또 다른 강남, 송파 신도시 입성 전략

2007-02-24 14:48

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내 집 마련을 꿈꾸는 사람이나 시세차익을 노리는 투자자들에게 요즘 최고의 관심사는 신도시다. 그중에서도 판교와 함께 가장 눈독을 들이는 곳이 바로 송파 신도시. 거리상으로 강남과 가장 가까운 신도시인데다가 판교신도시보다 분양가가 낮을 것으로 예상돼 상당한 시세 차익이 예상되기 때문. 게다가 정부가 강남 집값을 잡기 위해 입주 물량의 절반 가까이를 중대형 평형으로 분양할 계획이어서 미래가치도 높을 것으로 전망된다.

그러나 치열한 경쟁이 예상돼 송파 신도시에 입성하는 것은 결코 쉽지 않을 것 같다. 어떤 이들은 ‘로또’ 당첨에 비유하기도 하지만, 과연 운만으로 가능할까? 송파 신도시 입성에는 나름대로 치밀한 전략이 필요하고, 그 전략은 지금부터 준비해야만 한다.

▣개요

◊소재지: 서울시 송파구 거여·장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일대

◊면적: 205만평(약 676만㎡). 송파 76만평, 성남 84만평, 하남 43만평 국·공유지가 87%인 169만평이며 사유지가 13%인 36만평

◊위치: 강남역에서 동남쪽으로 10㎞ 떨어진 지검에 위치. 서쪽으로는 서울외곽순환고속도로와 지하철 8호선 복정역이 있고 북쪽으로는 지하철 5호선 거여역이 인접해 있다. 또 청량산 자락(남한산성 도립공원)에 입지하고 있다.

◊분양주택 수: 4만6000가구(용적률을 높이면 5만3000가구까지 가능)

◊분양주택 종류: △전용면적 18평(60㎡) 이하 1만2900가구 △18~25.7평(85㎡) 이하 1만200가구 △25.7평 초과 2만2100가구(주상복합 3500가구) △ 연립주택 200가구 △ 단독주택 800가구

◊분양방식: 단계별 동시분양, 공공아파트는 60% 공정 후분양제. 전용면적 25.7평 이하

◊추진 일정:

2006년 7월21일- 택지개발지구로 지정 고시

2006년 12월6일-태스크포스팀(TFT) 구성

2007년 9월- 개발계획 수립

2008년 말- 실시계획 승인

2009년 9월 경- 분양 시작

2011년- 입주 예정

▣특징

① 공공아파트의 경우, 공정의 60% 이상이 돼야 분양할 수 있는 ‘후분양제 지역’.

② 공급 물량의 30%를 지역 거주자에게 우선 공급. 서울과 하남, 성남시 거주자 전원 해당. 청약 과열이 우려될 경우, 판교처럼 지구 지정일 이전부터 계속 거주한 1순위자로 제한하거나 이보다 더 강화할 가능성도 있다.

③ 인근 청량산과 남한산성 등 주변 환경과 연계한 미래형 웰빙 주거도시로 조성. 공원과 녹지를 연결하는 등 생태기능 개선에도 중점을 둘 계획이다. 하지만 ha 당 인구밀도가 95명인 판교 신도시에 비해 송파 신도시는 170명에 달해 쾌적성 면에서는 좀 떨어진다.

④ 공급 물량의 48%가 중대형 아파트이며, 공급 물량의 52%가 임대 아파트.

⑤ 지구 주변은 토지거래허가구역, 주택 및 토지투기지역, 투기과열지구, 주택거래신고지역으로 지정돼 부동산 관련 모든 규제가 적용되고 있다. 또 주민공람과 동시에 개발행위ㆍ건축허가 제한지역으로 설정해 보상을 노린 건물이나 주택의 편법 신축, 농작물 재배도 사전에 차단할 예정.

⑥ 전용면적 25.7평 이상은 채권입찰제. 분양가상한제 적용 아파트로 재당첨 및 전매제한 있음(전용면적 25.7평 이하는 각각 10년, 25.7평 이상은 각각 5년).

⑦ 행정구역과 학군이 하나로 통합되지 않고 송파와 성남, 하남 등 세 군데로 갈리면 같은 신도시 내에서도 선호도와 가격에서 큰 차이가 예상됨.

⑧ 반값아파트, 환매조건부 아파트, 민간택지 내 분양가상한제 적용, 청약가점제 등 정부가 새로 내놓을 규제 정책이 모두 다 실현될 수도 있는 신도시임.

▣전략

① 주택청약통장이 없는 사람은 지금이라도 청약예금에 가입한다. 청약예금 중에서도 전용면적 85㎡(25.7평) 이상에 청약할 수 있는 중대형 청약예금에 가입한다. 청약예금 가입 후 2년이 경과하면 1순위 청약자격이 주어지는데, 송파신도시는 2009년 하반기부터 분양할 예정이므로 지금 가입해도 1순위가 될 수 있다. 또한 전체 공급 물량의 48%가 중대형 평형이어서 서울 거주자의 경우, 청약예금 600만원(경기도는 300만원), 1000만원(경기도는 400만원), 1500만원(경기도는 500만원) 가입자들에게 유리하다.

② 청약예금 중 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 가입자는(서울의 경우 300만원, 경기도는 200만원) 85㎡ 이상을 청약할 수 있는 청약예금으로 평형변경을 해야 송파신도시 청약에 유리하다. 송파신도시 공급 물량 중 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 일반분양 가구수가 5200가구에 불과하기 때문. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 공급물량의 대부분은 청약저축 가입자만 청약자격이 주어지는 국민임대아파트이다. 청약예금 가입자는 가입 후 2년이 지나야 평형변경이 가능하며, 평형변경 후 1년이 지나야 바뀐 평형으로의 청약이 가능하기 때문에 지금 평형변경을 신청해도 송파신도시 청약에는 문제가 없다.

③ 청약부금 가입자 역시 송파신도시에 입성하기 위해서는 전용면적 85㎡(25.7평) 이상의 청약예금으로 전환 혹은 평형변경을 하는 것이 현명하다. 청약부금 가입자는 85㎡(25.7평) 이하 민영주택 및 민간건설중형국민주택에만 청약자격이 주어지는데, 앞서 말한 대로 송파신도시는 이에 해당하는 분양물량이 5200가구에 불과해 당첨확률이 낮을 수밖에 없다. 서울 거주자인 경우, 납입금액이 600만원 이상(경기도 거주자는 300만원 이상)인 가입자는 청약예금으로 전환하면 즉시 전용면적 102㎡(30.8평) 이하 민영아파트 청약자격이 주어진다. 납입금액이 600만원 이하인 가입자는 증액 후 평형변경을 신청하면 1년이 지나서 바뀐 평형으로의 청약이 가능하다.

④ 주택청약예금이 없어 지금 가입하려 해도 목돈이 없는 분들도 많을 것이다. 그럴 경우에는 일단 청약부금에 가입해서 2년 간 해당 예치금액 이상을 적립한 뒤 청약예금으로 전환하는 것도 한 방법이다. 서울 거주자의 경우, 전용면적 102㎡(30.8평) 이하에 청약하기를 희망하는 사람들은 2년간 600만원(경기도 거주자는 300만원)을 적립한 뒤 청약예금으로 전환하면 청약이 가능하다. 청약부금은 10만원 이상 1만원 단위로 정한 금액을 매월 적립하는 정액적립식과 5만원 이상 50만원 이내에서 편한 대로 매월 적립하는 자유적립식 두 종류가 있다.

⑤ 송파신도시는 중대형 평형 물량이 많은 만큼 중대형 청약예금 가입자에게 유리하지만, 중대형 평형은 채권입찰제가 실시되는 만큼 분양가 외에 1억원 이상의 추가 자금이 필요하다. 또한 전매제한이 최초 계약체결 가능일로부터 5년간 시행되므로(25.7평 이하는 10년) 자금조달에 특히 유의해야 낭패를 보는 일이 없다.

⑥ 청약저축 가입자 중 장기가입자에게 송파신도시는 아파트를 분양 받을 수 있는 호기가 될 전망이다. 전용면적 60㎡(18평) 이하 1만2900가구와 85㎡ (18~25.7평) 이하 1만200가구 등 총 2만3100가구가 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 물량이다. 이중 전용면적 60 ㎡ 이하는 전량 임대아파트이고, 85㎡ 이하는 5000가구가 임대아파트여서 자금조달이 어려운 서민들에게 희소식이 되고 있다. 관심의 초점이 되고 있는 부분은 전용면적 60㎡-85㎡ 아파트 중 분양 물량인 5200가구가 공공분양으로 갈 것이냐, 아니면 민간분양으로 갈 것인지의 여부다. 민간분양으로 결정된다면 75%를 청약저축과 청약예·부금 1순위자로서 만35세 이상으로 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급하게 되며, 공공분양으로 간다면 청약저축 장기가입자들 간에 판교나 성남도촌을 능가하는 치열한 경쟁이 예상된다. 판교 주공의 경우, 수도권 당첨자의 저축총액이 800만원대, 성남도촌 주공이 1500만원대였음을 감안한다면 송파신도시 당첨권 역시 만만치 않을 것임을 예상하게 한다.

⑦ 청약저축 가입자 중 송파신도시 최초입주자모집공고일 현재 무주택세대주 기간이 3년 미만이고, 납입횟수와 저축총액이 각각 36회, 500만원에 미달될 현 가입자들은 송파신도시에 당첨될 확률이 낮은 것이 사실이므로 전략을 재조정할 필요가 있다. 자금에 여유가 있으면 청약예금으로 전환해서 송파신도시의 중대형 평형을 노리는 것도 일책이며, 만일 자금에 여유가 없어 굳이 국민주택을 원한다면 송파신도시보다는 다른 신도시를 공략하는 것도 한 방법이다. 다행히도 2009년부터는 송파신도시 외에도 제2기 신도시의 분양물량이 쏟아질 것으로 예상돼 내 집 마련을 위한 기회는 많을 것으로 전망된다.

⑨ 서울 및 성남, 하남시 장기거주자 중 청약통장 1순위자에게 송파신도시는 내 집 마련을 위한 절호의 기회이다. 전체 물량의 30%가 우선공급되기 때문이다. 일반적으로는 최초입주자모집공고일 이전부터 1년 이상 거주한 사람이 해당되지만, 청약 과열이 우려될 경우 판교처럼 지구 지정일 이전부터 계속 거주한 1순위자로 제한하거나 이보다 더 강화할 가능성도 있다. 30%를 서울 및 성남, 하남시 장기거주자 1순위에게 우선 배정한 뒤 여기서 낙첨한 사람들과 수도권 1순위자들이 다시 경합을 벌인다. 서울 및 성남, 하남시 우선공급 대상에 해당이 되지 않는 1순위자는 수도권 1순위자에 포함된다.

⑩ 송파신도시 분양에서 가장 큰 변수는 행정구역과 학군이 통합되느냐의 여부다. 통합된다면 관계 없으나 통합되지 않는다면 한 신도시 내에 서울과 성남, 하남으로 행정구역과 학군이 나뉘게 되며, 그렇게 되면 같은 신도시의 아파트라도 미래가치가 현저히 차이가 나게 될 것이다. 전문가들의 전망으로는 행정구역과 학군이 통합되기 힘들 것으로 여겨져 송파신도시 입성을 노리는 사람들은 이 점을 유의해서 어느 지역을 청약할지에도 고민을 할 필요가 있다.

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