2006-07-27 18:52

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자료출처 : 신명용님의 富로그

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재개발 투자비법

등록일:	2006-03-31 오전 9:35:12	조회	3214	프린트   목록

현장통신원 • 상호: 신화C&C공인중개사 • 연락처: 02-7975-119 홈페이지 보기 상담·문의하기 저는 1990년 중반에 성동구 금호동에 재개발 전문가로 10여년의 일해오는 동안 재개발투자의 성공사례와 거시적인 부동산의 미담 및 미래에 대하여 몇자적어 적어봅니다. 재개발에 한 투자자의 사례를 들어본다 5년전 어느 날 안 모씨가 A부동산에서 성동구 금호11지구 재개발지분 토지6평 건물12평 8000만원,전세금3500만원, 실투자금 4500만원에 무심코 계약을 했는데 잔금을 하다보니 토지 주인과 건물주가 각각 다른 분인 33평분양 대상이라는 말에 잔금을 지급하고 매입했다. 시간이 흘려 구역지정을 받고 재개발지분의 값은 1억5000만원으로 상승했고 또 시간이 흘러서 B부동산에서 전화가 걸려와 토지6지분을 매도하라 33평에 들어갈 수 없다며 추가로 토지를 6~7평을 더매입해서 토지12~3평이면 33평지 분이 확실하다 권유해서 고민하다 나대지6(20m)평을 4000만원에 추가로 매입했다. 총투자금액은 8500만원 12평에 시세는2억5000만원선 이었는데 여유자금이 생겨서 C부동산에 연락하여 44평을 받으려면 어떻게 해야하냐 문의하니까 나대지29평을 매입을 권유해서 2억4000만원에 매입하게 되었다. 사업시행인가 직전에 C부동산에 42평형 들어가는 것 맞는지 확인해달라 요구했는데 연락이 되질 않아 금호11지구 재개발조합에 찾아가 토지지분 41평이면 42평대 배정대상인지 상담했는데 조합 측에서 조합원들이 지분을 추가로 매입해서 예측하기 힘들다는 조합관계자의 말에 하늘이 무너지는 느낌이 들었다. 투자금액 3억2500투자하여 42평을 배정 받는 지분의 값은 8억5000만원 선인데 32평 지분값 4억5000만원 생각하니 억울하여 다시C부동산을 찾아가 사장을 만나게 해달라 요구했는데 직원이 금호동 저희 부동산에 가서 상담해보라 하여 저와의 인연을 맺었다. 토지41평 건물12평 지분을 차명으로 명도 해체하여 건물12평21평지분 분양권1개, 6평(20m)21평지분 분양권1개 6,5평(22m)21평지분 분양권 1개 29평(90m)32평지분 분양권1개 총분양권을 4개를 만들어 주어 이주비 지급시점의 값은 21평지분3개 3억2000만원3개 9억6000만원 32평지분가4억5000만원 총금액 14억1000만원 동호수 추천이 끝난 현재의 자산은 21평지분 3억4000만원 3개 32평지분값 5억3000만원15억5000만원이고 21평지분개당 청산금액1억원3개 3억원 32평청산금5000만원 총청산금3억5000만원을 뺀 차익이 약12억원 자산가 액이 되었다. 투자금 3억2500만원 전세금 3500만원포함 3억6000만원을 빼도 순수익 8억4000만원 정도의 수익이 발생한 상태이며 입주시점의 순수익은 10억원대을 상회할 것으로 것으로 보여지네요 ,그 인연으로 안 모씨와 저희와의 관계는 지속되고 있다. ★재개발 조합추진현황 2003년 도정법의 변경으로 추가의 지분분할은 불가한 상태이다 따라서 조합원이 늘어날 가능성은 없으며 ,재개발이란 기본계획수립시 공히 용정률170적용되어지며 토지를 희사하는 경우 250까지 조정할 수 있다. 재개발인가절차는 추진위원회결성(행정용역,설계용역,범무용역,철거용역등 선정)구역지정신청 -구역지정신청 동의3/2 67 (용적률 수익성을 해당관청과 조율 및 협상과정) -조합설립인가 동의율 80 신청 -사업시행인가(구역지정과 동일) - 관리처분인가(분양가,이주비,등)신청 - 이주비 지급(1년) - 착공 -규모에 따라 편차는 있지만 약2년 소요 입주하게 된다. 기본계획 대로 입안하면 인 가과정은 1년이면 종결할 수 있다. 그러나 용적률을 높여 수익성을 만드는 것에 목적이 있기 때문에 협상을 통해 조합의 수익성을 최대화시키기 위해 다소 인,허가 기간이 길어진다,고 알고 있지만 그 목적은 수익률이다. 도정법 개정에 따라 분양방식 변경 재개발 아파트 배정방식이 기존에는 지분 평가금액의 많은 조합원부터 순위를 먹여 그 순위에 의해 대형 평으로부터 소형 평으로 내려배정 하는 배정방식이 일반적인 분양방식이었다. 지분 쪼개기가 많아 조합원의 수익성을 떨어뜨리는 요인이 된다하여 2004년 연말에 도정법의 개정으로 분양방식에 일부 바뀌었으며 내용은 다음과 같다 전환다세대의 경우 최소평형 배정대상이다. 30평또는 40평 우선 배정 대상은 단독이나 원다세대 건평이60m 18평 이상의 경우 평가금액에 의해 대형 평으로부터 작은 평으로 위에서 아래로 배정된다. 또 나대지는 20m이상 무주택 자에 한하여 분양대상에서 30m이상으로 변경되었으며 지분인 경우90m이상 경우 분양대상에 포함되며 위 요건에 불 충족되는 되는 경우 청산대상 조합원입니다 ,2004연말 이후에는 조합원이 증가할 수 없어지고 사업시행인가시점에 40평,30평형을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 된다. 예)금호11지구 사업시해인가 전에 건립세대888세대 분양대상조합원 720명에서 사업시행인가 공람전에 138명이 감소하여 일반분양이 늘어남에 수익성이 증가하였다. 2005년5월1일부터 지가상승으로 인해 부동산값 상승하는 효과가 나타날 것으로 예측하는 부동산 전문가의 시각인 것으로 나타나고 있으며 지가상승으로 개발지역의 평가금액이 대폭 늘어남에 따라 재개발지분 값의 상승은 평가금액의 상으로 나타날 것이며 일반 부동산에 시세에도 상승효과가 있을 것으로 보여진다. ★재개발지분 매입시점에 주의할 점 평당가로 매입하는 것이 일반화 되어있으나 프리미엄으로 계산해보면 손실을 볼 수 있으니 , 프리미엄 매입가 대비 평가금액을 뺀 금액이 평가금액이 얼마인지 계산하여 나오는 금액이곳 프리미엄이 되며 그 값이 적게나오는 물건이 지분 값이 싼 것이며 프리미엄이 낮은 지분물건을 매입 해야 한다. 그리고 재개발 투자는 부동산의 시세흐름과는 달리 인, 허가를 완료시점에 값이 상승하게 되는 만큼 그 공식을 이해하게되면 짧은 시간에 큰 수익을 얻을 수 있음은 물론 서민들의 재산증식에 많은 도움이 될 것이다. ★서울시 재개발 기본계획299개지역 확정에 따른 이주대란우려 2~3년뒤 집값 상승 우려 주택시장 침체로 올해 주택건설물량이 목표치의 80 수준에 머무르고 내년에도 상황은 비슷할 것으로 예상된다. 이런 추세가 계속되면 앞으로 주택 공급 부족으로 인해 (2004년12월11일자 YTN기사 중에서) 서울시에서 2004년 6월 재개발 기본계획지구299여구역이 1단계확정 되었으며 재건축 100여곳이 2년내외 이주를 해야 할 것으로 파악되며 재개발, 재건축이 추진중인 곳만 기존에2배인 500~700곳으로 파악되고 있다. 개발지역의 입주민, 세입자들이 이주에 이주를 할 것은 예측되는 부분이며 예을들어 일산, 분당 신도시 개발할 때 이주비 지급시점에 분당인근 성남과 일산부근 고향시 일대의 주택 값이 1년내외에 2배이상 급등했던 일을 기억하는 분들도 상당수 있을 것이다. 성동구의 예만 들어도 재개발30여곳 재건축 5~6곳 이주시점이 2연내에 집중되는 것으로 파악됨2006년 말부터 2007년도에 이주가 집중되어 있다는 것에 주목해야 할 대목이다. 얼마전 신문에 보도된 내용을 인용하면 역대정권의 집권3년 차에는 부동산 상승률 2.5머문 반면 집권4연차에는 15상승률을 보였다를 참조하시고 현정권의 말기인 것을 감안하면 이전에 주택, 전세대란를 맞이하게 전에 주택을 보유하고 2006~2007년을 맞이해야 할 것으로 보여진다. ★투자의 자세(고정관념 깨라)성공투자 할 수 있다 일반적인 개인투자자의 경우 직장 및 생활 근거지 반경을 벗어나는 것을 두려워하지 마라. 개인의 가족 수에 의한 제한적인 생각에서 벗어나자. 왜냐하면 소형평수가 대형 평형보다 ,수익성이 더 크기 때문이며, 유연한 투자 자세를 가져야 투자에 성공한다. 또 아파트를 보유하여 주거하는 경우 주거비용으로 금융비용이 많이 발생되는 점을 감안하여 거주생활은 전세로 생활하시고 여유 로운 자금운용이 가능해져야 분위기에 편승한 실수를 하지 않는다. 재개발 지구라고 해서 다 같은 것은 아니며 인근 위성지역의 수요층 및 주변아파트 시세를 참고하여 구역을 선정하는 것도 한 방법이 될 수 있으며 조합의 수익성이나 준공 후 아파트 시세를 예측해라. 환금성 수익성 성장성에 의한 투자하셔야 한다는 유연한 자세가 있어야 투자에 성공할 수 있고 보수적이고 경직된 사고는 투자를 실패로 만드는 주원인이 된다. 예) 강남에서 33평형대 아파트에 살던 분이 매도하고 5년전 지방으로 이사한 분들 중 다시 상경하려 한다면 어려울 것으로 생각되며 그 이유는 금융자산이 줄어들었기 때문이다. 그런 실패를 하지 않기 위해 서울에 심장부를 공략하라!.전철3호선역세권을 공략하라! 한강조망권을 공략하라! 라는 말이 있둣이 입주시점의 아파트 값을 예측하여 수익성과 안정성을 고루 안배하는 투자를 하셔야 할 것이다. 강남과 같이 도시기반시설 갖추어진 곳은 이미 물건의 시세에 반영된 상태로 이해하시고, 한강변 재개발 지역의 만들어지는 지역을 공략하는 것이 유리할 것이다. 정부의 강력한 투기규제로 재건축시장이 위축되고 있는 가운데 재개발시장이 실수요자 층의 새로운 투자 처로 부상하고 있다. 특히 개발이익 환수제도로 인해 재건축은 된서리를 맞고 있는 것과는 달리, 일부 재개발시장은 전철역세권과 한강 조망 권을 중심으로 매물이 소진되어 가고 있으며 현재는 일반재개발 지역까지 조심스럽게 확산되어 가고 있는 추세이다. 재태크의 3대요소인 수익성, 환금성, 안정성, 등을 고려해 볼 때 특히 주목할 곳으로는 첮째 수익성으로 강남 지역의 접근성과 대중 교통수단 즉 지하철 역세권및 시내 중심을 연결하는 버스노선등을 꼼꼼히 발품을 팔아서 직점 살펴본다. 또한 인근지역의 학군 분포. 상가 및 근린공원등의 생활 편의시설등을 점검 해본다,실례로 도시계획의 모범이라 할 수 있는 일산이 분당보다 상대적으로 저 평가되고 있는 것은 분당이 일산보다 강남의 접근 성이 우수하기 때문이라 할 수 있다. 부동산의 시세를 보려면 강남을 봐라 라는 말이 있고 부동산 투자는 서울의 중앙을 공략하라 말도 있듯이, 강남의 접근성과 시내중심가의 접근성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 강남 재건축은 일부 지역의 아파트 시세가 평당 3천 만원을 넘어선 것을 볼 때 완공 후의 시세가 이미 반영되어 있는 걸로 보여진다. 둘째, 자금의 안정성으로 완공 후 아파트 시세는 주변 아파트의 시세를 반영해 보는 방법으로 비교적 쉽게 알수있다.강북에서 한강변(성동구)재개발은 이 지역이 향후 강남에 못지 않은 성장성을 갖고있으며 ,이 지역의 개발은 지역 전체가 업그레이드되는 지역 리모델링의 표본이 된다는 점이다. 전 지역이 재개발지구 기본계획 1단계수립 지역으로 향후 2010년 정도에는 성동구 전 지역이 초대형 아파트 시가지로 각광을 받을 것으로 예측이 가능하다. 향후에는 지역적 웰빙이 아파트를 선택하는 중요 기준이 될 것이다. 세째로는 자금의 환금성으로 재개발지역은 투기과열 지역과 재건축 아파트와는달리 건물이 철거 되기전 까지 주택개념으로 소유권 이전등기를 할 수 있으며재개발 조합 분에 대해서는 전매를 자유롭게 할 수 있다는 장점이 있다. 소형 아파트의경우 상대적으로 대형 아파트 비해 환금성이 뛰어나다 할 수 있다. ★서울시의 재개발관련 규제가 완화됨으로써, 절차의 간소화로 현재 재개발 기본계획 수립 중에 있는 지역들의 구역지정이 크게 늘 전망이다. 예를 들어, 이전에는 구역지정 입안을 위한 주민 동의 율이 3분의2 였으나 서울시 의회가 50% 동의 율로 관련조례를 개정키로 함에 따라 절차가 대폭 간소화된다. 이에 따라 예년의 경우 (연간인가요?)평균 10 여곳이 지정되던 것이 추후 많은 곳이 구역지정 될 것으로 예상된다. 구청장이 정비구역 면적의 10 미만의 미미한 변경 사항의 결정권을 갖게 됨에 따라 더욱더 재개발 사업의 속도에 박차를 가하는 요인이 될 것이다. 20평대의 작은 아파트를 원할 경우 국 공유지 .무허가 건물. 세입자가 있는 지분을 구입하면 1억 미만의 소액투자로 조합원이 될 수 있다. 조합원의 경우 일반분양에 우선하여 배정하기 때문에 로얄층을 받을 수 있는 장점도 있다. 학군도 검토할 대상중의 하나인데 인접한 지역의 학군분포를 파악하는 것도 필수적이라 할 수 있다. 분양 후 평형예상 가격은 인접지역의 아파트 가격을 기준 하면 쉽게 알 수 있다. 이상 여러 가지 조건을 감안할 때 이미 생활 기반시설이 구축되어 있는 강남에 재건축보다는 개발초기에 있는 정부의 규제에서도 비교적 자유로운 강북 지역에 관심을 두는 것이 향후 수익성 재산증식에 도움이 될 것으로 여겨진다. ★뉴타운에 관한 정보 뉴타운이라 함은 수익성이나 난이도 면에서 자체개발이 불가능 할 경우 정책에 의해 개발되는 형태이고 뉴타운의 개발방식은 수용개발이나 자력개발 둘로 나누어볼 수 있고, 특정 뉴타운에도 1권역, 2권역, 3권역 등으로 나누어 개발방식은 권역마다 개발방식이 각기 다르게 적용된다. 이런 점을 고려하여 투자에 참여하여야 할 것이며, 예)왕십리 뉴타운의 경우 1,2,3 권역으로 나누어져 있는데 권역 마다 개발방식이 각기 다른 점을 참조해야 한다. 1 , 수용개발이란? : 말 그대로 관에서 조합원의 주택을 매입 개발하는 것을 말하며 어떠한 방식이 될지 예측이 힘들다 2 , 자력개발이란? : 일반적인 재개발의 방식과 동일한 형태이지만 난이도 면에서 규제 면에서 강화되어있다. 예를 들어 조합원지분이 일정지분을 소유하지 못한 경우 청산대상에 처할 수 있다 또한 뉴타운 대상지가 확정되면 임대주택 분양 권을 위해 타 지역 주민들의유입으로 세입자가 대거 급증 ,사업추진에 차질이 빚어질 것으로 예상된다. ★재개발 투자요령 1. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다. 재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 장기간에 자금이 묶일 염려가 있다. 또한 사업추진과정 중에 각종 돌발변수가 많기 때문에 그만큼 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다. 실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 추진되는 경우도 허다하다. 사업 기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 지게 되며, 해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 게 유리하다. 이러한 단계는 가격이 어느 선까지 올라 있는 것으로 보여지며 수익성에서는 상대도적으로 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 피할 수 있다. 한편 재개발사업이 원활히 추진되고 있는가를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진사항 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 좋은 방법 중에 하나이다. 2. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액이 상이하다. 따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가는 토지나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다. 3. 개발이익 비례 율이 높은 지역이 수익성도 좋다. 일반적으로 비례 율이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례 율이 높으면 높을 수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다. 비례 율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례 율이 높게 나온다. 4. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다. 조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분 양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다. 그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지 내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다. 때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승 면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다 5. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다. 재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다. 일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주 비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다. 6. 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다. 모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입 지여건이 중요하다. 이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철개통 등을 고려한 투자가 필요하다. ★재개발지분 매입시점에 주의할 점 평당가로 매입하는 것이 일반화 되어있으나 프리미엄으로 계산해보면 손실을 볼 수 있으니 , 프리미엄 매입가 대비 평가금액을 뺀 금액이 평가금액이 얼마인지 계산하여 나오는 금액이곳 프리미엄이 되며 그 값이 적게나오는 물건이 지분 값이 싼 것이며 프리미엄이 낮은 지분물건을 매입 하셔야 한다. 그리고 재개발 투자는 부동산의 시세흐름과는 달리 인, 허가를 완료시점에 값이 상승하게 되는 만큼 그 공식을 이해하게되면 짧은 시간에 큰 수익을 얻을 수 있음은 물론 서민들의 재산증식에 많은 도움이 될 것으로 생각한다. ★지분매입방법(개정도 정법) 조합원여부는 부동산의 등기부등본에 집합 건물로 출력이 되면 분양대상 조합원이며 ,토지 나 건물등기로만 열람이 가능하면 청산대상 조합원이 된다. 또, 33평43평 우선 배정 대상의 요건은? 단독주택 원다세대 전환다세대 중에서도 건평이60m이상인 경우에 33평 우선 배정 대상이며 이중 하나만 충족하면 33평 우선 배정이 되며.나대지의 경우는? 단독 필지의 경우는 30m이상이면 무주택 자에 한하여 분양대상 조합원이며 ,지분인 경우 90m이상이며 분양대상 조합원이다. ★투자자의 성향은? 보수적인 성향은? : 보수적인 투자자는 아파트나 분양 권에 선호하게 되는 것이 일반적이고 아파트란? 투자의 완성형태이며 완성된 아파트는 입주 후 2년을 정점으로 감가비용이 적용됨에 시세는 하락하는 것이다 또 분위기에 편승한 시세차익은 기대 할 수 있어도 보유로 인한 세금 및 금융비용을 감안하여 주거와 투자를 분리하여 생각 해야한다. ★유연한 성향 미래에 미완성에 투자를 하는 것은 적절한 투자방법 이라 할 수 있으며 미래에 대한 투자는 성장성 참조하여 수익률을 극대화시키는 것에 목적이 있다. 부동산 투자란 수익성에 그 목적이 있다.(글쓴이:민권식) ※부동산 현장 핫뉴스 내용은 현장통신원이 취재한 것으로 중앙일보조인스랜드 공식 견해는 아님을 ※밝혀둡니다.

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