2006년 부동산 전망 "실수요자라면 이런 곳을 노려라"

투자의 기본 중의 기본은 바로 "내 집부터 마련하는 것"이다.
주식투자의 세계적인 대가들 역시 내 집 마련이 선행된 뒤 여유 돈으로 주식 투자를 하라고 했을 정도이라 내 집 마련의 중요성을 따로 설명할 필요는 없어 보인다.

투자는 시기를 잘 가늠하는 것이 이익과 직결되므로 가장 중요한데 내 집은 단기 시세를 노리는 접근의 차원이 아닌 중장기적 관점에서 접근하는 것이 정석이므로 약간 예외적이다.  ‘지나치게 시기에 연연해하기보다는 자신의 형편이 될 때가 바로 내 집을 마련하는 것이 좋다.’ 라는 의미이다.

일각에서는 일본의 부동산 버블 붕괴 사례나 IT 버블 붕괴 당시의 상황을 언급하기도 하지만 일부의 급등 지역을 제외하고는 버블이라 단언하기가 쉽지 않다.

체감경기는 별로 좋지 않다. 하지만 여전히 지표경기가 1998년 이후 꺼지지 않고 있음을 봐야 한다. 일본은 마이너스 성장이 나타나기도 하는 등 디플레이션이 나타났었다. 우리 경제가 디플레이션을 보일 것이란 증거는 아직 없다.

게다가 일본은 부동산 담보대출 비율이 120% 에 달했던지라 조그만 시세의 출렁임에도 부실담보가 될 가능성들이 높은 것이 많았다. 우리는 담보 대출의 최대치가 70% 이다.

IT 버블의 붕괴를 예로 드는 사람들에게는 주식은 한 사람이 수 백주를 가질 수 있지만 주택은 수 백채를 지닐 수 있는 사람은 거의 없는데다 매매 절차도 복잡하고 관련 세금이 많아 쉽게 사고 빠르게 팔 수 있는 주식과 같은 패턴으로 이해를 해서는 안 된다는 이야기를 하고 싶다. 주식처럼 폭락이 일어날 확률은 극히 제한적이다. 

그러나 지난 몇 년간 지속적으로 상승해와 피로감이 누적되어 있는데다 정부가 정책적으로 억제하고 있어 급등세를 보이기는 어려워 보이는 것은 사실이다.

부동산은 단기적으로는 상승과 하락을 보일 수 있지만 중장기적으로는 인플레이션에 의해 상승을 한다. 일본이나 독일처럼 디플레이션이 장기간에 걸쳐 일어난다면 그에 따라 장기간의 하락세를 보일 수 있으나 대부분은 10년 전의 라면 값과 지금의 라면 값이 다르듯 돈의 가치가 하락에 따라 상승을 한다.

돈의 가치가 하락하면 부동산이 상승하는 이유는 간단하다. 땅은 공산품처럼 마구 늘릴 수 있는 대상이 아니라는 것이 그 이유이다.

단 하락 초기를 가늠하지 못한 채 무리한 대출을 이용해 매입한다면 장기적인 움직임과는 상관없이 엄청난 손실을 만들 수도 있음까지 부정해서는 안 된다.

내 집 마련을 할 때 직장과의 교통 편리성, 아이들을 위한 우수한 학군, 쾌적한 환경 등을 갖춘 선호도가 높은 지역을 선택하는 것이 좋다.

그런데 한 편에서 생각해보면 누가 이런 것을 모르냔 말이다. 이왕이면 누구나 살고 싶어 하는 선호도가 높은 곳을 택하는 것이 좋지만 문제는 그놈의 돈이란 녀석 아닌가.

너도 좋고 나도 좋아 보이는 곳은 몇 년간의 부동산 상승을 타고 이미 많이 올라 왠만한 가격으로는 엄두를 내기가 어렵다. 무리를 해서라도 현재의 이미지나 인프라를 얻고 싶다면 선택하라. 그건 자유이다.

그러나 현재는 조금 고생스러워도 미래가치를 중시 여긴다면 지금은 다소 조건이 덜 충족되어 있지만 미래에는 채워질 수 있는 곳을 선택하는 차선의 접근도 좋다. 그런 곳이 아무래도 인프라가 제대로 형성된 지역보다는 적은 돈으로 접근을 할 있다는 장점이 있다.

그러기 위해서는 개발호재를 지니고 있거나 교통여건이 개선되는 곳을 선택하는 것이 좋다. 100 미터 정도의 이면 도로가 더 뚫린다거나 학교 하나가 신설되는 등 약간 나아지는 것이 아닌 대대적으로 개선되는 지역이 더 좋은 것은 두말 할 나위가 없다.

서울을 살펴보면 여의도, 마포, 강남 등에 직장이 많이 몰려있고 강남과 목동 등의 지역이 학군이 우수한 것으로 유명하다.

9호선이 바로 목동 1단지 지나 여의도와 강남을 연결하고 있다. 이미 가격이 많이 오르긴 했지만 9호선 역세권 주변은 2008년 노선이 개통되면 가격의 상승이 더 나타날 것으로 보인다.

실수요자들은 대대적인 교통 여건의 개선과 함께 서울의 마지막 노른자위 땅으로 불리는 마곡지구 등 주변의 개발 계획까지도 풍부한 강서권과 동작구 지역을 주목해볼 필요가 있다.

동작구 본동과 흑석동 일대는 일부 지역은 학군이 강남으로 편입되기도 하고 서울시 3차 뉴타운으로 지정되어 역시 미래가치가 있다고 평가를 받는 지역이다.

전략 공공지원사업으로 진행시키는 노량진 뉴타운 지역도 개발이 완료되면 인근 여의도 등에 기반을 둔 직장인들의 관심이 높은 지역으로 탈바꿈을 할 것으로 보인다.

게다가 재건축이 추진되고 있는 반포 저밀도단지와 인접해 있으며 용산 미군기지의 이전으로 용산 지역이 개발된다면 용산과는 바로 다리 하나로 연결되는 지역이라 직장인 등의 수요도가 높아질 것으로 보이며 가격대는 지금과 마찬가지로 강서권보다 약간 높을 것으로 보인다.

2006년 긴등마을의 재건축을 필두로 방화 뉴타운 지역의 개발이 가시화되기 시작했다. 현재 방화뉴타운에 속하는 긴등 마을의 평당 지분은 1200만원에서 1700만원에 이를 만큼 소문없이 강세를 보인 지역 가운데 하나이다. 재건축 세대가 비록 채 600가구도 못 미치는 작은 곳으로 볼 수 있지만 긴등마을을 관심을 가지고 살펴 보는 이유는 단순히 방화 뉴타운이기 때문이 아니라 마곡과 붙어있기 때문이다.

배후지역의 미래가치가 뛰어난 보인다는 점이다.

마곡지구는 김포신도시 건설과 함께 김포공항 관광단지 개발, 첨단 산업단지 개발 등 굵직한 개발 재료가 많은 곳이며 서울시가 집중적으로 육성을 하게 될 지역 가운데 하나이다. 

마곡의 개발이 완성된다면 서울 서남권의 중심으로 자리를 잡을 공산이 크므로 향후 이 지역의 아파트를 일반 분양분이 나온다면 청약자격이 있는 사람들은 적극적으로 노려보자.  또한 여유 돈이 있는 사람이라면 이런 지역의 지분을 사 내 집 마련을 하는 지랫대로 활용하는 것도 좋은 전략으로 보인다.

사람들의 관심이 강남의 재건축이니 송파신도시니 하는 곳에 몰려있었던지라 서울을 남서부 지역은 앞으로 많은 개선이 일어날 지역임에도 불구하고 서울의 강북지역마냥 외면을 받아왔다.

그러나 공항이나 고속철 등이 모두 이 지역에 인접해 있거나 몰려있다는 점과 상대적으로 낙후된 지역이 많아 개발될 여력이 많은 지역이란 점을 보자.

필자가 9호선을 황금의 노선이라 여기는 이유가 바로 이것이다. 2기 9호선까지 완공이 된다면 서울의 동쪽 지역과 서쪽을 30분 거리로 이어주며 한강변을 타고 밀집해 있는 서울의 모든 지역과 시설들을 연결해주는 역할을 하게 된다.