잠실 시영 조합원(30평형대 기준)으로서 요즘  잠실 시영 매매가에 무척 실망스럽습니다.

30평형대가  지난 6월  최고점 대비 호가 8억 4천 (최고 로얄동, 로얄층)에서 지금은 호가 7억3천 (실거래가는 각각의 호가에서 3천정도 밑돌음)을 오르내리고 있는데, 몇개월 사이 이렇게 하락한 이유를 몇가지로 압축해보겠습니다.

 

1. 정부의 강력한 부동산 정책 (8.31정책)---- 오히려 실수요자에겐 잠실을 그나마 상대적으로 저렴한 가격에 구입할수 있는 기회, 참고로 저두 재작년 10.29정책 한달후  거의 1억 정도 하락했을때 잠실시영 재건축을 구입했슴.

 

2. 잠실 재건축 최대 단지 (6800 여세대) ----- 조합원 6000세대, 일반분양 800 세대, 가히 서울 재건축 단지중 최대라  말할수 있으나, 오히려 너무 대단지라 민감한 시기에 나오는 물량이 오버해서 시장에 나오기때문에 가격이 현재 약세에 있음. 입주시까지 이런 경향이 어느정도 시세에 영향이  있으리라 생각되나 입주후엔 엄청난 대단지의 프리미엄이 생길거라 여겨짐.

 

3. 조합장 구속문제 ---- 지난 10여년간 조합을 이끌어 왔던 시영 조합장이 뇌물 수수로 경찰에 입건되어 수사중. 재건축 최대 단지인만큼 조합원수도 많아 다양한 조합원의 일치된 의견이 어려워 시세에 나쁜영향을 주고 있음. 그러나 어차피 시공사와의 계약이 체결되어 지금은 공사중이므로 조만간 임총이나 어떤 방법으로 조합원의 다양한 의견들이 조합에 반영될것이 확실시됨.

 

4. 타워형과 판상형 ---- 잠실시영 30평형대 대부분이 타워형(통풍과 베란다 구조의 문제)으로 설계되어  판상형 보다 인기가 떨어진다는 생각때문에 시세에 영향을 줌. 그러나 잠실 시영 32평형 A-type은  판상형(106동, 107동, 108동 109동)으로 베란다가 일자형이므로 확장시 40평 효과가 생김. 

32평 A-type은 33평형 B-type, C-type 보다 차별화되어 시세의 양극화가 될것임.  잠실 시영의 판상형과 타워형의 구조가 어느정도 알려져 판상형과 타워형의 시세차이(로얄층 기준)가 3-4천 정도 벌어져 있음. 입주후엔 판상형과 타워형의  시세차이가 더 벌어질것이라 예상됨. 타워형조합원도 이런 사실을 알고있어 타워형의 문제점을 최소화 할수 있도록 조합에 끊임없이 설계변경을 요구하구 있어 조합도 조만간 액션을 취할것이 예상됨.

 

5. 재건축 입주권 취득시 주택으로 간주---- 8.31대책 후속으로 입법예고된 재건축 입주권 취득시,  주택으로 간주하여 양도시 입주권을 1주택으로 간주하겠다는 정부의 입법예고가 있은후, 잠실시영의 입주권이 짧은 순간에 많은 물량이 시장에 출하되어 근 한두달 사이에 1억이상 시세가 하락되었음. 지금은 바닥 매물이 거래되며 무릅매물이 시장에서 흥정중. 그러나 재건축 입주권이 주택으로 간주되는 것은 아직 국회에서 통과된 법률이 아니므로 미리 겁먹고, 소중한 입주권을 싼값으로 내 던지기엔 시기상조라 여겨짐. 설사 국회에서 통과 된다해도 잠실시영은 이미 일반분양을 마치고 공사중이므로  일반 매수자가 2005년 12월 31일까지 조합원 입주권을 매수하면 입주시 등기할때까지 계속 분양권으로 인정되어 입주권이 주택으로 간주되지 않음.

 

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