2009-11-11 18:12

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[부동산 재테크]

소액으로 틈새시장 공략

역동적인 부동산시장에서 종자돈으로 부동산투자를 계획하고 있는 수요자들은 고민에 빠지기 쉽다. 투자금액은 몇 천 만원인데 아파트 등 부동산값이 크게 올라 엄두를 내지 못해 이곳저곳 투자처를 찾아보지만 쉽지 않은 게 현실이다. 그러나 투자성 있는 부동산상품에 아파트만 있는 것이 아니다. 찾아보면 대안상품도 무척 다양하다. 수 천 만원으로 미래를 내다보고 알짜 부동산상품을 사두려는 수요자라면 어떤 부동산을 노리는 것이 좋을까?

결론부터 말하면 내 자금에 적당하고 내 투자목적에 맞는 틈새 또는 대안상품을 공략해 보는 것이 훨씬 실속 있다. 오를 데로 오른 아파트는 거품논쟁과 투자규제 속에 언제든 거품이 꺼질 수 있고 경기변동의 소용돌이 속에서 자칫하면 낙폭이 커질 수 있다는 점에서 적은 돈으로 중장기적으로 노려볼 만한 소액재테크 용 부동산을 적극적으로 찾아보는 것이 바람직하다.

나름대로 투자바람이 꾸준히 일만한 소액투자 부동산상품으로 인기 신도시 청약과 뉴타운 일대 노후주택, 재개발 지분, 조건 좋은 미분양 아파트와 초 급매 오피스텔과 상가, 개발호재를 안고 있는 수도권 지방의 토지, 부동산 간접투자 상품인 부동산펀드와 리츠, 경,공매와 공사매물 등으로 정리할 수 있다. 이들 종목들은 소액투자가 가능한 데다 물량이 풍부해 선택의 폭이 넓다. 또 투자대상과 지역, 상품에 따라 시세차익이 예상되는 인기 틈새종목으로 발굴이 가능하다.

 

 

저평가 지역을 노려라.

소액의 자금으로 작으나마 아파트를 장만하려면 기회는 누구에게나 있다. 인기지역만 고집하지 않는다면 말이다. 현재 전세로 거주하고 있는 지역 가까운 곳에 주말을 이용해 시세조사를 해보자. 예를 들어 강북에 거주한다면 저평가된 소외지역에 현장답사해보면 서울 도심과 가깝고 의외로 값싼 아파트단지를 쏠쏠하게 찾아낼 수 있다.

또 향후 자금마련 계획이 있지만 초기 자금이 넉넉지 못할 경우 미분양, 미계약 아파트도 하나의 투자 대안처로 삼을 만하다. 초기계약률이 20~30% 미만의 저조한 단지의 경우 단돈 몇 천 만 원의 계약금만 치루고 중도금 이자 또는 무이자 대출로 전환이 가능한 아파트를 찾을 수 있다. 여러 여건 때문에 미분양물량으로 남아있지만 장기적 호재를 안고 있는 지역이거나, 대규모 단지의 인접 또는 계획 중이거나, 교통여건 개선지역이라면 나중에 가격상승의 투자효과를 덤으로 얻을 수 있다.

 

 

노후된 주택을 노려라.

부동산 투자자나 컨설팅업자들 모임에 나가보면 이구동성으로 하는 말이 ‘노후된 주택을 사라’이다. 즉 사업시행 초기의 재개발, 뉴타운 안에 있는 지분을 매입해 기다리는 것이 소액 재테크의 기본인 것처럼 회자된다. 그리고 신도시나 택지개발지구도 눈여겨 보면 소액 투자가 가능하다. 사실 부동산 투자의 최신 ‘트렌드’ 중에 하나다. 전국에는 300여 군데가 넘는 재개발,뉴타운,재건축 현장이 있고 사업추진 중인 곳까지 합하면 물량은 풍부하다. 전국이 노후된 주택으로 개발사업을 벌이는 현장인 셈이다.

서울의 블루칩 재개발지역 안은 평당 3천 만 원을 웃도는 지분가격 때문에 사실 가격메리트가 떨어진다. 지분 값이 낮다고 좋은 것은 아니지만 초기투자비가 높아 소액투자자들은 엄두를 내기 어렵다. 그러나 눈높이를 낮춰 경기,인천 등 수도권으로 확대하다보면 다세대,연립주택의 경우 낮은 값의 매물이 꾸준히 공급된다. 10평 미만의 지분을 기준해 평당 1천만원 대 미만 매물로 나오는 구도심 재개발계획에 의해 도시정비 사업들도 한창 이루어지고 있다.

지은 지 20~30년 이상된 낡은 단독이나 미니빌라를 전세 끼고 장기 투자한다면 수 천 만 원 대에 투자가 가능하다. 낡은 집을 매입해 두면 장기적으로 사업 추진에 따른 단계별 지분가격 상승의 장점은 물론 대규모 개발단지 내에 30평형대 입주권을 받을 수 있다는 점에서 가장 안정적인 투자처인 셈이다. 다만 단기적인 시세차익을 노린다면 변수가 많으므로 부동산 ‘적금’으로 생각하고 몇 년 묻어두는 자세가 필요하다.

 

 

 

떨이로 나오는 상가, 오피스텔, 토지…

변수가 많은 부동산 시장이다 보니 초특급 급매물 출현이 잦다. 대표적인 매물들이 환금성이 결여된 소형매물들이다. 향후 주목해야 할 소액투자종목이 바로 상가와 오피스텔이다. 특히 공개입찰 후 유찰 또는 계약 해지된 상가들 중에 입찰 예정가를 큰 폭으로 내려 재입찰하는 주공상가나 공급과잉으로 분양이 안 된 1~2층 10평 미만의 근린상가가 핵심 투자처다. 이들 상가는 비공식적으로 평당 수 백 만원 할인한 값에 공급되므로 분양 현장 몇 군데를 찾아 대기자명단에 올려놓으면 값싸게 매입할 수 있다.

공급과잉으로 몸살을 앓고 있는 서울 외곽, 수도권 일대 소형오피스텔도 분양가의 20~30% 할인 값에 매물로 나오고 있다. 1가구2주택 중과세 정책으로 오피스텔 투자메리트가 반감되면서 초특급 소형 급매물을 어렵지 않게 만날 수 있다. 주요 역세권 내에서 20~30% 싼값에 매입해 전,월세를 끼고 매입하면 연간 8~10% 안팎의 임대수익은 거뜬하다.

부동산의 대표적인 떨이시장인 경,공매도 향후 물량공급이 풍부해질 전망이다. 빚 많은 소형아파트에서 연립,다세대, 토지까지 무궁무진하게 공급되므로 소액투자자는 안테나를 세워 우량 매물정보에 집중할 필요가 있다. 경,공매 시장은 전체 공급물량의 절반 이상이 5천 만 원 미만 매물이 주종을 이루는 만큼 투자기회는 얼마든지 있다. 재개발 예정지구 내 10평 안팎의 반 지하 다세대주택, 공유지분의 경,공매 토지, 택지지구 인근의 보상 토지나 도로수용 토지 등은 최소 1천 만 원에서 5천 만 원까지 투자금액의 구애 없이 저가에 낙찰 받을 수 있다.


‘열매를 얻으려면 나무를 먼저 심어라’는 말이 있다. 나의 노력에 따라 열매를 따려면 소액 투자자는 우선 투자마인드부터 갖춰야 한다. 경기가 어렵고 시장에 바람이 거셀수록 부동산투자에 대한 관심을 꾸준히 가지고 돈 되는 정보를 적극적으로 수집할 필요가 있다. 소액투자로 승부를 걸 우량 틈새매물을 찾기 위한 노력과 지식을 쌓는 다면 소액투자자들도 얼마든지 기회가 있다. 다만 자금에 맞는 소액 투자처를 찾는 것은 누가 기회가 생기는 것은 아니다.

투자자의 시간적 노력과 발품, 정보력에 달려있음을 명심하고 지금 이순간 늦기전에 움직여야 한다.

 

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