[스크랩] 재개발투자 가이드 :: 닥터아파트 블로그

2006-08-02 18:49

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투자가이드


	감정평가금액이 높게 산출되는 대지를 선택하는 것이 유리하다.

	토지ㆍ건물 감정평가금액 다액순으로 입주평형이 정해지므로 감정평가금액이 높게 산출되는 대지를 선정하는 것은 당연하다. 이를 위해서 저지대로 도로와 인접하고 차량의 진입이 수월하며 정방형의 대지를 구입하는 것이 현명하다.

	대지면적이 넓은 지분을 구입하면 더욱 유리하다.

	대지지분이 소형인 지분은 투자자금 총액이 작아 소액투자가 가능하기 때문에 수요가 많으며 이에 따른 프리미엄이 높은 편이다. 그러나 토지ㆍ면적의 감정평가시는 매입가와는 관계없이 평가하므로 상대적으로 프리미엄이 적은 넓은 평수의 대지가 유리하며 평형배정에도 넓은 필지 소유자가 적은 곳이 대형 평형을 배정받을 확률이 높아 좋다.

	비례율이 높은 지역을 선택하여야 한다.

	비례율이 높으면 높을수록 조합원 추가부담금이 적어 조합원 개개인에게 돌아가는 이익이 많아진다. 비례율은 관리처분계획 인가시점에서 정확한 것을 알 수 있는데 일반적으로 비례율이 높은 곳은 국ㆍ공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 대지 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 상가, 병원, 레저시설등의 생활편의 시설등이 많은 지역이다.

	일반분양 물량이 많은 지역이 유리하다.

	너무나 당연한 것이지만 같은 가격, 같은 평형이라면 단지 규모가 크면서 조합원 및 세입자 비율이 적은 곳이 조합원 추가 부담 측면이나 사업성측면에서 훨씬 유리 하다.

	사업 추진속도가 빠른 지역이 좋다.

	사업 추진속도가 빠른 지역이 금융비용이나 환금성, 프리미엄 형성측면에서 훨씬 유리하다.

	교통, 학군, 주변환경 등이 우수한 지역이 향후 높은 투자수익을 기대할 수 있다.

	일반적인 사항이지만 재개발아파트는 일반분양아파트처럼 청약통장이나 추첨같은 절차가 없어 자기가 원하는 곳에 투자할 수 있다는 장점이 있다. 따라서 비슷한 조건이라면 교통, 학군, 환경 등이 우수하여 향후 투자가치가 유리한 지역을 선정하는 것이 좋다.

	이주비가 많은 지역은 초기 투자비용을 줄일 수 있어 유리하다.

	임대차를 안고 구입하거나 이주절차가 진행중인 지역으로 임대차가 어려울 경우에도 초기 투자비용을 절약하기 위해 이주비가 다액인 지역을 선정하여야 한다.

재개발 아파트 조합원 지분 매입시기

① 계획단계
재개발기본계획의 수립 ⇒ 여건분석 (시장·군수) ⇒ 구역지정신청 (시장·군수·구청장) ⇒ 도시계획위원회 심의 ⇒ 재개발구역 지정고시 (시·도지사) ⇒ 재개발사업 입안 결정

② 시행단계
사업시행 주체결정 ⇒ 토지소유자 등 동의 ⇒ 재개발조합 설립 ⇒ 사업시행의 인가 및 고시 (시장·군수·구청장) ⇒ 임시 수용시설등 설치 (주택자금 융자알선 등) ⇒ 손실보상 ⇒ 토지등의 수용 ⇒ 국공유지 매입 ⇒ 지장물 철거 ⇒ 공사 착공 ⇒ 조합원 분양신청 접수 ⇒ 관리처분 계획인가 및 고시 (시장·군수·구청장) ⇒ 일반 분양

③ 완료단계
공사완료 ⇒ 입주개시 ⇒ 확정측량 ⇒ 분양처분 및 고시 ⇒ 청산금 정산 ⇒ 촉탁등기 신청 ⇒ 재개발 완료신고 ⇒ 보존등기 및 소유권이전 등기 ⇒ 조합해산 ⇒ 청산종결 신고

2) 재개발투자 성공 7계명.
과거 재개발투자의 최대 장점은 신규청약의 어려움 속에서도 청약관련 통장이나 채권입찰 부담없이 아파트를 분양 받을 수 있다는데 있었다. 그러나 최근에는 지역에 따라서 미분양이 속출하고 있는 상황에서 신중하지 않으면 오히려 일반 아파트에 비해 큰 손해를 볼 우려가 있다.

따라서 재개발사업 성공투자를 위해서는 철저한 사업내용의 분석과 함께 매수 및 매도시기를 잘 선택해야 한다. 그러므로 다음에 제시하는 재개발 성공투자길잡이를 철저히 체크하여야 만 투자가치를 극대화할 수 있다.

제1계명
재개발투자에 있어서 가장 신중을 기해야 하는 것은 매입시점이다. 조합원지분 매입시점은 관리처분계획인가 전까지로 제한되어 있다. 관리처분계획인가는 아파트 당첨과 같은 것이어서 이 시점이 지나면 조합원 자격을 취득할 수 없기 때문이다.
일반적으로 조합원지분 시세는 구역지정이 고시된 이후 상승세가 눈에 띄게 나타나는 사업계획결정고시단계에 사고 사업시행 인가단계에 파는 것이 안정적이다.

아울러 사업단계와 함께 투자시점에 가장 큰 영향을 주는 것으로는 이주비 지급시점을 들 수 있다. 이주비가 지급되는 시점에 구입하면 그 만큼 초기 투자비용을 줄일 수 있기 때문이다. 이주비는 대체로 사업시행인가를 전후해서 지급되는데, 지급시기에 앞서 구입하는 것이 좋다. 이주비 지급 후에 지분을 매입하면 최초에 이주비를 받은 조합원이 이주비를 조합에 반납해야 하므로 조합에 따라서는 재지급하지 않은 경우가 있고, 이주비 금액에 따라 거래가격이 달라지는 경우가 생기기 때문이다.

제2계명
교통여건이 좋은 구역을 선택해야 높은 시세차익을 기대할 수 있다. 나날이 복잡해지는 교통사정은 역세권등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키고 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보인다. 이러한 상황에서 역세권 주변 아파트가 다른 지역에 비해 월등하게 시세가 높게 형성되고 있다.

제3계명
대단위 아파트를 고르는 것이 유리하다. 그러나 요즘은 이런 대단지를 지을만한 땅이 없기때문에 약 500세대정도라면 괜찮은단지라고 봐야 할것이다통상 대단지 구역은 부지면적이 1만평이 넘고 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있고, 또한 단지가 크면서 조합원수나 세입자수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아가는 이익도 그 만큼 크기 때문이다.

제4계명
재개발투자의 성공여부는 재산평가액과 비례율이 좌우한다. 재산평가액이 조합원 개인이 소유한 토지 및 건물에 대한 단순한 감정평가액이라면 비례율은 재개발사업에서 얻어지는 개개인의 최종 손익계산서와 마찬가지 역할을 한다.

재산평가액이란 재개발 구역내 조합원 개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말한다. 구역마다 다소 차이가 있지만 대개 사업승인 이후 한국감정원과 사설 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치이다.

이는 조합원이 배정 받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는 중요한 잣대이다. 따라서 투자자는 재개발구역내 기존 도로변 등 목 좋은 곳을 고르는 것이 유리하다. 비례율이란 “개발이익율”이라 불리는데 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이다.

즉, 재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 조합원의 비례율이 130%라면 최종 권리가액은 1억 3천만원이 된다. 따라서 재개발사업을 통해 3천만원의 부가가치를 얻은 셈이 된다. 비례율은 사업이 거의 완료되는 시점에서 윤곽이 들어나기 때문에 비례율이 높은 지역을 고르기란 그리 간단치 않다. 일반적으로 △조합원이 적어 일반 분양분이 많은 곳 △사업추진이 빠른 곳 △건축비가 상대적으로 싼 평지 △국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역 △사업면적에 비해 조합원수와 세입자가 적은 구역 등에서 비례율이 높게 나온다.

제5계명
감정평가금액이 높은 곳을 선택해야 한다. 감정평가금액에 의해서 입주평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가금액이 높게 나와야 입주평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발구역에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가금액이 달라질 수 있다. 따라서 차량진입이 가능하고, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형의 토지, 저지대에 위치한 땅을 고르는 것이 좋다.

제6계명
이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다. 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 사업기간 동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다.

이주비의 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 이 또한 체크해 보아야 한다.

제7계명
넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양 받을 확률이 크다. 최대 평형을 분양 받을수 있는 조합원수는 제한되어 있으며 평형배정은 종전 자산액의 평가액에 순위에 따라 결정되므로 구역 내 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 어려우므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 유리하다.

3) 재개발투자 세금 CHECK POINT.

● 사업시행 인가일과 세금
도시재개발법 제22조 또는 제24조의 규정에 의거 시장·군수·구청장의 재개발사업 시행인가가 되는 경우 이날부터 토지수용법상의 사업인정고시로 보며, 사업을 위하여 필요한 토지, 건축물 기타의 권리에 대해 분양을 보상조건으로 수용할 수 있으며 재개발사업 시행자에게 토지등을 양도하는 경우 그 보유기간이 2년 이상일 때 25%의 세액감면을 받을 수 있다.

● 관리처분일과 세금
도시재개발법 34조의 규정에 의한 시장·군수·구청장의 관리처분계획의 인가일부터는 재개발사업지구내 토지등의 소유자가 동사업 시행자로부터 받은 아파트 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이며, 재개발사업지역 내의 토지등 소유자가 재개발 조합원 자격으로 당해 부동산을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동사업시행자로 부터 관리처분 계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 본다.

이때 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 따른 양도소득세의 산정방법은 취득 및 양도가액 모두 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산한다.

● 사용승인일과 세금
재개발사업 시행자로부터 관리처분계획에 따라 취득한 건축물의 취득시기는 사용승인일이 된다.(입주일) 따라서 이날 이후부터의 양도소득세는 부동산으로 보아 세금을 계산한다.

글쓴이 ~* 신화C&C공인(02-7975-119) 대표 민권식

관련자료 ~* 한남뉴타운/재개발 투자연구소 http://cafe.daum.net/aptmall

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