한 돈은 대출로 보충하는 방법이 가장 현명한 길이라고 봅니다. 그리고 기회를 봐서 5-7년 단위로 갈아타기를 하십시오. 지방에 계신 분들이야 골라잡아 갈 수 있기 때문에 걱정하실 필요는 없겠고요.

<<2억과 3억은 이리 갈까, 저리 갈까>>

  2억과 3억을 가지신 분들께서는 서울로 가게 되면 대출을 받아야 소형이지만 같은 조건에 수도권을 택하게 되면 중형으로 가게 됩니다. 자녀들이 어느 정도 성장한 분들은 거의 수도권을 선택하시면서 이제 큰 집에서 살아 봐야겠다고 하시더군요.

그러나 아직 중, 고등학생이 있는 가정에서는 딸린 자식들의 학교 때문에 이러지도 저러지도 못하다가 결국은 서울에 다시 주저앉게 됩니다. 자녀들은 부모들의 십자가가 돼 버렸음인지 직장이 평택에 있어도 자녀들 학교 때문에 서울에서 살고 있다는 하소연도 들었습니다.

가장 어려운 문제는 호남이나 영남지방에 계신 분들이 자녀들의 앞날을 위해 서울이나 수도권에 집을 마련하는 일이지요. 그 분들이 가진 돈은 대부분 1억5천에서 2억 5천정도 됩니다.

지방에서 사는 집 놔두고 다시 2억 5천을 모았다면 대단한 부자라고 봐야 하겠지요. 그런데 그런 분들께서도 이왕이면 서울로 가고 싶다고 하지만 돈줄이 짧게 되면 자녀들과 의논해서 수도권에다 주택을 마련하시더군요. 대부분 그런 분들께서는 크고 좋은 집을 사는 특성이 있습니다.

이런 분들은 대부분 전철선이 있는 안양, 시흥, 안산, 수원, 오산, 송탄, 평택까지를 염두에 두고 있고 대중교통이 좋은 용인의 일부지역을 선호 합니다. 그 대신 서울이나 수도권에서 충청지방으로 이사하실 분들께서는 거의 천안과 아산으로 이동하고 있음이 사실일 겁니다.

요즘은 강북과 연결이 잘 되고 있는 파주와 김포방면도 인기가 있습니다. 주거이동으로 인하여 지방색이 없어지고 있기 때문에 앞으로 머지않아 지역 어쩌고 하는 말은 사라지게 될 것이고 선거 때면 등장했던 지역편파도 사그라지리라 생각 합니다. 전국 모두가 일일 생활권이 돼 버린 탓인지 지역성이 점점 희미해지고 있으니까요.

<<4억과 5억 가진 사람들이 진짜 고수>>

  수중에 4억이나 5억의 돈을 가지신 분들은 대개 살던 집을 판 나머지 돈이거나, 서울에 주택을 가지고 있으면서 주식 등이나 다른 주택을 처분한 후 최종적으로 손에 쥐게 되는 돈이라고 보는 게 옳을 것입니다.

서울에 집이 있는 분들은 서울에다 다시 사자니 2주택이나 3주택이 되므로 그걸 피하기 위해 자녀 명의로 집을 사려 하거나 양도세 5년 감면의 미분양을 찾게 되지요. 형편이 이 정도 되면 상당한 고수들이라고 봐야 하는데 부동산을 찾는 눈길이 매섭더군요.

집을 팔고 나서 다시 사실 분들은 어찌됐던 입지를 따지고 투자성을 따지다가 투자성이 약하다 생각되면 뒤돌아섭니다. 4-5억이면 서울에서는 중소형, 수도권에서는 중대형, 지방에서는 대형으로 가는 노잣돈이기 때문에 철저하게 저울질을 하시는 분들입니다.

그런데 요즘 생활패턴이 많이 바뀌고 있더군요. 서울에 집을 두고 다시 4-5억을 거머쥐신 분들은 전철이 있는 천안과 아산까지도 눈길을 주면서 노후처를 마련하신 다는 겁니다. 대부분 대형주택으로 말입니다. 서울을 벗어나는 인구가 매년 3-4만 명에 이르고 있다하니 럭키서울이 아니라 자칫 역서울이 되지 않을는지,

나이 들면 작은 집에서 오붓이 산다는 말은 전부 거짓말이더군요. 말은 청소하기 힘들고, 관리비 많이 나가는데 왜 큰 집에 사느냐고 하다가 막상 계약서 도장 찍을 때보면 꼭 대형을 선택하시는 걸 매일 보고 있습니다. 그동안 서울 작은 집에서 고생했으니 이제는 큰집에서 마음 놓고 살겠다나요.

결국 큰 주택이라야 투자성도 있다는 뜻인데 사람이란 죽을 때까지 투자처를 찾고 있다는 생각이 듭니다. 그게 무죄이기 때문에 그러리라 생각은 합니다만 그 보다는 자녀들이 늘 오고가게하려면 집이 커야 한다는 이유도 있었습니다.

자식 키우기 힘들다고 하나만 갖게 되면 어쩐지 허전하고 항시 불안하다고 하더군요. 부동산도 하나만 갖게 되면 힘이 없고 불안하시던가요? 부동산 투자는 무죄입니다. 아들과 딸도 셋을 낳으시고, 부동산도 세 개 정도를 갖도록 하십시오. 그래야 배짱이 두둑해 질 것입니다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

윤정웅 내 집 마련아카데미 회장

011-262-4796. 031-213-4796

yoon3668@yahoo.co.kr

http://club.r114.co.kr/yjw/

9월 5일 부동산학과 가을학기 개강

   

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