2006-12-26 17:19
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연말이 다가오면서 전문가들의 2007년 전망이 쏟아지고 있다. 의견이 분분하지만 매매시장은 상승 전망이 우세하고 분양시장은 분양 예정물량이 소폭 증가하는 가운데 분양가는 상승 할 것이라는 예상이 나오고 있다.
전세시장 전망 역시 전문가간의 의견이 엇갈리고 있지만 필자는 전세시장도 오름세를 보일 것으로 확신한다. 이유는 간단하다. 물량은 주는데 세입자는 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 또 시장의 특성이 반영되면서 상승폭은 2006년도 수준을 웃돌 듯 보인다.
전셋값 상승원인을 수요, 공급, 시장의 특수한 상황 세 가지 측면에서 밝혀 보고자 한다.
먼저 수요측면으로는 세 가지 이유를 들 수 있다.
우선 재건축, 재개발, 신도시 개발에 따른 이주 수요 증가가 전셋값 상승의 가장 큰 이유다. 2007년에는 경기도 과천시 재건축 단지, 동작구 흑석동 재개발 구역, 김포 신도시에서 이주를 계획하고 있다. 이주가 시작되면서 해당 지역은 물론 의왕시, 안양시, 동작구 전역, 김포시 구시가지 등 인근 지역까지 전세를 구하려는 이주자들이 퍼지면서 전셋값 상승지역이 확산될 것이다.
두번째로는 양도세, 종합부동산세 등 세금 부담과 대출 규제강화로 구매력을 잃은 매수자가 증가하면서 이들이 전세수요로 전환될 가능성 높다. 단기간에 급등한 매매가에 섣불리 매매 시장에 진입하기가 녹녹치 않아 하락장세가 나타날 때까지 또는 급매물이 출현 할 때까지 매수를 꺼려 전세시장으로 나올 것으로 예상된다.
셋째는 분양가 하락에 대한 기대감으로 청약 순위를 유지하려는 세입자의 증가를 들 수 있다. 2007년 정부는 민간분양에도 분양가상한제 도입을 고려하고 있다. 분양가 하락에 대한 기대감을 고조 시켜 무주택자들을 매매시장보다는 분양시장으로 유도하고 있다. 또 2007년은 1월 용인시 흥덕지구를 시작으로 검단신도시 9월, 파주 운정신도시 10월 등 인기 지역 분양이 기다리고 있다.
청약을 원하는 세입자들은 청약 순위를 유지하기 위해 구매력이 있음에도 의도적으로 무주택자격을 유지하려 할 것이다.
공급측면에서 전셋값 상승의 원인을 두 가지로 압축할 수 있다.
2007년 입주 예정 물량이 서울은 약 8천가구 경기는 약 1만2천여가구가 각각 줄어들게 된다. 또 양도소득세, 대출이자 압박으로 집주인들이 전세물건을 월세로 전환하는 사례가 늘 어전세물건은 더욱 줄 수밖에 없을 것이다.
마지막으로 시장의 특수한 상황을 고려한다면 세 가지로 살펴볼 수 있다.
1순위로 매매가 상승에 따른 전셋값 동반 상승을 들 수 있다. 2007년에도 대선, 매물 부족 등의 이유로 아파트값 상승이 예상되는 만큼 전셋값도 상승할 가능성이 높다.
2006년만 보아도 15.80% 올라 서울에서 전셋값 상승률이 가장 높았던 양천구는 매매가 상승률 역시 1위를 차지했다. 경기도에서도 전셋값 상승률 1위를 기록한 군포시 매매가 상승률은 경기에서 두 번째로 큰 상황이 연출됐다.
다음으로는 소형평형 매매가가 대출규제를 피할 수 있는데다 리모델링 연한이 완화되면서 크게 올라다는 것이다. 매매가와 전셋값 차이가 많지 않은 소형평형의 경우 전세 계약을 시도했다가 여의치 않으면 매수로 전환되면서 전세수요가 매매수요로 이동하는 사례도 적지 않았다. 그러나 매매가가 크게 오른 상황에서는 이런 전환이 좀처럼 쉽지는 않은 것으로 보인다.
마지막으로 세 부담 및 대출이자를 전셋값으로 전가시키는 임대인 증가를 꼽을 수 있다. 실입주자가 아니라면 2주택이상의 보유자일 가능성이 높다. 2007년부터는 2주택자에 대한 세금부담이 크게 늘어나는 것은 자명한 사실, 이 부담을 전셋값으로 충당하려는 사례가 늘면서 전셋값은 상향조정 되겠다.
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