2008-10-05 23:16
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32773
1. 금리 인하 vs 금리 인상
저금리 시대의 성장 드라이브는 끝이 났다.
'저금리 시대 막이 내리다.' 세계적인 추세인것처럼 말하더니
지금 글로벌 신용경색으로 장기적 경기 침체가 예상되니
세계 각국에서 금리 인하 소식이 전해지고 있습니다.
우리나라도 10월 금통위에서 금리인하까지는 아니더라도
금리 인하 가능성을 시사할 것입니다.
경기 부양을 위해 금리인하를 올해가 가기 전에 0.5%정도
인하할 것이라고 합니다.
문제는 남아있는 인식입니다.
1억 대출금의 금리 1%당 100만원입니다. 월 8만원이 조금 넘습니다.
근래 소형평형 1억짜리 집의 수익율을 보면 1%가 아니라 10%이상입니다.
그럼에도 대출금리가 높아 앞으로는 집에 대한 투자 메리트는
떨어진다고 합니다. 제가 볼 때 앞으로 금리인하를 하더라도
현재의 이러한 인식이 집을 사려는 사람들의 선택에 영향을
줄것입니다.
이로인해 금리 인하를 단행하더라도 적지 않은 기간 부동산에 투자하려는
움직임이 둔하고 더딜것입니다.
이 기간에 실수요자와 발빠른 투자자의 선취매가 장기적으로 수익을 가져다
줄것입니다.
2. 중소형 vs 중대형
강북 소형평형 급등, 이로 인해 소형평형과 중대형평형간의 가격차이가 많이
좁혀졌습니다. 지혜로운 투자자라면 소형평형을 매도하고 이 시점에 갈아타기를
할것입니다. 소형평형이 더 오르기 위해서는 중대형 평형의 가격상승이 선행되어야
가능합니다. 즉, 정책적으로나 부동산 투자자의 전략에서나 소형평형의 매도와
중대형 평형의 매수로 시장의 분위기가 바뀔 것입니다.
현재 그러한 손바뀜이 활발하지 않은 이유는 금리에 대한 인식과 더불어
금융규제입니다. 주택 이외의 부동산은 담보 대출의 비율이 주택보다 더 높습니다.
주택에는 과도한 금융규제가 있습니다. 순기능으로 과도한 대출로 집값상승을
억제했다는 점입니다만, 현재 주택 경기 침제와 시장 기능 상실의 시점에서는
금융규제는 반드시 없어져야 하는 것입니다. 특히, 인플레이션을 억제하려는
금리 인상 카드가 유가가 하락세로 전환되고 환율의 안정이 확보되는 시점에
금리 인하로 바뀔 것이고 이로 인해 금융규제를 완화하였을때 발생하는
대출액 증가에 따른 금융비용이 감소하게 됩니다.
금리인하와 금융규제완화가 맞물리면서 시장을 활성화 하게 될것입니다.
3. 공급 정책 vs 수요 정책
현재 이명박 정부에서는 규제완화로 인한 집값상승의 부담을 안고 있습니다.
특히 촛불집회의 여파로 여론을 예의주시하면 정책을 펼치려고 합니다.
제가 볼때 그린벨트 해제나 신도시 추가 지정, 10년간 500만 처럼 공급 정책을
우선적으로 발표하는것이 그러한 여론을 의식한것이라 생각합니다.
이제 남아 있는 것은 수요를 늘릴 수 있는 정책일텐데,
금융규제는 앞서 말씀드렸고, 1주택자를 중요시 하는 3년 의무 거주는
부작용이 크기 때문에 어떤 형태로든 조정될 것으로 보입니다.
쉽게 말해, 3년 의무거주를 하지 않고 양도할 경우 보유기간에 따라 과세되는
양도소득세를 현행 50%,40%, ...에서 더 완화하는 쪽으로 풀 가능성이 있습니다.
즉, 보유만 하고 거주를 하지 않더라도 발생하는 양도소득세가 줄어든다면,
주택 시장을 활성화 하기 위한 투기수요가 아닌 투자 수요를 끌어들일 수 있게
됩니다.
추가적으로 다주택자의 양도세 중과세 폐지 혹은 완화가 빠른 시일내에 이루어져야 합니다.
광의 유동성이 계속 증가해서 지급준비율도 조정하고 여러가지로 유동성을 억누른게 몇개월
전입니다. 시중에 투자할 곳을 찾는 자금은 충분합니다. 다주택자 양도세 중과세를 완화하거나
폐지한다면 건설경기는 활성화 됩니다. 다만, 여론을 의식하기 때문에 지지부진할 것입니다.
4. 결론
-. 경기 침제로 인한 금리 인하
-. 금융규제 완화를 통한 시장 기능 회복
-. 공급 정책에 이은 수요 정책 전면적 개편
이런 수순으로 부동산 경기를 활성화 시킬 것입니다.
부동산 소유자의 투자 수익을 높여주는 것 이상으로
경기 활성화를 위해 부동산 경기는 살아나야 합니다.
만약, 정부의 규제완화가 제 시기를 놓친다면,
부자보다 서민에 더 큰 타격이 올것입니다.
집값이 하락하여도 서민의 내집마련은 현실적으로
불가능합니다. 집값하락의 시기에는 경기 침제시기이며
주식 시장도 하락하고 시장의 상인들은 장사가 안되 울상이 됩니다.
자산 디플레는 부동산에만 발생하는게 아니기 때문입니다.
우선적으로, 서민의 주거안정은 주택복지 관점에서
접근해야합니다. 저렴한 비용으로 주거문제를 해결해주고
경기 활성화를 통해 소득을 꾸준히 늘려주어야 저축을 하고
미래에 내집을 마련할 기회를 잡도록 정부가 복지차원에서 접급해야합니다.
현재 5억짜리 집이 3억이 되어도 서민의 내집마련과는
거리가 있다고 생각합니다.
강남 고가 아파트가 100억이되건 50억이 되건 그것은
자본주의 시장에 흔한 일입니다. 100억에 분양받아 50억으로 떨어지는 경우도
발생할 것입니다. 실제 알게 모르게 발생합니다. 다만, 언론에서 많이 오른 아파트를
주로 취급하기 때문에 모르고 있는것입니다.
서민은 강남에서 살고 싶어 하지 않습니다.
강남 집값을 잡으면 대리 만족은 느낄지 몰라도
현실적인 주거문제 해결은 강남에서가 아니라 그린벨트 풀어
공급하는게 더 현실적입니다.
녹지율 많이 거론하는데 친환경 아파트에 녹지율 높여서
건설하면 된다고 생가가합니다.
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