2007-08-16 17:55

http://blog.drapt.com/ymsbb/81187254557239

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=457

9월이 다가오고 있습니다. 주택시장을 중심으로 참여정부의 ‘끝장’ 규제정책이 본격적으로 시작되는 달입니다. 이에 따라 부동산시장은 때 아닌 ‘겨울잠’을 자고 있습니다. 하지만 가치투자자라면 지금이 가치를 낚기(?) 가장 좋은 때라고 생각합니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 침체된 부동산시장에서 9월 이후 뜨는, 정확하게 미래가치가 높은 부동산이 무엇인가를 소개할까 합니다. 먼저 닥터아파트 애널리스트 4명에게 의견을 물어봤습니다. -분양가 상한제 확대로 전매 제한 기간이 늘어나면서 주거용 오피스텔이나 입주 3년 이내 소형 아파트가 각광받을 것입니다. 또 강남권 도심권을 중심으로 한 리모델링 추진 단지도 추천합니다. 여기에 주택담보대출 규제를 받지 않고 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 빌라 도 추천 대상으로 꼽을 수 있습니다. 지역적으로는 용산구, 성동구 등 U턴 프로젝트의 중심지와 서울지하철 9호선 라인과 강북 경전철 라인을 꼽을 수 있습니다. 위례신도시와 광교신도시 등 수도권 2기 신도시와 송도국제도시, 은평뉴타운 등 대규모 개발 수혜 지역도 주목 대상입니다. -리모델링 단지를 최우선적으로 추천합니다. 입주 15년 전후, 신도시 및 입지여건 우수한 대단지 중층 아파트가 유망합니다. 대형 평형, 대단지, 주상복합 아파트와 함께 형성된 오피스텔 단지도 추천합니다. 타운하우스도 틈새상품으로 유망합니다. 지역적으로는 공급부족으로 기존 선호 지역 및 단지를 중심으로 상승할 것입니다. 강남권, 신도시, 택지개발지구, 입주예정 단지 중 중대형 및 고급 단지 등 차별화된 곳이 유망합니다. -전매가 자유로운 기존 아파트의 수요가 늘어날 것입니다. 이미 분양됐거나 입주한 고가 주상복합이 유망하고 지역으로는 양천구, 성동구, 용인(경부고속도로 동쪽)을 추천합니다. -청약가점이 낮은 신혼부부 등 청약통장 가입자들이 기존 아파트 매수로 돌아서면서 서울 및 경기 외곽 중소형 단지에 수요가 몰릴 것입니다. 이외 단독주택 재건축, 재개발 지분을 추천하며 지역적으로는 강북구, 금천구, 구로구 등 서울 외곽과 경기 남양주, 의정부 등 경기 외곽 옐로칩(중저가) 단지를 추천합니다. 저는 9월 이후 뜨는 부동산으로 3가지를 추천하겠습니다. 가장 먼저 입주 3년 미만 새 아파트를 추천합니다. 분양가 상한제에 따른 전매 제한이 최대 10년까지 연장됩니다. 이는 입주이후 최대 8년간 주택시장에 매물로 나올 수 없다는 의미이므로 사실상 공급물량 감소로 이어지게 됩니다. 지금까지는 공공택지에 한해 제한적으로 입주이후 전매를 할 수 없었지만 9월 이후에는 민간택지의 분양가 상한제 분양물량도 입주 후 최대 5년간 전매가 제한됩니다. 따라서 지역 대표 단지인 블루칩 단지 중 입주 3년 미만 새 아파트(주상복합 포함)가 반사이익을 얻을 것입니다. 수도권에서는 먼저 분양가 상한제가 적용되지 않는 재건축 조합원 입주권 시세가 강세를 보일 것입니다. 조합원 입주권은 분양가 상한제가 적용되는 일반분양분과 달리 입주 이후(정확히 소유권 이전 등기 이후) 전매가 자유롭습니다. 공격적인 투자자라면 9월 이전에라도 입주 전 1회 전매할 수 있는 재건축 조합원 지분을 공략할 만 합니다. 전매가 자유로운 재개발 조합원 지분도 용산구 성동구 등 블루칩 재개발구역을 중심으로 분양가 상한제를 피하는 구역의 지분 매입을 추천합니다. 또 전매규제가 가장 심한 택지지구에서는 화성 동탄1신도시, 용인 동백지구, 파주 교하지구 등 입주해 전매가 자유로운 새 아파트가 각광받을 것입니다. 택지지구는 아니지만 송도국제도시 새 아파트도 추천합니다. 지방에서는 부산 해운대구 센텀시티 분양권이 독보적입니다. 평형대로는 공히 40평형대(일부 지역은 30평형대)가 유망합니다. 두 번째로 토지(대지로 용도전환을 할 수 있는 농지)를 추천하겠습니다. 물론 5년 이상 장기적인 투자를 해야 합니다. 농지란 농작물 경작 또는 다년성 식물 재배지로 3년 이상 이용되는 토지를 말합니다. 8백16만명에 달하는 베이비부머(1955~1963년 출생)가 2000년부터 아파트 등 주택시장을 중심으로 영향력을 발휘하고 있습니다. 또 1천만명에 달하는 쌍봉세대(40~50대) 인구비중이 2015년 전후 절정에 달합니다. 베이비부머 은퇴가 시작되는 2010년 전후로 해서 노후용이든, 투자용이든 세컨드 홈(별장주택 또는 주말주택) 수요가 늘어나 토지 수요가 늘어날 것입니다. 특히 40대 중반 전후 소득 중상위 30% 이내가 세컨드 홈 수요를 주도할 것입니다. 2기 신도시, 행정중심복합도시 등 인구증가로 개발압력이 높은 지역의 농지가 투자처입니다. 다만 농지는 자경(自耕)을 원칙으로 하기 때문에 취득요건이 까다롭고 자경하지 않을 경우 세금이 중과되므로 유의해야 합니다. 셋째로는 분양단지입니다. 특히 수도권에 거주하는 첫 내집마련 수요자에게 적극 추천합니다. 분양물량은 2008년 하반기부터 분양가 상한제 등 규제정책으로 본격적으로 감소하게 될 것입니다. 소나기 분양물이 쏟아지는 8월이 최적기이고 늦어도 11월까지 당첨을 목표로 적극적으로 청약하세요. 청약가점에 낮은 사람은 낮은 사람대로 당첨 전략을 세우면 됩니다. 청약가점이 낮다면 1순위 마감 예상 단지 중 차선 또는 차차선 단지에 하향 청약하면 됩니다. 첫 내집마련에 배부를 수는 없습니다. 70% 만족한다면 적극 청약할 것을 추천합니다. 분양가는 내리지 않으며 공급물량은 줄어들 것입니다. 규제정책으로 서민에게 선택의 폭은 갈수록 좁아진다는 것을 명심하세요.

0