2009-09-30 16:57

http://blog.drapt.com/ymy0475/3025601254297424991

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk

http://ggauction.tistory.com/130

                       빌라신축해서 돈버는 방법

요즘 부동산투자동향중의 하나는 빌라신축해서 돈버는 방법입니다.

그 내용을 소개할까합니다.

최근 들어 연립 및 다세대 주택이 품귀 현상을 빚고 있다.
서울시 4차 뉴타운 후보 예정지역이 또다시 투자 열풍에 휩싸였다.

새 정부가 도심 재개발 사업을 활성화시키고 올해 말이나 내년에 4차 뉴타운이 지정될 것이라는 기대 등이 커지면서 유력 후보지 내 주택에 대한 외지 투자자의 문의가 크게 늘고 지분(재개발 이후 새 아파트를 배정받을 수 있는 권리) 값도 들썩이고 있다.

서울 강북지역 대부분과 4차 뉴타운 예상 후보지는 물론 특별한 개발호재가 없는 일부지역도 살 사람은 많은데 매물이 거의 없는 상황이다.

강남권에비해 가격이 싼데다 새정부가 뉴타운, 재개발 사업을 활성화 하고 경전철 개발계획까지 발표되면서 투자 수요가 늘고 있다.

투자 바람이 거센 곳은 강북구 번동, 미아1·2·8동, 수유동, 도봉구 창2·3동, 강서구 화곡본 2·4·6·8동, 구로구 구로본·2동, 중랑구 면목동 등이다.

강북지역의 대표적인 호재지역으로 미아동, 수유동 일대는 작년 연말보다 10% 이상 올랐다. 3차 뉴타운에서는 탈랐했지만 새 정부의 재개발 활성화 정책에 따라 4차 뉴타운으로 지정될 가능성이 높다는 기대감에 상승세이다.

대지지분면적 33㎡ 미만 주택의 경우 지난 연말에 3.3㎡당 1500만 ~ 1800만원 하던 것이 현재 2000만원으로 상승했다.

강서구 화곡동 일대도 매물은 드물지만 호가는 강세다.
대지지분면적 33㎡ 미만 주택의 경우 지난 연말에 3.3㎡당 1800만 이였으나 현재 2000만원으로 상승했다.

연립,다세대 주택은 가격이 일반 아파트 보다 저렴해 투자쪽으로 쉽게 매매를 결정하는 경우가 많은데 뉴타운으로 지정이 되더라도 사업이 진행되기까지 오랜 시간이 걸리므로 장기 투자를 각오해야 된다.
또한 개발 계획이 소문만 난 상태에서 실제 가치에 비해 가격이 지나치게 고평가 되어있다는 분석도 나온다.

꼭 내집마련을 위한 실수요자 입장이 아닌 수익성을 생각한다면 개발호재있는 지역의 신축빌라에 투자를 권하고 싶다.

뉴타운 후보지역이나 경전철개발지역의 인근 주택부지를 매입하여 빌라신축 후 분양후 차익을 보는 방법이다.

대부분의 사람들은 빌라신축 이라고 하면 건축업자만 할 수 있고, 자금도 많이 들며 어렵다고 생각을 하나 공동투자로 쉽게 진행 할 수 있다.

상황에 따라 5천-1억정도로 투자가 가능하기 때문에 투자자 입장에서도 큰 부담이 없다.

빌라신축부지 지분 공동투자 수익률 구조는

예) 8세대 기준.
사업(투자)기간: 8~10개월
주택부지 매입비: 80평 = 약 7억 (투자자와 회사가 공동으로 매입)
건축비용 : 건축면적 160평 = 4억8000만(회사에서 부담)
기타세금: 약 1억
총 사업비: 12억8000만
세대별 분양가: (2억1000) 16억 8000만 대지-10평, 건물-27평

분양 수익률: 16억8000-12억8000= 4억

총 분양 수익금 4억에서 개인 투자자에게 투자수익을 분배하며 투자 금액에 따라 수익률을 협의할 수 있다.

투자자가 원할시 분양도 가능하며 단기투자로 자금 회전이 타 부동산에 비해 빠르므로 2차,3차사업지 재투자로 지속적인 수익창출이 가능하며 차익에 따른 세금부담이 전혀 없다.

또한 지분전환시 시세보다 저렴하게 매입이 가능하여 뉴타운 지정시 2배이상 차익을 볼수도 있어 부동산 재테크로는 이만한 것이 없다.

이미 공식화된 방법으로 남들과 똑같이 시작하는 것보다 한 수 앞을 내다보고 흐름에 조금만 남보다 앞서간다면 재테크 성공의 발판을 만들 수 있다.

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