2006-01-05 08:53

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자료출처 : 상가 투자컨설팅 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/reedian

상가를 사는 것만 투자가 아니다. 잘 파는 것도 투자다. 똑같은 상품도 얼마나 잘 파트냐에 따라 결과는 180도 달라진다. 상가 부자들이 잔재주를 부려 사고팔고를 자주 할 것 같지만 꼭 그렇지는 않다. 좋은 물건을 샀다면 잠재가치를 믿고 우직하게 보유한다. 환금성이 떨어지고 세금과 거래 비용이 많이 들어가는 상가투자에서 어설프게 잔꾀를 부리는 것은 바람직하지 않다.

하지만 자금 사정이 여의치 않거나 다른 상품으로 갈아타야 할 사정이 생겼다면 적절한 타이밍을 잡아 제값을 받고 잘 파는 것은 필요하다. 상가를 잘 팔려면 손질을 하고, 포장도 해야 한다. 가만히 잠만 재워 값이 오르기를 기다리는 것보다 생명력을 불어넣어 가치를 높여야 한다. ‘보기 좋은 떡이 맛도 좋다’는 속담이 있듯 상가 건물도 잘 다듬어서 가치를 키워야 제값을 받을 수 있다.

잘 판다는 것은 최적의 시기에 가장 비싼 값에 파는 것이다. 그러나 바닥을 누구도 모르듯 최고점은 아무도 모른다. 따라서 ‘이 정도면 만족한다’는 수준이 현실적으로 가장 적절한 매각시기라고 여기면 된다.

소유주를 꼭 확인하라

상가를 사면서 파는 사람의 신분을 제대로 확인하지 않는 경우가 의외로 많다. 상가 건물을 거래하면서 상대방의 신분을 확인하는 것은 결례가 아니다. 설마, 하는 안이한 마음으로 신분 확인도 없이 계약서를 썼다가 후회하는 사례가 적지 않다. 시세보다 값이 너무 싼 매물을 계약할 때는 결례를 하지 않는 범위에서 등기권리증, 주민등록증, 의료보험증을 통해 신분을 확인하는 것이 안전하다.

계약할 때는 부동산 중개업자가 쓴 물건확인서와 계약 직전에 받은 등기부등본을 확인한 뒤 실소유주와 계약해야 한다. 이는 상식중의 상식이다. 실소유주는 등기 명의인을 말한다. 만약 실소유주가 아닌 사람과 계약을 한다면 반드시 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 한 계약은 원칙적으로 무효다. 대리계약자가 부부이든 부자 관계이든 법적으로 대리권은 없다. 계약을 하려면 상대방의 본인 여부를 확인한 뒤 등기부상 실소유주인 경우 주민등록증으로 본인임을 확인하는 것이 가장 먼저 해야 할 일이다.

문제가 많이 생기는 것은 실소유주의 부인이 계약을 하러 나왔을 때다. 대개의 경우 부인이 나와도 아무 생각 없이 계약한다. 그러나 잘못하면 큰 코 다친다. 부인이 나와도 최소한 주민등록증, 등기권리증, 인감도장은 확인해야 한다. 대리인인 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 체크해야 한다.

위임장이 필요 없는 대리계약은 실소유주가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 원천 무효이기 때문에 법정 대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 이때도 우선 아버지가 친권을 행사할 수 있고 아버지가 없을 경우 어머니가 친권자가 된다.

위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 맞춰보아야 한다. 인감증명서의 유효기간(6개월)도 지나지 않았는지 확인해야 한다. 계약 명의인에게 연락해 의사를 확인해야 한다. 주의할 것은 소유자가 여러 명일 경우이다. 이때는 각각의 지분에 대해 매각을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 꼭 확인해야 한다. 계약서 작성 시 계약의 상대방은 법률상의 권리자가 표하는 공문서인 등기부등본상의 소유자와 직접 계약을 하는 것이 원칙이다.

하자기 있는지를 확인하라

등기부등본을 때 사업부지의 소유권을 시행사가 갖고 있는지와 근저당․ 가압류 등 권리 관계는 깨끗한지를 확인한다. 권리 관계가 복잡하면 준공 검사나 등기 때 어려움을 겪게 된다. 이어 업종 규제가 없는지 행정기관에 알아본다. 예컨대 당구장, 단란주점 등은 학교 거리 제한 등의 규제가 있다.

독점으로 업종을 지정한다면 계약서에 ‘지정 독점업종’이라고 확실히 써서 서명 날인해야 한다. 한 건물에 같은 업종이 겹치면 수익성이 떨어진다. 분양률이 낮을 경우 인기 업종을 중복 분양할 수 있으므로 주의해야 한다. 입주 예정일에 입주할 수 없을 때의 보상 문제도 짚어야 한다. 입주 예정일보다 몇 달 뒤에 입점한다면 손해를 볼 수 있으므로 지체보상금 조항을 확인해야 한다.

수의계약을 할 때는 사업승인서에 사업 주체로 나와 있는 시행사와 계약해야 뒤탈이 없다. 간혹 시공사를 앞에 내세우기도 하지만, 시공자는 공사만 책임질 뿐 소유권에 대한 책임은 없다. 분양을 맡은 대행사의 광고를 보고 계약할 때도 실제 소유권의 권리 주체인 시행사와 해야 한다.

상가의 최초 공급자로부터 다른 업체가 상가를 사들여 다시 분양하는 경우에는 매수인이 상가에 대한 소유권을 완전히 인수했는지 확인해야 한다. 최초 공급자와 매수인간의 계약이 중간에 해지되는 경우가 있는 탓이다.

계약서 쓰는 요령

상가를 거래할 경우 법률로 정한 계약서 양식은 없다. 백지에 당사자가 합의한 사항을 쓰면 된다. 다만 쉽게, 간결하게, 구체적으로, 명확하게 쓰고 분명하지 않은 용어는 사용하지 않는 것이 좋다. 중개업소에 있는 계약서를 사용할 때는 먼저 내용을 읽은 뒤 추가할 내용을 ‘특약사항란’에 쓴다. 이 난에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제가 발생할 경우 이에 대한 처리 방법, 해약조건, 위약금 등의 사항을 뚜렷하게 기록한다.

인쇄한 용지라고 계약 당사자가 수정할 수 없는 것은 아니다. 자유로이 내용을 수정, 삭제, 첨가할 수 있다. 인쇄된 부분이 자신에게 불리한 조항이 있다면 시간이 걸리더라도 내용을 다시 알아보아야 한다. 특히 계약 해제조항, 위약금, 세금 문제 등은 꼼꼼히 검토해야 한다. 등기부등본에 근저당․ 가등기․ 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될 만한 것이 있다면 매우 조심해야 한다.

매매대금은 되도록이면 한자로 쓰되 아라비아 숫자와 병행해서 정확하게 쓴다. 계약서 내용 중 일부 문구를 고칠 때는 두 줄을 그어 없애고 정정 날인을 하면 된다.

계약 내용에 빠짐없이 확인해야 할 것들

-등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
-매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법
-매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
-소유권 이전등기의 시기
-부동산의 명도시기
-계약 년 월 일
-임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등

중도금과 잔금 줄 때 할 일

중도금을 줄 때도 등기부등본을 다시 떼 보아야 한다. 계약을 한 뒤 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리 변동이 있는지를 확인해야 하기 때문이다. 특별한 약정이 없는 한 중도금을 주기 전에는 계약을 해제할 수 있다. 이때는 매수인이 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 물어줘야 한다.

저당권, 임차권, 전세권 등을 승계할 경우에는 매매대금에서 뺄 금액을 정확히 계산했는지 확인한다. 문제가 없으면 파는 사람으로부터 등기이전에 필요한 서류가 모두 있는지를 확인하고 잔금을 지불하면 된다. 이때는 반드시 영수증을 받아야 한다. 되도록이면 법무사가 함께 참석해 소유권 이전등기를 확실히 할 수 있도록 하면 좋다.

사는 사람이 융자금을 넘겨받는 경우 파는 사람이 잔금일까지 이자를 모두 냈는지 확인해야 한다. 또 구청에 그 상가에 대한 제세공과금이 완납됐는지도 알아보아야 한다.

근저당된 상가의 등기이전

상가 건물은 거개가 사업시행 토지에 근저당이 설정돼 있다. 건축비가 필요해 은행으로부터 빌린 돈이다. 분양이나 임대만 제대로 돼 있다면 준공 후 근저당이 해제돼 개별 등기이전에는 문제가 없다. 그러나 전체 사업비 대비 근저당 비율이 높거나 분양이 저조하다면 문제가 발생할 수도 있다.

근저당은 토지뿐 아니라 지상권에 대해서도 포괄적으로 이루어졌으므로 개별상가에 대한 근저당 해제는 현실적으로 만만찮다. 따라서 그 때까지의 분양률과 시행사의 능력 등을 살펴본 뒤 잔금 지불여부를 판단해야 한다.

※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

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