2005-11-22 23:21
http://blog.drapt.com/ylove81/611011132669311859 
제목 : 경춘선 호평지구 vs 중앙선 덕소 30평형대 투자가치
ㆍ2005년 12월 중앙선 개통과 2009년 경춘선 복선전철화로 개발수혜 예상
ㆍ택지 지구인 호평지구와 덕소 한강변 30평형대 아파트 시세 상승 여력 높아
ㆍ향후 호평지구가 덕소지역보다 수익률 높을 것으로 전망
택지개발 지구인 호평지구와 한강 조망이 가능한 덕소는 그간 서울 접근성이 양호함에도 불구하고 심각한 교통난으로 인해 선호도 측면에서 메리트 떨어져 상대적으로 저평가 되어왔었다.
하지만 2005년 12월 중앙선 복선전철 개통과 2009년 경춘선 복선화로 인하여 교통문제의 획기적인 변모가 예상되어 향후 내집마련 수요자들의 선호도가 높아질 것으로 전망된다.
따라서 본 리포트는 현시점을 기준으로 호평지구 및 덕소 아파트 단지들의 향후 매입타이밍과 시세, 장단점 및 개발 계획 등 미래가치를 가늠해보고 전반적인 투자가치를 분석하였다.
[호평지구]
택지개발지구인 남양주시 호평지구는 평내지구와 함께 총 78만평 규모로 개발되는 수도권 북부지역의 유망 택지지구로 평내지구를 포함해 1만7500여가구가 입주 예정돼 있고 그 중 호평지구에는 현재 약 5,200여 가구가 입주된 상태이다.
인근에 유능, 사능, 천마산, 축령산자연휴량림, 수동계곡, 팔당호유원지, 천마산스키장, 서울리조트 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 공간이 조성돼 있으며 인근에 위치한 킴스클럽, 롯데마트 등을 차량을 통하여 편의 시설로 이용하고 있다.
현재 학군은 초등학교 2개소, 중학교1개소가 개교된 상황이며 2006년 초등학교 1개소, 고등학교 2개소가 추가로 개교 예정돼 있어 잘 조성된 학군으로 거듭날 것으로 예상된다.
교통여건은 호평지구의 최대 악재로 현재 46번 국도를 주 도로로 이용하고 있는 상황이며 서울까지 대략 1시간 이상이 소요되는 만성정체 현상을 빚어왔다.
이러한 문제는 일반적으로 택지개발지구의 높은 선호도에 비해 상대적으로 호평지구의 가치를 떨어뜨리는 가장 큰 요인으로 작용하였으며 생활편의 시설의 미비로 인하여 실거주 및 투자가치 측면에서 그간 메리트 떨어졌었다.
지만 2009년 경춘선 복선전철 개통과 2004년 12월 사릉~호평간 자동차 전용도로 개통으로 인해 호평지구의 최대 난점으로 평가받던 교통문제의 획기적인 개선이 전망되며 경춘선 개통시 7호선 환승역인 신상봉까지 약 20분 소요될 것으로 예상돼 7호선을 통한 강남 접근성이 크게 개선될 것으로 판단된다.
또한 하일-덕소간 한강대교 건설도 2006년말 완공 예정돼 있어 향후 차량을 이용한 한강 이남 접근성도 크게 개선될 것으로 전망된다.
현재 시세는 교통 여건 개선의 기대감으로 점진적인 상승세를 이어나가고 있는 상황이다. 호평지구의 시세 상승률은 살펴보면 다음과 같다.
현재 단순 비교는 어렵지만 단지 규모가 가장 큰 중흥 1차의 경우 2002년 분양가와 비교했을 때 약 25% 상승한 상태며 2004년 대비하여서는 약 8% 시세 상승이 이뤄졌다.
대부분의 단지들이 분양가 보다 20%정도 상승한 가운데 점차 상승률이 저하되고는 있으나 향후 경춘선 복선전철 개통이 가시화 될 경우 추가적인 상승세를 이어갈 것으로 판단된다.
입주한 단지 중 30평형대 중심의 시세 상황을 살펴보면 다음과 같다.
[표]
현재 브랜드 선호도 및 입지의 차이로 인하여 세부적으로 평당가의 차이가 약 11%정도 나고 있으며 향후 이마트 및 상업시설의 입점, 공원 조망 단지 및 역세권과의 거리상 정도에 따라 시세 차이는 점점 더 벌어질 것으로 전망된다.
단순비교는 어렵지만 중앙선 개통 호재가 있는 도농동 부영 아파트 4차 32평형이 현재 평당 850만원, 구리 신규아파트의 경우 평당 950만원~1,000만원에 이뤄져 있다는 점을 감안한다면 현재 호평지구는 이들 시세의 평균 66%선으로 개발호재가 아직 시세에 반영되지 않은 상태로 판단된다.
이를 바탕으로 향후 시세를 예측해 보면 중앙선 개통에 의한 상승률을 감안, 이들 지역이 평당 1,000만원~1,200만원선으로 이뤄질 것으로 판단되며 지역적 호재가 비슷한 호평지구 역시 비슷한 패턴으로 상승할 것으로 예상된다.
따라서 호평지구는 경춘선 공사 가시화시 예상되는 상승률 10%, 자동차 전용도로 개통으로 인한 상승률 5%, 개통 후 개발수혜로 인한 추가적인 상승률 10%를 감안, 2009년 개통시점에서는 중앙선 수혜단지 시세의 85%인 평당 850만원~900만원선으로 이뤄질 것으로 전망된다.
세부적으로 호평지구 내 아파트 단지의 선호도 및 시세차이를 예상하여 본다면 공원 조망 및 학교 인접 여부, 생활편의 시설과의 근접성, 역세권과의 거리를 감안하여 호평지구 내 단지 중 규모가 가장 큰 현대 아이파크가 향후 호평지구 내에서 가장 선호도 높을 것으로 판단되며 평당가는 약 900만원선을 이룰 것으로 전망된다.
위의 단지 외에 역세권에서 근접한 금강, 동원, 대주, 신명, 중흥 등의 단지들이 현재 아이파크의 90%정도라는 점을 감안하여 향후 평당 810만원선으로 이뤄질 것으로 판단된다.
따라서 지역적 악재에서 벗어나고 있는 남양주 호평지구는 실거주 및 투자 메리트 있을 것으로 판단되며 투자가치 충분한 만큼 5년을 바라보는 내집마련 수요자라면 메리트 있는 접근 될 수 있을 것으로 판단된다.
[와부읍 덕소]
덕소지역은 전형적인 배산 임수지형으로 한강 조망이 가능한 쾌적한 주거환경을 지니고 있다.
또한 2005년 12월16일 개통되는 중앙선 복선전철의 영향으로 그간 악재로 작용했던 교통문제의 획기적인 변모가 예상돼 내집마련 수요자들의 꾸준한 관심을 받아왔다.
현재 덕소 지역은 택지개발지구가 아닌 지역이며 아파트 단지의 추가 건립으로 난개발 되고 있는 상황이다.
현재 학군은 덕소초, 덕소중, 덕소고 등이 있지만 입주 단지에 비해 턱없이 부족한 상황이지만 향후 추가적인 개교가 예정돼 있어 향후 개선될 것으로 판단된다.
또한 생활 편의 시설은 많이 부족한 상황으로 단지 내 상가 및 LG마트 등을 이용하고 있는 실정이다.
덕소의 경우 쾌적한 주변 환경으로 인해 웰빙 트랜드에 맞는 지역으로 한강 조망권에 대한 선호도 증가 추세와 함께 꾸준한 시세 상승이 이어진 지역이다.
현재 교통여건은 6번 국도를 이용, 구리 및 서울로 접근이 용이하지만 계속 늘어만 가는 아파트 공급량에 못미치는 도로여건으로 앞으로도 특단의 대책이 없는 한 교통난은 가중될 것으로 예상된다.
하지만 2005년 12월 중앙선 복선전철이 개통되는 만큼 1호선 청량리 역까지 약 25분가량 소요될 것으로 예상돼 획기적인 교통여건의 변화가 전망된다.
현재 약 1만 2천여 가구가 입주되었거나 입주 예정돼 있어 덕소지역은 대단위 아파트 단지를 이룰 것으로 전망되며 시세 측면에서 한강 조망권과 비조망권 간의 차이가 크게 차이가 나고 있는 상황이다
한강 조망권과 비조망권 사이의 가격 차이는 평당 약 150만원정도로 14%정도 차이가 나는 상태로 시간이 지날수록 한강조망여부에 따라 선호도 차이는 더욱 벌어질 것으로 판단된다.
현재 한강 조망이 가능한 단지의 30평형대 시세는 다음과 같이 형성돼 있다.
[표]
비교적 신규 물량인 한솔 강변, 두산 위브, 현대 홈타운의 경우 평당 1,000만원을 상회하고 있으며 다소 노후화된 강변 삼익의 경우 830만원대를 형성하고 있다,
이러한 시세는 한강 조망권의 선호도 상승으로 2003년과 비교하여 18%정도 상승한 상태며 이러한 추세는 향후 교통여건의 개선 및 쾌적한 자연환경, 한강 조망 선호도 상승 등으로 꾸준히 시세 상승할 것으로 전망된다.
시세 변동 추이를 예상해 본다면 현재 덕소지역의 한강 조망에 대한 시세는 이미 반영된 상태로 향후 일반적인 한강 조망권 상승비율인 5~6%선의 안정적인 상승세를 유지할 것으로 분석된다.
하지만 현재 중앙선 복선전철의 개통에 따른 추가적인 상승여력이 아직은 충분한 것으로 판단되는 만큼 향후 3년을 바라보는 시세는 한강 조망을 기준으로 평당 1천2백만원~1천3백만원까지 상승할 것으로 판단된다.
결론적으로 현재 개발호재에 대한 시세가 두 지역 모두 어느 정도 반영되었지만 향후 덕소의 경우 한강조망권을 기준으로 13%~18%정도의 상승률이 예상되며, 호평의 경우 입지가 양호한 물량을 중심으로 20%~25%의 추가적인 상승여력이 있을 것으로 판단된다.
또한 2004년 공사를 시작한 강동구~하남시~남양주시~양평군~가평군~춘천시를 잇는 서울-춘천간 고속도로가 2009년 개통예정돼 있어 향후 덕소, 호평지구 두 지역 모두 개발호재로 인한 개발수혜를 받을 것으로 예상된다.
추가적으로 앞서 언급했지만 호평지구내 메리트 있는 단지를 세부적으로 살펴보면 현대 아이파트〉동원, 중흥 1차, 신명, 〉대주, 금강 순으로 시세차이가 벌어질 것으로 판단되며 덕소의 경우 두산위브 〉한솔강변 〉현대홈타운 순과 서울-춘천간 고속도로 인접단지 위주로 선호도가 차별화 될것으로 전망된다.
따라서 잘 조성된 택지지구인 호평지구와 한강 조망이 가능한 덕소는 향후 상승세를 이어나갈 것으로 판단되는 만큼 집 장만을 서두르고 있는 내집마련 수요자라면 향후 3년이상의 기간적 여유를 가지고 접근하여야 하며 점차 개선되고 있는 교통여건 및 주거환경을 고려했을 때 충분히 투자 및 실거주 측면 메리트 있는 지역으로 판단된다.
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