(부동산 10년,5년 주기설)

-10년 주기설 과 5년 중주기설이다.부동산이 호황기는 경기흐름상 10년마다 대세상승이 찾아오고 그 중간에 5년마다 선거와 개발에 따라 아파트 상승기가 온다.

-과거 예을 들면,1960년대 말과 70년대 말,80년대 말, 90년대 후반과 2000년말 부동산값은 여지없이 상승했다.

-60년대 초 강남 땅값은 한 평에 90∼120원이었지만 제3한강교(현 한남대교)가 완공되면서 크게 개발될 것이라는 소문에 말죽거리(현 양재동) 일대 땅값이 평당 4,000∼5,000원으로 올랐다. 당시는 외자도입 덕에 시중자금도 풍부했다.

-77년 초부터 79년 2월까지 부동산이 급등했. 70년대 중동 특수에서 번 돈이 시중에 넘치면서 집값, 땅값이 급등했다.

-88년부터 시작된 세 번째 부동산값 대상승은 91년 5월을 정점으로 꺾였다. 3년간 전국 아파트값은 평당 평균 280만원에서 727만원으로 160%나 올랐고 강남은 332만원에서 1,017만원으로 206%나 상승했다. 3저(저유가·저금리·저환율) 활황의 결과였다.

-네 번째 상승은 2001년 강남 재건축단지에서 불붙기 시작한 아파트값 대상승이다. 부동자금이 부동산에 몰렸다. 90년대 말에 대상승이 나타나지 않고 2000년대로 넘어온 것은 98년 IMF 경제위기를 겪느라 순환주기가 1∼2년 연기되었기 때문이다.

-5년 중주기설로 보면, 83∼84년과 95∼96년이다. 경기부양에 따른 통화팽창으로 부동산값이 상승했다. 따라서 5년,10년 주기설에 따르면 2006년초와 2010년초에 또다시 부동산이 폭등할 것으로 예상된다.

-출산율과 베이비붐 시대. 1990년대 우리나라가 부동산이 급등한 요인중의 하나가 60~70년대 베이비붐 시대에 태어난 사람들이 결혼할 시기가 되었고, 경제성장 또한 전세계에서 가장 높았다.이 시기에는 부동산이 실수요 및 공급부족으로 인한 충분한 실거래 수요가 있었기 때문이었다.

-베이붐 시대를 지나고 현재의 출산율을 보면 2004년 말 기준으로 1,17명으로 급락을 하게 된다. 따라서 베이붐시대 와는 달리 출산율의 저하로 주택이 남아돌게 되어 결국 아파트 가격은 떨어질 거라는 예상이다. 그러나 불행하게도 출산율은 떨어지는데 나홀로 가구수는 년간 20%씩 늘어 난다는 것이다. 이혼과 독립, 직장과 학교의 거리상 가족과 떨어지게 돼 출산율보다도 몇 배 높은 나홀로 가구가 급증하는 것이다. 결국 임대사업이 호황을 누리는 시기가 도래했다는 것을 의미하고 이에 준비 하는 자는 부동산을 선점할 것으로 보인다.

(부동산 시장 사이클)


-1997년5월(새로운 양도소득세법 통과)이후 주택 시장이 활발하게 전개되기 시작하여 9년후인 현재,,,10년주기의 사이클이란 말이 거의 맞아 떨어지는 셈이 되었다.

-지난 8년간의 부동산 시장 상승하락을 보면
-98년 1월~2003년 3월: 꾸준한 주택가격 상승
-2003년 3월~2004년 4월: 캘리포니아 인구 폭발적 증가, 주택가격 대폭상승
-2004년 6월부터: 대선 앞두고 부동산 경기 일시적 멈춤, 이자율 상승 압박으로 부담감 시작, 경기호황인 반면 오일가 폭등으로 물가상승
-2004년 12월: 예상밖의 대통령선거 결과 부시 재선출로 주택가 상승 시작
-2005년 1월~6월: 6개월간에 주택가 10~15% 재상승
-2005년 7월이후~현재까지 정체상태로 흐르고 있다.

-앞으로 부동산 시장의 움직임을 파악하기 위해서는 미국과 세계의 정치경제 동향과 새로 출범한 벤 버냉키 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 금리정책, 그리고 증권가와 유가 흐름 및 미 인구증가와 이동 상황 등을 주목해야 할 것이다.

(참고)
-부동산 상승기에 경매에서는 하자잇는 물건이 많이 나오고 하락기에는 좋은 물건이 많이 나온다.

-부동산 투자시 시기별로 환금성과 수익성을 구분할줄 알아야,,, 부동산의 가치가 올라가는 상승기에는 수익성을 중시하고 반대로 부동산시장이 조정기나 하락기를 걷고 있다면 환금성을 중시해야 한다.
부동산은 수익성과 안정성의 측면에서는 뛰어나지만 환금성의 측면에서는 제약이 있다. 따라서 부동산에 투자할 때는 수익성과 함께 환금성의 요소도 고려해야 한다. 주택은 환금성이 높으나 토지는 그렇지 않다. 주택 중에서도 단독주택보다는 공동주택이 ,,공동주택 중에서도 아파트가 환금성이 높다

포트폴리오는, 즉 여러 종목에 자산을 분산 투자함으로써 한 곳에 투자할 경우 생길 수 있는 위험을 피하고 투자수익을 극대화하기 위한 방법을 의미한다. 원금의 위험부담, 환금의 위험부담, 경제가치의 위험부담 등 투자활동의 3대 위험 부담을 최소화하는 것이 불확실한 부동산시장에 대한 과학적 투자기준임....

(우리나라 부동산 시장의 동향과 특성)

(경제위기 이전까지의 기간동안 부동산 가격)

-경제위기 이전까지의 기간동안 부동산 가격은 장기적으로 다른 거시경제 변수들에비해 빠르게 그리고 지속적으로 상승하였으며, 그 과정에서 우리 국민들이 선호하는 자산의 역할을 하여 왔음.

-지가통계가 시작된 1974년 이후 1996년 말까지 전국은 연평균 14.0%, 서울지역은 17.2%씩 올라서 1996년 말의 지가수준은 1974년에 비해 각각 17.7배, 33배 수준이였으며, 아래의 그림에서 볼 수 있듯이 물가지수, 실질생산 등 다른 경제변수와 비교할때에 지가상승률이 현격히 높음.

-자산으로서의 부동산을 고려하면, 대체재산이 될 수 있는 주식과 회사채를 비교할 때 토지가 보다 안정적인 투자대상이었음을 알 수 있음. 주식은 토지에 비해 수익률기복이 크며, 80년대 말 이후의 주가하락으로 전국평균지가 상승보다도 낮은 수익을 보였음. 회사채도 수익률기복이 크지만, 90년대 초의 급격한 이자율상승으로 서울지가에 근접한 수익을 가져왔음.

-이러한 장기 추세이외의 부동산가격은 몇 년간 급상승하다가 상승폭이 둔화되고, 다시 급상승하는 계단식 가격상승 패턴을 보임. 대체로 60년대 하반기, 1977~78년, 1983~34년,1987~90년의 기간이 가격상승폭이 컸던 기간임. 일부에서는 이 패턴을 가지고 부동산 가격상승의 10년 주기설( 및 5년 소주기설) 을 주장함. 그러나 주기론은 일정한 변화패턴이 안정적이고 반복적으로 일어나는 경우 예측도구로서 유용한 것이지만, 우리나라에서는 아직도 주시설을 활용할 정도의 자료나 분석이 축적되지 않았음.

-장기적이고 지속적인 부동산 가격상승은 경제성장, 인구 및 가구증가, 생산 및 주거의 부동산 투입증가로 설명할 수 있으며, 간헐적으로 관찰되는 계단식의 가격급등은 주로 유동성 과잉으로 설명할 수 있음.

-부동산가격의 변동을 전체 경제의 동향과 연계시켜 그 원인과 결과를 분석한 90년대초의 연구들은 통화량 등의 유동성지표가 지가에 크게 영향을 미치는 요인임을 보여 주었음.

-80년대 말까지의 자료를 이용한 연구결과들은 부동산 가격변동의 가장 중요한 요인이 통화량과 같은 유동성 지표이며, 부동산 가격변동등은 물가를 자극함을 보여줌. 즉, 이때까지의 부동산가격 급등현상은 각각60년대의 의자도입. 70년대 말의 중동특수, 80년대 초반 경기부양을 위한 통화팽창. 80년대 말의 3저호황으로 설명할 수 있다는 것임.

-그러나 90년대 중반이후까지의 자료를 이용한 연구들은 통화량과 지가와의 연계관계를 확인하지 못함 이는 90년대이래 지가는 하락 내지 안정되어 왔지만 통화량은 지속적으로 상승한데 기안한 것으로 생각됨. 통화량변화가 지가변화에 영향을 주지 않는 것으로 나타났으며, 대신 실질GNP성장률이 지가상승의 원인이 된다는 결과를 얻었음.

-대도시위주의 부동산 가격상승 : 1960~95년 기간 중의 전국인구는 약 80% 증가하였는데, 가구 수는 무려 3배로 증가하였으며, 인구의 지역간 분포도 급격한 대도시 및 수도권집중 현상을 보였음. 동기간 중의 주택수는 3백70만에서 9백6십만으로 급격히 늘었으나, 가구수 증가가 더 빨랐으므로 주택보급률은 84.4%에서 82.8%로 감소하였음.

-1960년 이후의 우리나라 인구추세에서 특히 주목해야 할 것은 지역간 인구분포가 급속히 변화하였으며, 도시화.대도시집중.수도권집중 등의 현상이 급격히 진행되었다는 사실임. 이런 추세는 우리나라의 정치,사회,경제,문화의 구조를 근본적으로 변화시켰으며, 그 일단이 대도시위주의 부동산 가격상승 패턴임.

-토지가격 상승을 지역별 및 지목별로 나누어서 보면 비목별 차이는 크지 않으나 지역별 차이는 매우 커서, 대도시 지역의 토지수급이 불균형을 이루어 왔음을 말해 줌. 그간의 지가상승이 토지수요가 급격히 증가한 대도시 지역을 중심으로 진행되었음을 의미하는데, 이들 지역에서는 수요에 비해 공급이 원활하지 못하여 수급불균형이 심했던 것임.

-토지가격의 횡단면 분석들은 토지이용 규제현황에 따라 지가 차이가 큼을 보여 줌. 즉, 도시지역에서는 높은 토지이용 밀도가 가능할수록 지가가 높으며 농촌지역에서는 도시형 용도로 전용이 쉬운 농지나 임야가 가격이 높음. 문전옥답이 오히려 싼 현상은 농업적으로 이용가치만 보아서는 이해할 수 없는 현상임. 규제변수가 중요한 지가결정 요인인 이유는 규제 때문에 시장의 수요가 충족되지 못하고 있기 때문임. 만약, 수요자가 원하는 위치에서 원하는 용도로 토지를 사용할 수 있다면 고밀도 토지이용을 강제하는 규제는 오히려 지가를 하락시킬 수도 있을 것임. 토지규제 완화가 지가상승을 가져온다는 사실은 규제가 시장의 수급균형을 저해하고 있다는 반증임. 토지수요가 부족하다면 농지를 대지로 전화하도록 하는 등의 규제는 지가에 영향을 주지 못함.

-가격추이에 관한 증거를 종합적으로 고려해 보면, 우리나라의 인구이동, 산업구조변화의 추이에 발맞추어 농지에서 도시용지로의 용도전환이 수요에 부응하여 순조롭게 이루어지지 못했으며, 이 사실이 도시용지부족, 지가상승의 장기적 원인을 제공하였다고 할 수 있다. 특히, 도시용지 수요확대가 집중된 서울 등 대도시지역 외곽에서 필요한 만큼의 도시용지 공급이 원활히 이루어지지 못했다는 사실을 유추해 볼 수 있음.

(경제위기와 부동산시장 추이 : 1997 ~ 현재)

-우리 경제는 1997년 초 일부 대기업의 부도사태로부터 시작하여 대외신인도 하락, 극도의 외환부족사태를 맞았으며, 이에 따라 11월 IMF구제금융을 신청하고 IMF에 의한 경제관리체제가 시작되었음.

-모든 부문이 심각한 위기상황을 겪었지만, 부동산 부문도 예외가 아니어서 부동산가격도 사상 최대의 급락사태를 겪었음. 이러한 경험을 "부동산가격은 반드시 상승한다."라는 일반적인 믿음을 깨뜨리면서 우리나라 부동산 시장에도 질적인 변화를 초래하였음.

-각종 부동산 투기억제 제도. 공공에 의한 토지개발 독점체제, 전세제도, 선분양제도, 부동산 담보대출 등은 모두 부동산 가격의 상승을 당연한 것으로 전제할 때 합리성이 높은 관행 및 제도들이지만 부동산가격의 하락이 가능하다는 인식은 이들의 합리성에 대한 재고를 요구함. 실제로, 부동산 시장은 공급자 시장에서 수요자 시장으로 전환되어 첨예한 마케팅 경쟁이 벌어지고 있으며, 소비자들은 부동산을 자산으로서 보다 내구소비재로서의 가치를 더 중시하고 있음.

-살펴보는 바와 같이 장기적 부동산 시장환경 변화추이는 부동산 가격의 하락내지 장기적 안정이 경제위기 시기에 국한된 것이 아니라 장기적인 추세로 고착될 것을 보여 주며, 따라서 이제까지와 같이 부동산에 대한 무조건적 투자나 비과학적 개발은 더 이상 시장에서 용납되지 않은 것임을 일깨워 줌.