2009-11-25 13:34

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-오늘을 그냥 지나가게 되면-

여러분들께서는 이 세상을 살고 계십니까, 아니면 지나가고 계십니까? 즉, 살기 위해 흘러가는 세상 속에서 기회라는 놈을 잡기 위해 술래놀음을 하고 계시는지, 그저 흘러가는 세월에 몸을 맡긴 채 주어진 일만하면서 같이 따라가고 있는지를 묻는 말입니다.

세상에서 살고 있는 우리들이나 세상을 지나가는 우리들이나 그 말이 그 말 같지만 자세히 살펴보면 뜻은 전혀 다르리라 봅니다. 부동산 칼럼에 거창하게 세상까지 들먹여 죄송합니다마는, 요즘 부동산 시장을 보는 눈이 살고자 하는 눈도 있고, 지나가는 눈도 있어서 아리송하기 때문에 드리는 말씀입니다.

부동산 시장도 이 세상 속에 있는 한 폭의 그림이라고 볼진대 그렇다면 그림을 살피고 계십니까, 그냥 지나치고 계십니까? 말장난이나 하고 계십니까? 로 묻는다면 바로 답이 나올 듯 하네요.

부동산은 환금성이 가장 나쁜 투자 상품이지요. 그래서 기회가 중요하다는 말씀을 늘 드리고 있습니다. 환금성이 나쁠 뿐만 아니라 위험성도 상당히 큽니다. 경제상황이 나쁘거나 정부정책이 돈 길을 막게 되면 시장이 내려앉아 큰 손해를 보게 되지 않던가요.

그러나 수익성은 다른 어느 투자요소보다 더 크기 때문에 참새가 방앗간 앞을 지나가지 않고 들렸다 가듯이 우리들도 부동산 시장을 지나가지 않고 들렸다 가는 모양입니다. 요즘은 방앗간을 들렸다 가는 게 옳다는 사람도 있고, 그냥 지나쳐야 옳다는 사람도 있어서 어느 길이 옳은 길인지 분간하기가 쉽지 않더군요. 

부동산 시장의 기회는 자신이 알지 못하는 사이에 지나가게 되고, 지나친 다음에 알게 되는 경험이 있으시겠지요. 지금 이 순간도 덧없이 흐르는 세월 속에 어떤 기회가 있으리라 봅니다만 글쎄요, 어떤 기회일까요? 세월은 사람을 기다리지 않는다고 했으니,

<<나무는 가만히 있는데 바람만 분다.>>

필자는 부동산 투기를 부추기는 글을 쓰지는 않습니다. 따라서 절망적인 글도 쓰지 않고요. 학교 강의 외에는 이곳저곳에서 개최하는 세미나에도 참석하지 못하고, 텔레비전 방송 출연이나 인터넷 동영상 강의도 나가지 못합니다. 우선 그런 곳에 나갈 시간적 여유도 없으려니와 직접 찾아오는 손님들의 상담을 해 드리려면 그와 같은 일에 신경 쓸 여가가 없어서 그렇습니다.

또한 남의 귀중한 재산에 흠집을 낼까봐 묻고 답하기에서 특정의 아파트를 거론하지 않습니다. 다만, 지금 전국 이곳저곳에 있는 미분양 아파트는 이미 대부분 가격이 할인되어 경쟁력이 있고, 세제혜택까지 주어져 있으므로 그런 곳은 내 집 마련이나 갈아타기를 할 때 눈 여겨 보시라는 권유는 하고 있을 뿐입니다.

연말연시에 쏟아질 4만가구의 신규분양도 가격대가 높아 짊어질 수 없는 곳은 가지 말라는 글을 올리지 않던가요. 부동산은 욕심으로 돈을 벌기도 하지만, 욕심 때문에 망하기도 하는 일이 있어서 값비싼 것을 사서도 안 되고, 한 사람이 여러 채를 사는 일은 늘 신중을 기하라는 당부를 드리기도 하는 것입니다.

지금의 부동산 시장은 정부주관으로 움직이고 있다고 봐야 하겠지요. 수도권에 대출규제가 없었다면 조금은 더 오를 수 있었으나 건설경기를 활성화시키기 위해 기존주택 시장은 눌러 놓고 신규분양이나 미분양 쪽에는 대출의 문을 열어놓게 된 것입니다.

이제 부동산은 정부정책을 따라갈 수밖에 없게 돼 있습니다. 따라서 부동산 값은 크게 내려가거나 크게 오르는 일은 없게 되겠군요. 불어나는 돈 때문에 다소 값은 넘쳐날지 몰라도 말입니다. 그 넘쳐난다는 게 어느 정도일지 그게 앞으로 부동산 시장을 판가름하게 될 것입니다. 이해가 가시는지요?

   

그런데 요즘 부동산을 바라보는 시선들이 어떤가요? 인구 감소, 미국의 경제 불안, 일본의 디프레 등 여러 가지 문제를 거론하면서 불안하게 하고 있더군요. 한국의 부동산 시장은 까딱없다는 말씀을 드리고 싶습니다. 부동산이 망하면 나라도 망합니다. 나무는 가만히 있는데 바람만 불고 있군요.

<<우리나라 부동산 담보의 특성>>

미국의 부동산 담보는 물적 담보입니다. 우리나라의부동산 담보는 물적 담보와 인적담보가 결합된 담보로 보셔야 합니다. 따라서 미국은 부동산 값이 내려 대출액에 미치지 못하게 되면 그대로 버리면 그만이지요.

또한 미국은 대출을 해 줄 때 1억짜리라면 장차 오를 것에 대비하여 1억 2천까지 대출을 해 주었습니다. 그러니 값이 내린다면 은행권의 손해가 얼마나 크겠는지요. 그래서 서브프라임 모기지 사태이후 버리는 집들이 많았던 것입니다.

우리나라는 그렇지 않습니다. 대출액을 시세의 40-60%까지 해 주고 있지만, 절반으로 값이 내려 집값과 대출액이 같다 해도 인적담보가 되기 때문에 그대로 버릴 수가 없는 것입니다. 집은 집대로 날라 가도 끝까지 개인 신상에 빚이 따라 다닌다는 것입니다.

그래서 쉽게 집을 포기할 수도 없는 것이고, 정부에서는 거기까지 이르지 않도록 조절을 해 버리는 것입니다. 어찌 보면 정부에서 집값을 보장하고 있다 해도 과언이 아니겠네요. 인구정책도 곧 나오리라 생각합니다. 부디 많이 낳으십시오. 3자녀 이상 세대에게는 집 한 채 그냥 줄지 누가 알겠습니까.    

지금 집을 사려는 사람들이 대출 없이 집을 살 사람들이 얼마나 될까요? 또한 살고 있는 집에 대출이 없는 분들이 얼마나 될까요? 필자가 국토해양부 직원도 아니고, 한국은행 직원도 아니기에 그건 잘 모르겠습니다만 아무튼 대출을 받으신 분들이 콩밥에 쌀일 겁니다.

어제 사놓고 오늘 왜 값이 오르지 않는가, 작년에 사 놓은 부동산이 왜 내리고 있는가, 라고 걱정하는 일이 없기를 바랍니다. 또 집을 사야 할 사람이 내일로 미루면서 내리기만을 기다리는 일은 더구나 위험한 일이라고 봅니다. 세월이라는 낚시에 걸리는 건 지금까지 부동산이었으니까,

<<언제나 오늘이 가장 중요 합니다>>

오늘이 가장 중요하다는 말씀을 드립니다. 어제는 오늘의 거울이 되고 내일은 오늘의 희망이 되는 게 우리들의 삶이 아니던가요. 오늘을 그냥 지나가게 되면 내일을 기약할 수 없겠지요. 방앗간 앞을 늘 그냥 지나가는 참새에게 무슨 소득이 있겠는지요.

초등학교 5학년 때 필자는 수박 짐을 너무 무겁게 짊어지고 홍수로 물이 불어난 개울을 건너다가 죽을 고생을 했었다는 칼럼을 올린 적이 있습니다. 수박 짐 지고 가다 홍수에 밀려 떠내려가게 되면 사람도 고생하고 수박도 잃어버리는 우를 범하게 되더라는 글이었지요.

능력이 문제일 겁니다. 달랑 한 덩이도 힘에 겨운 사람이 있을 것이고, 열 덩이를 짊어져도 까딱없는 사람이 있을 테니까 말입니다. 주위에 방앗간이 있는지를 살펴 볼 오늘입니다. 싸고 질 좋은 매물들이 널려 있으니까요.

요즘은 큰 것 하나, 작은 것 하나가 유행이더군요. 고령화 때문에 집 값 내린다, 걱정 마시고 4일 사는 곳엔 큰 것, 3일 사는 곳엔 작은 것 하나씩을 각 준비 해 놓으심이 옳다고 봅니다. 그래야 지방의 주택도 거래가 될 게 아닌가요. 죽을 땐 버리면 그만이고,

그러나 집을 살 땐 꼭 조심할 게 한 가지 있습니다. 좋은 곳에 적정한 가격으로 집을 잘 짓게 되면 광고하지 않아도 잘 팔립니다. 구멍가게 하나도 없는 곳에 덜렁 허접한 아파트 지어 놓고 어제도 오늘도 광고만 하는 회사들이 있더군요. 음식 잘 못 시키면 한 끼 웬수, 의복 잘 못 사면 한 철 웬수, 주택 잘 못 사면 10년 웬수,

 

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장

내 집 마련 아카데미 회장

011-262-4796. 031-213-4796

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