저는 해외 생활 5년째에 접어들고 있는 교민입니다. 29살에 발령 받아서 지지리 궁상을 여지껏 떨고 있네요..제가 떠나 있는 동안 한국에 참으로 많은 변화를 보았습니다.

그 중 한국에서 아웅다웅 마련하려던 집 한채와 해외생활 하면서 바라보는 부동산의 차이를 넌저리 떨어 보려 합니다.

참고로 저는 한국을 떠나올때 강북 종로 근처에 76sqm짜리 아파트 한채를 분양 받고, 제가 살고 있는 현지에도 작은 집 한채를 마련하였습니다. 당시 한국의 집은 1억 9천 총액에 가지고 있던 전세금 4천만원을 넣고 나머지는 월급으로 갚아 나가고, 적금 깨고 하여 지금은 보증금 7,000에 월세 70만원의 수익을 올리고 있는 집으로 활용하고 있으며, 해외에 마련한 집은 투자가 아닌 저의 보금자리로 활용하고 있습니다. 이 역시 3,000만원을 가지고 현지 은행 대출 80%를 받아서 마련 하였으며, 은행 이자가 월 70만원정도(현재 환율) 나가고 있으면 이 금액은 저의 주재 수당으로 충당하고 있습니다.

물론 집값상승률은 5년전 대비 한국의 집은 70% 해외구매 부동산은 150%정도의 실적을 올렸으나 세계적인 집값하락이 지속되는바 무의미하다고 생각하고 있습니다.

이야기 하고자 하는 바는, 제가 생각하는 부동산이란 실소유 개념의 가치까지만 정당하다는 것입니다.지금 많은 아고라에서 논의 되는 부동산 향방의 논리들은 너무 극단적인 흑백이면서도 그 맥락은 모두 동일하다고 보여 집니다. 폭락뒤에 기대하는 것은 폭등일 것이며, 폭등 뒤에 불안한 것은 다시 폭락일 것입니다. 결국 폭락론자와 폭등론자들의 논리는 한가지 가치 기준에서 나오는 것이지요... 그것이 바로 복권을 사는 기분의 투기 수요자라는 것입니다.

 전세개념이 있는 한국에서는 부동산 가치 기준을 바라볼때, 그 지역 월세 수요 혹은 상업지역의 거주지인지, 아니면 거주만을 위한 지역인지 등등의 지역가치 평가는 제외한채, 이 후 얼마까지 올라가느냐에 대한 의미없는 논의만이 있습니다.

 제가 바라보는 부동산은 폭등과 폭락이 존재하지 않습니다. 이유는 저의 분수에 적당한 투자를 하였고, 총액 가치 변동에 앞서서 투자한 지역의 월세가치가 은행 이자를 뛰어넘고 있기 때문입니다.

 해외에서 부동산 투자를 할때 가장 중요시 하는 것이 랜트가치 입니다. 그렇기 때문에 도시 중심지역들의 부동산들은 시세에 관계없이 꾸준한 랜트 수요를 확보하고 있고 해서 은행들의 금리 변동에 민감하지가 않습니다.

반면 외곽지역의 주거 중심 지역들은 내가 살지 못하면 은행돈을 갚을 길이 없기 때문에 쉽게 무너집니다.

이번 서브프라임에서도 가장 큰 폭락을 보인 곳이 대도시 외곽의 newtown이며, 한국 역시 분당과 같은 도시들이 무너지는 가장 좋은 예가 아닐까 보여집니다.

 한국의 부동산은 폭락도 없고 폭등도 없을 것입니다. 혹 있다고 해도 그 것은 양쪽 모두 실제 가치가 아닌 롤러 코스트와 같은 모험일 것입니다. 또한 부동산은 인구와도 밀접한 관계를 가지고 있으므로 향후 한국만의 상황을 볼때, 점진적인 하락이 나타날 것이며, 그것이 바로 부동산 안정일 것이라고 감히 말씀드립니다. 하여 저는 아래와 같은 투자를 조언드리고 싶습니다.

 1. 부동산 투자전에 지역분석을 반드시하고, 투자지역 월세 가치를 따져라! (상업 취 / 도시 중심 / 대학가 등등)

 2. 월세 가치가 내가 투자하려는 은행 대출 이자보다 높다고 판단되면 되도록 중저형 평수를 노려라. (70sqm-90sqm이 적당할 듯 싶습니다.) - 이것은 나중에 전세 폭등이 왔을때 내 집으로 피난을 갈 생각을 해서 입니다. 최소 방2개는 있어야 편안한 피난처가 될 것입니다.

3. 무조건 나는 월세 가치가 적은 외곽으로 빠져서 전세를 산다.- 상기 말씀드린 중심 지역은 꼭 내가 아니라도 다양한 수요계층이 존재합니다. 장사를 하는 분 혹은 회사 가까이 살고 싶은 분 혹은 학생 등등......

4. 은행 대출 금리 변동은 항상 - 15% 내외로 잡고 그 기준에 맞추어 랜트비 가치 책정을 해라...

 ***저는 이런 개념으로 부동산 구매를 하였고, 지금 제가 거주하는 해외 부동산 역시 은행 대출금리 보다 월 랜트비가 약간 높게 나오는 지역에 투자를 하였습니다.

 때문에 저는 부동산 총액 가치 변동에 큰 관심 없이 부동산을 보유하고 있습니다.

 제가 전문가는 아니기 때문에 두서없는 글 너그럽게 보아주시고, 모두들 휩쓸리지 않고 이 난국을 현명하게 돌파하시기를 진심으로 빌겠습니다. 해외 살면 나라가 그립고, 한국사람이 그리우니, 아마 지금 느끼는 저의 마음이 진심일 것이라고 감히 말씀드립니다.

           모자라는 사람이 쓴 모자른 글(퍼온글).....