2008-02-12 09:57
http://blog.drapt.com/ymy0475/22751202777834689 
자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
<민권식칼럼 #81> [현장리포트] ① 2억 있다면 이곳을 사라
상담 내용을 그 뿌리로 하고있는 저의 칼럼은 재개발 또는 그 이상으로
여러분들이 궁금해하는 모든 사항들을 하나씩 하나씩 쉽게 쉽게 풀어드리자 하는 취지에서
시작되었습니다.
'투자금액 ***원이 있는데 재개발 투자처로 어디가 좋을까요'
상담을 하다보면 가장 많이 접하는 질의사항 중에 하나가 바로 이 질문입니다.
이 질문을 풀어드리기 위하여 몇 회에 걸쳐 금액별, 지역별로 나누어 현장리포트를
작성해보겠습니다.
먼저 재개발 투자수익률과 직결되는 몇가지 사항부터 살펴보겠습니다.
* 재개발 투자수익률의 포커스
1) 조합원수-건립세대비율
: 건립세대에 비해 조합원수가 적을수록 투자수익률은 높아집니다.
2) 입지조건
: 입지조건이 좋을수록 미래가치의 한계선이 높기 때문에 투자수익률 또한 높아집니다.
3) 사업지연 리스크
: 인허가절차를 거치면서 상승하는 재개발의 특성상 사업이 지연되면 인허가절차 예상시기에
오차가 생기고 이것은 결국 설정한 매도시기의 오차로 이어져 인허가절차 예상 오차가
적을수록 투자수익률은 높아집니다.
필자가 뚝섬 지구단위 특별계획구역으로 현장리포트를 시작한 것은 이 세가지 사항을
모두 적용시켜 봤을때 가장 큰 투자수익률이 예상되는 지역이기 때문입니다.
그럼 본격적으로 이 지역을 자세히 들여다봅시다.
◈ 투자포커스 I. 조합원수치
총 12개 구역으로 구성된 뚝섬 특별계획구역은 각 구역별 평균 조합원수치가 건립세대에 비해
절반이하로 계산됩니다.
일반적인 재개발의 조합원수치는 건립세대의 80%~120%로서 건립세대와 조합원수가 거의
일치하는 현장데이터를 나타냅니다.
조합원수치 100%라는 말은 일반분양세대가 전혀 없고 건립되는 전 세대가 조합원분량이라는
얘기입니다.
이런 지역에서는 일반분양가와 조합원분양가가 똑같으므로 조합원이 됨으로서 수익률 취하는
재개발 투자에 있어서 상당한 마이너스요인으로 작용합니다.
하지만 뚝섬 특별계획구역은 조합원수치가 50% 미만입니다.
서울/수도권에서 조합원수치가 50% 미만인 재개발 지역은 전무합니다.
쉽게 말해서 뚝섬 특별계획구역의 조합원이 됨으로서 취하는 투자수익률은 서울/수도권에서
톱이라는 얘기입니다.
그렇다면 뚝섬 특별계획구역의 조합원수가 이렇게 적은 이유는 무엇일까요?
그것은 바로 전 지역이 평지인데다 일반적인 재개발지역의 용적률이 170%~190%인데 반해
250%~350%를 적용받았으며 공동주택 및 다세대는 거의 찾아볼 수 없고 다가구주택 위주로
구성된 주택의 분포도 때문입니다.
더욱 높이 지을 수 있고 각 호수별로 조합원수가 각각 나뉘어 있는 것이 아닌,
건물하나에 조합원수가 하나밖에 없으므로 조합원수치가 가장 뛰어날 수 밖에 없는 것이죠.
또한 이 지역은 건축허가가 제한되어 있고 2004년 이후에는 다가구주택을 다세대로 쪼개봤자
분양자격이 주어지지 않기 때문에 조합원수는 더이상 늘어날 수 없습니다.
◈ 투자포커스 II. 입지조건
며칠전 평당 4598만원으로 사상최고 분양가를 경신한 한화, 대림 주상복합과 연계하여
서울숲 및 2호선 뚝섬역과 인접해 있고 성수대교-영동대교 북단에 위치해 있어 압구정/청담동과
마주보고 있는 뚝섬 특별계획구역의 타고난 입지는 이미 너무나도 잘 알려진 사실입니다.
양재 시민의숲과 여의도공원의 5배인 35만평 규모로 현존하는 최고의 테마파크인
서울숲과 한강을 함께 남향으로 바라보고 있고, 기존 2호선 뚝섬역 및 분당-강남-왕십리를 잇는
분당선 서울숲역(가칭, 2010년 개통예정) 더블역세권이라는 기본 입지메리트는
미래가치의 한계선이 가장 꼭대기에 있는 지역이라고 할 수 있겠습니다.
앞에서 잠깐 소개한대로 '평당가 4598만원'으로 시작하는 한화, 대림 주상복합이
특별계획구역의 가치를 벌써부터 잘 말해주고 있다 할 수 있겠습니다.
◈ 투자포커스 III. 사업지연 리스크
주민들이 구청에 재개발 정비구역 신청서를 제출하면 구청에서 노후도 및 타당성 조사를
완료한 후에 '정비구역'으로 지정해 주는 것이 일반적인 재개발 정비구역 지정 절차입니다.
하지만 특별계획구역은 주민의 신청이 있기 전에 지자체에서 필요성에 의하여 자체적으로
재개발지역으로 먼저 지정한 곳입니다.
'서울숲주거환경개선지구' 이것이 곧 특별계획구역의 또다른 이름입니다.
서울숲이 랜드마크의 이름으로 개장을 하고 인근 지역을 상징적인 테마를 담아 최고의 지역으로
탈바꿈 시키기 위한 첫번째 작업이 뚝섬 주상복합 상업용지 한화,대림이며 그 두번째가 바로
뚝섬 지구단위 특별계획구역입니다.
그 다음 작업은 성수신도시 마스터플랜에도 잘 나와있듯이 기존 준공업지역의 업그레이드
작업인 뚝섬 테크노벨리 조성, 성수뉴타운(촉진지구)개발 등을 들 수 있겠습니다.
필자가 이것을 강조한 이유는 특별계획구역의 사업지연 리스크가 왜 적은가를 피력하기
위해서입니다.
이미 구역(총 12개 구역), 용적률(250~350%), 층고(120m~150m) 등의 기본 방향성이
제시된 상태이기 때문에 기본계획도 수립되어 있지 않은 지역보다 재개발 리스크가 현저히
적을 뿐만아니라 특별계획구역의 조성 취지에도 잘 나타나 있는 사업지연리스크의 '제로'.
이것이 곧 투자수익률을 대변해 주는 핵심 사항이라 하겠습니다.
◈ 2억 있다면 뚝섬 특별계획구역의 '작은 지분'을 사라
특별계획구역 또한 투자핸디캡을 가지고 있습니다.
앞에서도 언급했지만 이 지역은 작은 지분은 찾아보기 힘들고 대부분 전부 큰 대지를 소유한
조합원으로 구성되어 있습니다.
특별계획구역은 일반적으로 대지 30평이 넘으니 매매가는 10억 이상이 훨씬 넘는 지분이
대다수라는 얘기입니다.
매매가가 10억이 넘어버리면 세를 끼고 대출한도를 활용해도 5억 이상의 여유자금이 준비되어
있어야만 하므로 2억으로는 특별계획구역의 조합원이 될 수 없습니다.
하지만 이 지역에도 작은 지분들이 존재합니다.
뚝섬 특별계획구역 구역안에 포함되어 있는 얼마 되지 않는 작은 지분들.
이 지분들이 바로 2억으로 특별계획구역의 조합원이 될 수 있는 유일한 조합원 지분입니다.
현장리포트 첫번째 시간에는 뚝섬 지구단위 특별계획구역을 들여다봤습니다.
지구단위 특별계획구역이 소유한 현장데이터(조합원수치, 입지조건, 사업지연리스크)를
바탕으로 분석할때 투자수익률이 가장 높을 것으로 예상되는 지역임이 틀림없습니다만,
특별계획구역을 접근하기 위해선 대지가 큰 다가구주택을 소유한 조합원이 대부분이기 때문에
비교적 많은 투자자금이 필요하다는 점이 유일한 핸디캡이었습니다.
하지만 뚝섬 특별계획구역에도 작은 조합원 지분이 존재합니다.
이 유일한 핸디캡이 작은 조합원 지분의 투자메리트를 잘 대변해 준다 하겠습니다.
아무쪼록 현장데이터를 바탕으로 한 저의 식견이 여러분의 성공투자에 조금이나마
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
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