2009-12-16 19:52

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‘新’준공업지역의 부동산 투자방법

2009-11-20

지난해 9월 금융위기로 추락하던 주택가격이 금년 들어서 2006년 최고점 대비 90%선까지 회복되었다.

이는 경기가 조금씩 살아나고 있고, 정부의 경기부양을 위한 재정지출과 금리인하로 인한 것이다.

그러나 민간실물경기가 빠르게 살아나지 않고 있고, 내년 금리 상승 가능성과 정부의 재정지출로 인한 과잉유동성의 회수로 나타나는 출구전략이 시행될 가능성이 큰 만큼 2010년 부동산가격 상승을 낙관하지 못한다.

다만 주택공급이 일부 지역에 집중되어 있어 수급불균형이 예상되는 지역이나, 재개발 주택 멸실로 인한 소형주택의 전세가격 상승, 매매가격 상승이 예상되는 등 선택적 투자가 필요하다.

또한 국지적 선택적 투자는 수요가 풍부한 도심지역내 부동산 중에서, 새로운 정부정책의 방향에 따라 투자한다면 더욱 효율적이 될 것이다.

‘준공업지역 종합발전계획‘ 발표

지난 2009년 10월 14일 서울시는 ‘준공업지역 종합발전계획’을 발표하였다.

서울시내 7개구에 걸친 준공업지역을 첨단산업시설과 공동주택을 비롯해 다양한 상업, 문화복합시설로 개발한다는 것이다.

시는 환경이 열악하고 개발효과가 높을 것으로 예상되는 영등포구 문래동2가, 구로구 신도림동, 금천구 가산동, 성동구 성수동2가 일대를 우선정비대상구역으로 지정해 1순위로 개발할 계획이다.

계획안에 따르면 지역별 현황에 따라 *공공지원형(산업시설 밀집지역) *산업정비형(산업 주거 혼재) *지역중심형(역세권, 가로변)등 세가지 유형으로 분류, 개발한다.

공공지원형(산업시설 밀집지역)은 산업개발진흥지구로 지정되어 산업특화공간으로 육성하고, 법정용적률을 1.2배(최대 480%)까지 완화하였다.

영등포구 양평동과 문래동, 구로구 신도림동, 성동구 성수동이 포함된다.

산업정비형(산업 주거 혼재)은 주거와 산업을 분리개발하고, 주거용적률을
250%에서 300%로 상향조정하였다.

대신 늘어나는 용적률의 50%는 장기전세주택(시프트)로 공급된다.

 

지역중심형(역세권,가로변)은 주거,산업,문화등으로 복합개발하고, 주거복합용적률을 250%에서 400%로 완화하기로 하였다.성수, 구로동 일부 준공업지역이 포함된다.



시는 올해 말까지 도시계획조례를 개정하고, 4대 우선정비 대상구역에 대한 도시환경정비
기본계획을 수립할 계획이다.

2008년 6월 ‘도시계획조례’ 개정으로 준공업지역 투자유망

2008년 6월 서울시내 준공업지역의 공장부지를 대상으로 지구단위계획이나 도시환경정비계획으로 개발할 때 사업구역내 공장부지 비율이 30%이하일 때 사업구역의 최대 80%까지 아파트 건립이 허용되고, 50%이상일 경우에도 구역면적의 60%까지 아파트 건립을 허용하는 ‘도시계획조례 개정안’을 통과시킨바 있다.

과거에는 30%이상인 곳에서는 아파트를 지을 수 없도록 되어 있었다.



서울시는 이번에 발표한 종합정비계획이 나오기 전까지 아파트 건립을 허가하지 않기로 방침을 정한 바 있다.

 

 

준공업지역 투자방법

서울시내에서 상대적으로 낙후된 이들 지역은 이제 개발 실현가능성이 더욱 높아졌고, 특히 성수동지역은 한강변 고층완화구역으로 연계개발이 가능해졌고, 문래동, 신도림동, 가산동등 서남권지역은 서남부 르네상스계획과 함께 개발하게 되었다.

이들 지역은 도심지역으로 교통 등 입지여건이 매우 양호하고, 실제 산업, 주거시설에 대한 수요가 많은 지역으로 직장과 주거가 가까우므로 ,이들 지역이
발전계획과 같이 용적률 완화등 혜택을 받으면서 개발된다면, 수익률 높은 투자 부동산이 될 것은 틀림없다.

하지만 준공업지역 전체에 대하여 2008년 7월부터 토지 660㎡를 초과하는 부동산거래시 토지거래허가를 받도록 하고 있어 거래가 빈번하지 않을 수 있음을 유의해야 한다.

이들 지역 내 토지는 일반 재개발지역 내 부동산처럼 소형지분의 부동산이 많지 않으므로 초기 매입자금이 많이 필요할 수 있다.

이들 지역은 대부분 뉴타운이나 재개발 등 개발호재가 겹치는 지역으로.

함께 개발된다면 개발시너지효과가 극대화 될 것으로 보여, 개발완료시 예상보다 부동산가치는 더욱 커질 것으로 보이므로, 장기적인 관점에서 투자한다면 목표수익률을 상회할 수 있을 것이다.

부동산 경매정보의 중심 디지털태인 (www.taein.co.kr)

 

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