2008-06-24 07:58
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #100] 재개발 지분 이런 것을 사라
1. 시세보다 싼 매물 보단 미래가치보다 싼 매물을 사라
시세 보다 1천만원이 싼 매물이라고 해서 투자수익이 높을까요?
재개발지역에서 시세 보다 싼 매물이 나왔다는 것은 두 가지 이유 중에 하나입니다.
1) 매도인의 개인사정상 급처분이고,
2) 점점 하락기에 접어드는 해당 지역의 시세
케이스를 쭉 보면 두 가지 중에 2)번의 확률이 더 높게 나타납니다.
즉, 시세보다 싼 매물이라고 하여 무조건 투자수익률이 높다고 계산되는 것은 아니란 얘기입니다.
미래가치 보다 싼 매물이란 '매수시점에서 매도시점까지의 차익'이라는 투자의 기본개념과
일맥상통하는 말로서 '입주 후 아파트시세 - 총비용 = 플러스'라는 뜻입니다.
전문적인 재개발 권리분석을 통해 과학적으로 결론을 도출해낼 수 있다는 장점 또한 가지고
있습니다.
시세보다 싼 매물이라고 해서 덥석 계약하는 것 보단 과학적인 권리분석을 통해 플러스수익이
발생할 수 있는 매물을 계약하십시오.
2. 환금성이 뛰어난 매물을 사라
'환금성이 뛰어난 지역'라는 말은 실수요이든 투자수요이든 접근하는 수요가 많아 언제든지
사고팔 수 있는 지역을 말합니다.
환금성의 중요성은 이제 투자수요에만 해당되는 말이 아닙니다.
분양시장의 0순위 조건으로 부각됨은 물론 입주 후에도 그 아파트 가격을 결정하는 첫번째
요소로 자리매김하였지요.
소액이라고 해서 무조건 가장 적은 돈으로 투자할 수 있는 지역 보다는 같은 돈이면 환금성이
높은 지역으로 접근하실 것을 추천하는 바입니다.
날로 커지는 자본의 빈부격차 만큼이나 부동산거래의 빈부격차 또한 커진다는 점을
항상 염두해시기 바랍니다.
3. 주택을 사라
이번 법령 개정 이후에 주택의 선호도가 더욱 높아졌지요.
투자로 재개발을 접근할 경우 주택수 부담 때문에 나대지나 도로부지, 근생 등을 선호하시는
분들이 꽤 있었습니다만 주택을 매입할 경우에도 철거이후에 매매하게 되면 주택수에 상관없이
양도세 중과세를 피할 수 있기 때문에 '분양자격'이라는 안정성과 '시세차익'이라는 투자성을
함께 취할 수 있다는 주택의 장점이 더욱 크게 부각되고 있는 요즘입니다.
법령의 흐름과 투자의 트렌드를 제대로 짚었다면 제대로 된 재개발 투자는 '주택'을 매입하는
것으로 시작한다고 해도 과언이 아니라 할 수 있겠습니다.
물론 무조건 주택을 매입한다고 투자의 안정성과 수익성이 높다는 것은 아닙니다.
지역 현장데이터에 따라 근생, 나대지, 도로부지 등의 메리트가 더 클 수도 있습니다.
4. 실수요자는 사업시행인가를 받은 지분을 사라
사업시행인가 시점이 지나면 배정평형, 청산금(추가부담금), 이주비, 입주시기 등을
정확하게 예측할 수 있습니다.
물론 그만큼 수익성은 줄어듭니다만 '도심요충지 로얄층에 내집마련' 개념의 실수요자는
안정성에 키워드를 맞춰 진행할 것을 추천하는 바입니다.
5. 투자자는 사업시행인가를 받지 않은 지분을 사라
투자는 시세차익을 위해 취하는 액션입니다.
재개발에서 사업시행인가라는 것은 곧 '시세의 꼭지점'을 의미하죠.
안전하다고 해서 '시세의 꼭지점'에서 투자를 시작한다면 아파트가 완공되었다해도
큰 시세차익을 바라는 것은 무리입니다.
개발사업 기초단계에서 보다 객관적이고 과학적인 투자수익률 분석을 통해 재개발을
접근하시기 바랍니다.
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