부동산이 하락할지 안할지에 대해 말들이 많습니다. 그런데 말들이 끊이지 않고 논쟁이 이어진다는 것은 양쪽의 의견이 나름대로 타당성을 지니고 있다는 것입니다.

문제는 부동산에 관심이 없다면 어느 쪽이 옳든 상관이 없으나 부동산을 매수나 매도하고자 하는 입장에 서면 양쪽의 입장중 한쪽으로 갈수밖에는 없다는 것입니다.

매수하자는 쪽으로 입장을 정리한 필자는 양쪽의 의견을 비교하면서 왜 매수를 주장하는지를 설명하고자합니다. 단, 필자는 무주택자나 갈아타기를 위해서만 부동산 매수를 주장합니다.

첫째 하락론의 근거는 나름대로 합리적이지만 지금 실현된다는 말은 아닙니다.

하락론의 다양한 통계수치와 근거자료는 확실히 유용하고 신빙성이 있습니다. 필자는 상승론자들과 달리 이 부분을 무시하지 않고 긍정합니다. 단지 이 근거에 기반한 부동산 장기하락이 지금 실현되지는 않을것 이란 것입니다.

하락론자들은 부동산하락이 지금 실현되고 있다고도 하고, 지금 실현되지 않았어도 조만간 실현될것이라고 주장합니다.

하지만 필자는 이런것들이 최소한 7-8년 이후에나 실현될것으로 봅니다. 물론 필자도 틀릴수 있습니다. 하지만 부동산 시장의 대장주인 강남재건축이 전고점을 뚫은것이나 부동산 담보대출의 연체율이 0%(1% 미만) 대인것은 하락론자들의 주장이 지금 실현되기가 힘들것을 보여줍니다.

부동산에 대한 통계수치가 그렇게 나쁘다면 그 결과인 가계의 부동산 담보대출 연체율이 위험할 정도로 지속적으로 상승해야합니다. 하지만 전혀 그렇지 않습니다. 따라서 내년에 경기가 회복된다면 연체율은 더욱 낮아질 것입니다.

하지만 필자는, 하락론자들의 부동산에 대한 위험한 통계치를 개선하자는 의견에는 전적으로 동의합니다. 이러한 위험한 통계치는 언젠가는 부동산 시장의 몰락을 예고하기 때문입니다. 따라서 하락론자들의 경고는 부동산 시장을 살리는 예방백신과도 같은 것입니다.

둘째 매수를 권고하는 부동산 시장은 이긴자의 시장이기 때문입니다.

상승론자들의 주장과는 달리 부동산 불패는 깨졌습니다. 정말 극소수만 제외하고 대부분의 전문가들은 지방을 권고하지는 않습니다. 따라서 이제 부동산 불패란 서울과 수도권의 일부지역에만 해당되는 것입니다. 이러한 일부 지역의 부동산 불패도 과연 깨질것인지 아닌지가 현재의 논쟁입니다.

작년 하반기와 올해 상반기가 세계와 국내 경기와 부동산의 바닥일 가능성이 확률적으로 매우 높습니다.

따라서 살아남은 사람들은 앞으로 소득이 올라가고 더 이상 해고될 가능성이 점점 줄고 있습니다. 이런 상황이라면 승자독식에 따라 소득에도 부익부 빈익빈이 형성되 소득이 더 증가할 것입니다.

앞으로 부동산 오를수 있다고 주장하는 지역은 한국에서 살아남은 분들이 거주하는 지역과 거의 일치합니다.

 

지니계수를 보나 (주택 지니계수, 부동산 지니계수, 토지 지니계수) 지역별 소득수준을 보면 앞으로 주택 가격이 오른다는 지역은 승자의 시장입니다. 즉 경제적으로 승리한 사람들이 거주하는 지역이란 것입니다. 이 지역은 상위 10%의 지역이라고 보면됩니다. 따라서 비정규직이 얼마나 늘어나든 내수경기가 어떻게 되든 극빈층이 얼마나 늘든 그것과는 별로 관계가 없는 시장인것입니다.

 

지니계수를 통해 보면 부동산시장은 지독히도 불평등한 시장이고 극심한 독과점의 시장입니다. 따라서 부동산시장은 강자들의 시장입니다.

 

세째 아직도 수요가 존재합니다.

 

필자가 2016년 이후에야 부동산 시장이 무너질것으로 주장하는 이유는 생산활동인구와 밀접한 관련이 있습니다. 물론 2018년 이후에는 절대인구도 감소합니다. 하지만 절대인구와 관계없이 생산활동인구를 중시하는 이유는 일본과 미국이 생산활동인구가 정점을 친 이후에 정확히 무너졌기 때문입니다.

 

생산활동인구는 실지로 돈을 벌어 주택을 매수할수 있는 인구입니다. 따라서 이 인구가 정점을 치고 하락하기 시작하면 주택을 사는 인구가 근본적으로 줄어드는 것입니다. 따라서 이 인구가 정점을 치기전까지는 부동산 장기하락은 힘듭니다.  

 

물론 수도권 집중현상과 가구수의 지속적인 증가로 최소한 서울의 주요지역은 무너지지 않을것이라고 상승론자들은 주장합니다. 하지만 생산활동인구가 줄기 시작하면 뒤에서 받쳐주는 수요가 사라져 1-2년의 차이는 있을지언정 결국은 무너질것입니다. 또한 현재와 같이 투자수요가 많은 상황에서는 한번 무너진다는 생각이 들기 시작하면 오히려 서울의 주요지역(강남과 한강 르네상스, 버블세븐등)이 더 빨리 더 많이 무너질수 있습니다.

 

이런 이유로 필자는 2011년이나 2012년의 강남권의 사교육 시장의 몰락을 보고 결정하자고 했습니다. 2010년에는 고등학생이 정점을 칩니다. 따라서 인구론적으로 보면 절대 무너질것 같지 않은 사교육시장이 무너질것이라고 주장합니다. 즉 강남이나 버블세븐의 사교육시장이 무너질것이란 것입니다.

 

사교육시장은 부동산 시장과 거의 판박이입니다. 강남에는 전국에서 교육을 위해 몰려 들고, 모든 돈이 이곳으로 몰리고, 가장 경쟁력이 많은 분들이 거주하는 지역입니다. 따라서 동일하다고 주장할수는 없지만 거의 같다고 볼수 있습니다.

 

최근 보도에 따르면 강남의 초등학교 통합에 관한 글이 실렸습니다. 즉 강남의 어떤 초등학교가 2-3년내에 학생수가 반으로 줄 가능성이 있어 통합을 논의한다는 것입니다. 실로 상상할수 없었던  보도입니다. 하지만 이것이 현실입니다.

 

이 세가지 주장이 상승한다는 정확한 근거가 아닐수도 있습니다. 하지만 양단간에 결정을 해야하는 상황이라면 참고하시면 도움은 되실것이라 생각합니다.