2005-11-08 16:18
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자료출처 : 공호성님의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/hkong56
과거에 집 있었다면 근로자 대출 권할만
무주택자들이 집을 구입할 때 이용할 수 있는 대출 상품이 다양해졌다. 하지만 상품마다 대출조건에 차이가 있고 주는 혜택이 달라 ‘내 몸에 맞는 상품’을 잘 고르면 도움이 되고, 엉뚱한 상품을 선택하면 손해를 볼 수도 있다. 7일부터 판매가 시작된 ‘생애최초주택구입자금 대출(이하 생애첫대출)’, 근로자·서민주택구입자금대출(이하 근로자대출), 모기지론, 시중은행 주택담보대출 등 무주택자가 이용할 수 있는 내집 마련 대출상품의 장단점을 알아본다.
◆생애첫대출, 단연 최고=대출 대상이 넓고 금리가 낮아 재테크전문가들이 내집마련 대출상품 중 최고로 꼽는 상품이다. 2001~03년 첫 판매 때는 IMF 외환위기 직후 넘쳐나던 미분양주택 해소를 위해 신축주택에 대해서만 적용했지만, 이번에는 모든 주택으로 확대했다. 가족(가구원) 모두가 과거에 주택을 구입한 적이 없는 무주택 가구주에게는 최적의 상품으로, 연소득이 5000만원 이하이면 대출을 받을 수 있다.
대출한도는 집값의 70% 범위 내에서 1억5000만원까지이며, 금리는 연 5.2%로 시중 대출상품 중 최저 수준이다. 연소득이 2000만원 이하인 저소득층에게는 1억원까지 연 4.7%, 1억원 초과분에 대해 연 5.2%의 차등 금리를 적용한다. 대출받아 살 수 있는 집은 전용면적 25.7평 이하로 어지간한 30평형대 초반 아파트까지 가능하다. 매년 이자상환액에 대해 최고 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있고, 국민은행·우리은행·농협 등 3곳에서만 취급한다. 중간에 목돈이 생겨 원금을 갚아도 중도상환수수료를 물지 않는다.
◆근로자대출, 꿩대신 닭=과거 주택을 샀다 팔았던 경험 때문에 생애첫대출을 받을 수 없는 무주택자에게는 근로자대출이 차선책이다. 대출한도가 1억원(집값의 70% 한도)으로 생애첫대출보다 5000만원 작고, 대출자격도 연소득 3000만원 이하로 제한되는 것을 제외하곤, 나머지 조건은 생애첫대출과 거의 비슷하다. 변동금리이기 때문에 향후 시장금리가 오르면 덩달아 금리가 오를 수 있는 위험이 있다. 하지만 서민주거안정을 위한 정책자금인 만큼 다른 시중은행들보다 금리 인상에 적극적이지 않을 가능성도 있다. 현재 금리는 연 5.2%(연소득 2000만원 이하는 4.7%)로 생애첫대출과 같다. 생애첫대출처럼 소득공제나 중도상환수수료 면제혜택을 받을 수 있다.
◆모기지론과 시중은행 주택담보대출=연소득이 3000만원을 넘는 무주택자로 과거에 집을 보유했던 경험이 있다면 주택금융공사 모기지론이나 시중은행의 주택담보대출을 받는 방법밖에 없다. 두 상품 모두 조건은 생애첫대출이나 근로자대출보다 불리한 편이다.
가장 큰 차이는 모기지론은 고정금리인 반면, 주택담보대출은 거의 변동금리라는 점. 현재 금리는 고정금리인 모기지론이 연 6.5%로 주택담보대출보다 높지만, 앞으로 금리가 오를 경우 역전될 수도 있다. 대출기간도 모기지론은 10·15·20년으로 비교적 장기간이지만, 주택담보대출은 1년부터 35년까지 선택할 수 있다.
대출금액은 모기지론이 최고 3억원으로 생애첫대출이나 근로자대출보다 한도가 높고, 주택담보대출은 집값의 최고 60%까지만 대출해준다. 두 상품 모두 일정 기간 내에 미리 갚으면 중도상환수수료를 내야 하고, 이자상환액에 대해 소득공제를 받으려면 15년 이상 대출을 받아 국민주택규모 이하인 주택을 구입해야 한다. 모기지론은 연소득 2000만원 이하 저소득층에 대해 금리를 0.5~1%포인트 깎아주지만, 생애첫대출이나 근로자대출보다는 여전히 금리가 높다.
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