2007-04-08 13:53
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30328
[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다]
◈ 여유돈 1억원으로 투자처 찾기 Review
지난 시간에 선보인 여유돈 1억원 미만으로 접근하는 소액투자처 - '재개발예정지에 투자하라'
편에서는...
준공된지 20년이 넘은 주택이 2/3이상인 구역에 대한 투자가치에 대하여 언급을 해보았습니다.
등기부등본과 건축물대장을 인터넷을 통해 열람하면서 주택의 노후도를 체크할 줄 아는 능력을
키운 후, 전문적인 지식을 갖춘 중개업소를 선정하고 추진위원회와 구청을 통한 정보습득 요령
등을 알아보았었습니다.
이러한 재개발예정지 소액투자의 대표적인 성공사례로 용산구 보광동 한남뉴타운 지정전
투자를 들었었죠...
그럼 이번 시간에는 여유돈 2억원 정도로 재개발 투자처 찾는 요령을 소개해보겠습니다.
여유돈 2억원정도라면 전세를 끼고 융자한도를 최대한 활용하여 서울시 뉴타운지역 투자가
가능한 액수입니다.
그렇다면 내가 가진 가용금액 2억원으로 어디에 투자해야 가장 큰 수익이 함께할까요?
재개발에서 가장 큰 수익이 발생하는 정비구역지정 - 구역지정 - 동호수추첨 - 입주시기
등의 인허가절차를 통하여 보다 객관적이고 과학적으로 접근해보도록 합시다.
◈ 여유돈 2억원으로 어디에 투자를 해야하나?
여유돈 2억원으로 접근하기에 가장 추천하고싶은 투자처는...
☞ 현재가치(현 시세) 대비 미래가치(입주후 실제 아파트가격)가 가장 큰 지역
☞ 입지조건이 훌륭하여 선호세력와 접근세력이 많아 환금성이 가장 뛰어난 지역
(분양권 전매 가능여부가 가장 중요한 테마로 대두되고 있는 요즘입니다.)
☞ 매수자우위시장(매물을 골라 선택할 수 있는 지역)보다 매도자우위시장(매물 확보가 힘든)인
지역
◈ 현재가치 대비 미래가치 비교분석이 핵심투자 키워드!
현 서울시 뉴타운의 시세는 큰차이가 없습니다.
물론 입지조건이 가장 훌륭하여 많이 이슈화되었고 인기지역인 한남뉴타운과 한강변 성수동
지역이 조금 높은 편이지만 일반 뉴타운지역과는 미래가치의 차별화가 확연한만큼
미래가치(입주후 아파트 가격)를 기준으로 한 현재가치(현 시세)는 굉장히 저렴합니다.
'한남뉴타운 너무 올랐네', '성수동 시세 대단하네~'
이런 말들은 현재가치 대비 미래가치를 제대로 파악하지 못하고 현 시세를 있는 그대로만
받아들이는 단적인 분석의 전형이라 할 수 있습니다.
아래의 권리분석은 위의 단적인 분석이 얼마나 큰 오류인지를 바로 설명해주고 있습니다.
♣ 타뉴타운지역 30평형대 배정되는 지분 시세 : 2~3억
♣ 동호수추첨 후 추가부담금 : 1~2억
♣ 일반 뉴타운아파트의 입주후 가격 33평형*평당가격 2천만원 = 6억6천만원
♣ 투자수익 = (6억6천만원) - (3억 2억) = 1억6천만원
♣ 한남뉴타운과 성수뉴타운 30평형대 배정되는 지분 시세 : 3~4억
♣ 동호수추첨 후 추가부다금 : 2~3억
♣ 한남뉴타운과 성수뉴타운 입주후 가격 33평형*평당 4천만원 = 13억2천만원
♣ 투자수익 = (13억2천만원) - (4억 3억) = 6억2천만원
제가 항상 현재가치 대비 미래가치가 투자의 핵심이라는 것을 강조하는 이유도
바로 재개발투자수익의 중심축 자체가 미래가치(아파트배정 후 입주시기의 아파트가격)이기
때문입니다.
인허가절차를 거치면서 지분값이 상승하는 특성을 가진 재개발투자는...
기초단계에서 재개발지분을 매입하여 지분값상승의 안정성을 확보하고 동호수추첨을 거친 뒤
조합원 분양권전매가 자유로운 점을 최대한 이용하여 프리미엄을 얹어 되파는 입주권을 통한
투자수익이 첫번째 매도타이밍이며, 아파트 입주후 감가삼각기간인 2~3년이 지난 시점이
두번째 최적의 매도타이밍이라 할 수 있습니다.
◈ 종잣돈 2억원으로 한남동이나 성수동으로 들어가볼까?
2006년 10월19일 도지재정비촉진지구로 지정된 한남뉴타운의 조합원이 되려면...
1) 무주택자 혹은 1년안에 주택을 처분하려는 자
2) 실거주 목적인 자
의 제한사항이 있기 때문에 한남뉴타운은 투자의 목적이 아닌 청약의 개념으로
내집마련 실수요자층에게 추천해드릴 수 있겠습니다.
투자의 목적으로 여유투자금액 2억원이라면 단연 성수뉴타운으로의 접근을 권합니다.
뚝섬 성수동 중에서 현재 투자메리트가 가장 뛰어난 두 지역은 뚝섬 특별계획구역과 한강변
성수뉴타운예정지입니다.
하지만 뚝섬 특별계획구역은 최소 투자금액이 3억원이상으로 분석되기 때문에
비교적 저렴한 비용으로 조합원이 될 수 있는 한강변 성수뉴타운을 중점적으로 분석해 보겠습니다.
30평형대가 확정적인 대지10평미만의 소형조합원지분 매매가가 3억~4억원선이고,
전세금액이 5천만원~8천만원, 제1금융권 융자한도가 1억~2억원이기 때문에 2억원정도의
투자금액이면 성수뉴타운사업의 주인공이 될 수 있습니다.
◈ 2억원 투자의 1순위 지역, 성수균촉지구예정지
흔히들 성수뉴타운으로 알려져 있지만 한강변 성수동 재개발예정지의 정확한 표현은
성수균촉지구예정지입니다.
기존 일반주거지역 뿐만아니라 분당연장선 서울숲역까지 구역을 확장하여
서울시 주관 유턴프로젝트와 한강르네상스프로젝트의 중심축이자 서울숲 주변환경 개선지구인
성수동을 보다 체계적이고 빠르게 개발시키기 위한 구청의 태도가 확고하게 표명되어 있습니다.
또한 지정요건을 들여다보면 주관적인 성향이 강하다는 것과 성동구에는 아직 균촉지구가
없다는 점 등의 필요충분조건을 가지고 있는 한강변 성수동 재개발은 뚜렷한 방향성까지
제시된 상태인 것입니다.
일반 뉴타운 및 도촉지구에 비해 조합원의 메리트가 더욱 커지는 균촉지구지정으로 인해
성수촉진지구예정지는 종착역을 향한 순항을 계속하고 있습니다.
◈ 재개발투자의 수익 창출시기
기본계획 수립이전에 매입하는 것을 전제로 한 재개발 투자의 수익 창출시기는...
① 정비구역 지정
- 뉴타운, 도촉지구, 균촉지구 등으로의 지정발표는 1차적인 큰 시세차익이 발생하는 시기입니다.
② 구역지정
- 구역지정이 끝나면 재개발의 기본적인 리스크가 완전 사라지는 개념으로서
실수요자들의 유입이 본격적으로 시작되는 단계입니다.
자체 재개발지분의 상승폭은 구역지정이 떨어짐과 동시에 가장 큰 폭의 상승폭이 나타나는
시점이라는 것도 꼭 알아두셔야 할 사항입니다.
③ 동호수추첨
- 동호수 추첨이 끝나면 재개발지분이 입주권으로 변형되어 입주권 전매를
할 수 있습니다. (분양권 전매는 재개발 조합원 분량이 유일하다고도 말씀드릴 수 있습니다.)
투자의 개념일때는 보통 동호수추첨 직후에 조합원 입주권에 몇억원의 프리미엄을 얹여 처분해
버리는 것이 통상적입니다. 개인 사정으로 추가부담금을 납부할 수 없는 환경에 접했을때나
투자기간 3년정도를 설정하고 매입한 투자자가 취하는 대표적인 시점이기도 합니다.
④ 아파트 입주 후 3년 뒤
- 투자기간 5년정도로 가장 큰 수익이 창출되는 시기입니다.
일반적인 '새 아파트'프리미엄은 2~3년입니다.
그리하여 새아파트 프리미엄의 유통기한이자 자체 아파트의 감가삼각시점인
'아파트 준공 후 3년'이 최적의 매도타이밍이란 것입니다.
양도세 비과세 혜택을 비롯해 가장 많은 시세차익이 함께하는 시점이므로
가장 권할 수 있는 매도타이밍이라 할 수 있겠습니다.
◈ 성수균촉지구의 매수타이밍 잡기
성수균촉지구예정지는 말그대로 현재 정비구역지정 목전에 있는 지역입니다.
현재 성수균촉지구의 조합원이 된다면 크게 1년, 3년, 5년 정도의 수익창출시기가 있습니다.
♣ 균촉지구 지정 전과 후의 조합원 지분값 상승 (투자기간 1년)
- 기본용적률 500%라는 것 하나만으로 모든 것이 설명 됩니다.
그렇기 때문에 균촉지구 지정 전후는 성수균촉지구예정지 투자수익의 핵심이 되는 것입니다.
♣ 동호수 추첨 후 분양권 전매를 통한 수익 창출 (투자기간 3년)
- 재개발 조합원 분양권 전매라는 메리트를 최대한 살리는 이 방법은 전형적인 재개발투자의
메리트이자 프리미엄입니다.
♣ 아파트 입주후 아파트 매매 (투자기간 5년)
- 앞에서 말한 것과 같이 양도세 비과세 혜택 및 가장 많은 수익이 창출되는 시기이며
성수균촉지구 또한 동일하게 적용되는 사항입니다.
환금성을 바탕으로한 투자안정성과 입지조건을 전제로 하는 투자수익성이 함께하는
성수균촉지구는 투자금액 2억원으로 접근할 때 가장 추천해드리고 싶은
객관적ㆍ과학적 최대수익창출 투자처입니다.
이상 뉴타운ㆍ재개발지기 민권식이었습니다.
감사합니다.
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