2007-10-25 23:41
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31150
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
2007년 10월의 끝자락에 선 오늘은 아파트 시세에 대하여 진실을 파헤치기 위하여 아파트 시세에
영향을 주는 미로의 길을 탐험해 보도록 하겠습니다.
아파트, 주상복합, 오피스텔, 집합건물, 빌라, 다세대 주택 등의 가격 형성은 얼마가 적정치이며
그 시세 형성은 과연 믿을만 합니까?
● 여기에 대하여 확실한 답을 이끌어 낸다는 것은 사실상 불가능합니다.
아파트 시세 형성은 용수철처럼 튀어 오르거나 고무줄 당기는 것처럼 변동이 크기 때문에
객관적 잣대를 가지고 시세를 평가하는 일은 애시당초에 수많은 모순점을 가지고 있습니다.
그럼에도 불구하고 아파트를 매매 하시는 분들은 모든 촉각을 곤두 세워서 해당 아파트의 절대적 혹은 상대적 가치를 파악하고자 애를 쓰기 마련입니다.
● 이처럼 아파트를 매매함에 있어서 가장 중요한 요소라고 할 수 있는 시세 평가에 대하여
저 나름대로 확실한 해답을 드릴테니 부동산 담합 혹은 동호회 담합에 부화뇌동하거나
급매, 프리미엄을 제대로 보지 못하는 환각의 상태에서 벗어 나시기 바랍니다.
1. 아파트 시세 평가에 영향을 주는 요소와 분석
1. 시세의 흐름을 판단합니다.
- 분양가, 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름
2. 지역의 가치를 판단합니다.
- 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및 2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권
3. 평형별 가치를 판단합니다.
- 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상
4. 아파트 가치를 판단합니다.
- 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률
5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.
- 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,
6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.
- 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부
7. 정부의 정책을 판단합니다.
- 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책
8. 경제의 흐름을 판단합니다.
- 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 유가, 수출입, 해외 부동산 흐름
9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.
- 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구
10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.
- 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도
11. 아파트에 대한 상대적 평가입니다.
- 주변, 수도권, 분양, 분양권, 입주, 재개발, 랜드마크 아파트와의 종합적인 비교 평가
● 아파트(주상복합, 오피스텔, 상가, 빌라, 다세대 주택, 다가구 주택, 땅 제반 요건 포함)에
대한 평가에 영향을 주는 요소는 상기에서 제시한 바와 같이 매우 복잡하고 가변성이
항상 존재 합니다.
● 또한 1번에서 11번 항목이 중요도에 있어서 고른 분포도를 보이는 것이 아니라 아파트 대상,
주변 상황, 지역, 시대에 따라서 중요도를 달리 하고 있기 때문에 자유로운 사고와 풍부한
실전 지식을 바탕으로한 고도의 사고 역량이 뒷받침 되지 않으면 정확한 예측을 할 수 없습니다.
여러분들이라면 아파트 시세에 영향을 주는 상기의 다원적인 요소들에 대하여 어떤 기준을
적용하여 어떻게 차등적인 평가를 하겠습니까?
● 또 한가지 중요한 점은 아파트 시세 예측을 할 경우 매수 시점은 물론이고 매도 시점의 시장
상황을 총체적으로 분석할 수 있는 능력이 있어야 합니다.
● 전문가는 명실상부 상기 요소를 모두 꿰뚫어 복합 다단한 요소들을 두루 섭렵하여 아파트
대상과, 상황, 기간, 지역 등에 대한 비교적 정확한 판단을 내립니다.
아파트의 시세 가치를 평가하는 일은 부동산의 최고급이자, 최고난도 영역이기 때문에 부동산에
대한 이론과 실전 분야에서 왕좌의 경지에 오른 분들의 의견에 바탕을 두고 이루어 져야 리스크를 줄일 수 있으며 여타의 주변 사람들이나 혹은 특정 분야의 전문성을 지닌 분들의 의견에
심취한다면 실패할 가능성이 높습니다.
● 스스로 판단하여 부동산을 매수 및 매도하거나 특정 지역의 주변 사람들의 말씀을
믿고 투자를 하는 분들은 전문가의 의견을 수렴하여 매수하신 분들보다 손해를 볼 가능성이
많다고 단언할 수 있습니다.
만일 특정 지역에 거주하여 그 지역에 대하여 잘 아는 사람들이 전문가 혹은
고수 그룹을 능가한다면 우리나라는 특정 지역의 정보를 등에 업고 온통 부자가 된 분들로만
넘쳐나야 할텐데, 아이러니 하게도 그 분들 중에서 부자가 된 사람들은 많지 않습니다.
● 그 분들이 지역의 특성을 잘 알지만 대부분이 부자가 되지 못하는 까닭은 부동산에 영향을 주는
상기의 10여가지 요소 중에 극히 부분적인 요소에만 강점을 보이기 때문입니다.
여러분들이 인터넷 사이트에서 흔히 접할 수 있는 경험이 풍부한 전문가 혹은 재야의 고수분들의 의견에 심취하고 조언을 받아야 할 이유가 여기에 있습니다.
2. 분야별 아파트 시세에 대한 평가와 분석
1) 일반 아파트 매매시 가격에 대한 평가와 분석
● 지금처럼 아파트 매매가 이루어지지 않는 정체기(비수기)가 무주택 서민들 혹은 갈아 타기를
하고자 하는 분들의 황금의 찬스입니다.
이에 대한 결정적인 까닭은 매도를 하지 않으면 안될 상황에 놓인 일부분의 사람들이 상상을
초월한 낮은 가격의 급매물을 쏟아 내기 때문입니다.
● 예를들어서 분당 이매동의 00 아파트가 활황기일 경우에 급매 6억 5천, 평균 매물 7억선이었다면
지금은 급매 5억 5천 평균 매물 6억 8천입니다.
급매 5억 5천이 많지는 않지만 필자가 회원님들로부터 쪽지로 받은 매물이 더러 보이는 것으로
보아서 충분히 잡을 수 있는 금액으로 보여 지며 만일 활황기나 정상적인 거래 형성기에
접어든다면 그 분은 최소 1억 5천의 실이익을 남길 것이며, 3년 후의 판교 32평이 최소 12-14억까지
예측이 되는 상황에서 9억-12억까지 돌파할 가능성도 상존하기 때문에 매도 시점만 잘 잡으면
3억-6억의 시세 차익까지 남길 수 있습니다.
● 다시 원점으로 돌아와서 급매 5억 5천은 결코 다량의 매물이 아니며 그 가격이 이매동 32평의
시세가 아니라는 사실에 주목해야 합니다.
현재 이매동의 32평 평균 매물은 6억 5천을 상회하고 있으며 7억을 돌파한 매물도 상당 수가 존재하는데 매수를 하는 사람의 입장에서는 더 떨어지지 않을까 하는 기대감과 그 가격이 이매동의 시세라고 오판하기 때문에 매수를 주저하다가 결국 다른 사람의 몫이 되는 것을 지켜만 봅니다.
지금은 아파트 거래가 거의 이루어지지 않는 실종기라서 급매가 나올뿐이지 오히려 아파트
가격은 연초보다 0.1% 올랐다는 사실에 주목해야 합니다.
● 비수기 혹은 거래 실종기가 장기화 될수록 집을 팔아야 할 절박한 처지에 놓인 사람은 늘어나게
마련이며 매수자는 잘만 하면 시세보다 30% 이상 저렴한 가격으로 내집 마련을 하는 행운을
잡을 수 있습니다.
문제는 그러한 매물들이 막상 잡으려 하면 없는 경우가 많기 때문에 부동산과의 연계를 통하여
마치 그물을 치듯이 10여개 이상의 아파트를 매수하기 위하여 급매 가격에 받쳐 놓으려는
정보력과 행동력이 필요합니다.
● 설령 더 싼 급매가 나올지라도 그 급매물을 지역 시세로 오인하지 말고 평균 매물과 매물량에
주목하여 시간과 발품을 총동원하여 목표 가격에 접근한 매물이 나온다면 과감하게 매수를 하는
결단력이 필요합니다.
결론적으로 일반 아파트 매매시에 매매 정체기의 급매와 평균 매물 그리고 활황기의 급매와
평균 매물을 고려하고, 매수 시점과 매도시점의 가격 변동에 따른 시세 차익을 염두해 두면서
건교부의 실재 거래 가격, 국민 은행 시세 및 평균 매물까지 망라한 총체적인 시세 진단을 통하여 아파트 가격을 평가해야 합니다.
2) 미분양, 분양권 매매시 가격에 대한 평가와 분석
● 미분양과 분양권의 경우도 부동산의 큰 흐름과 맞물려 프리미엄의 등락이 요동을 친다고 할 수
있습니다.
일반 아파트의 거래 부진은 특별한 사유 없이 미분양 아파트를 대폭 양산 시키는가 하면
무섭게 치솟기만 하던 분양권의 프리미엄을 한 풀 꺾어 놓는 구실도 합니다.
정부의 파상적이며 전방위적 부동산 억지 정책으로 인하여 2007년 1월부터 2007년 10월의
막바지에 접어든 지금까지도 부동산은 거래 없이 오르 내림의 시소 게임을 반복하고 있습니다.
따라서 부동산에 대한 관망의 자세가 미분양을 대량으로 잉태시켰으며, 분양권에 대한
매수자의 수요 욕구를 큰 폭으로 떨어뜨리는 가외의 결과를 가져 오고 있습니다.
첫째, 그렇다면 지금의 흐름이 언제까지 이어질까요?
- 정권 교체기나 내 년 상반기에 활성화가 될 가능성이 높지만 적어도 아파트 가격이 크게 떨어지는
일은 없을 것이라는데 모든 초점을 맞추어야 합니다.
둘째, 연초부터 10개월이 지난 이 시점까지 아파트 평균 시세의 흐름은 어떠합니까?
- 아파트 거래가 거의 이루어지지 않았지만 표면상 수치로는 오히려 0.1% 이상 상승하였습니다.
셋째, 지금 매수할 경우에 매도 시점이라고 판단이 되는 2010년 이후의 부동산 시장은 어떤
흐름을 보일까요?
-판교, 송도, 광교, 송파, 동동탄 신도시와 용산, 강남, 분당, 서울과 수도권의 랜드마크
명품 아파트를 중심으로 활황장이 이어질 것이며 상위 30% 아파트와 하위 30% 아파트의
양극화 현상이 시장 경제의 흐름 그대로 크게 벌어질 것입니다.
● 위의 3가지 질문에 대한 답변이 현재 매수자가 대처해야 할 투자의 바로미터라고 판단이 되며
결론적으로 특별한 하자가 없는 미분양 혹은 분양권 아파트를 공격적으로 매수해야 할 것입니다.
지금의 시장 흐름은 정치적 변수와 교묘하게 맞물린 상황이지만 적어도 정권이 바뀌는 시점에서
어떤 식으로든지 활황기로 전환이 될 확률이 높습니다.
우선 지나친 부동산 옥죄기 정책은 반시장 비민주적인 함정이 많은졸속 정책인데다가, 자칫
잘못하면 건설 경기의 침체가 경기 침체로 확대될 가능성이 농후하기 때문입니다.
● 특별한 문제가 없는 아파트의 미분양은 입주 후의 3년까지 고려하여 매도 계획을 잡는다면
분양가 대비 최소 40% 이상 상승할 확률이 높기 때문에 적극적인 매수를 권하고 싶습니다.
유망지역 급매와 문제점이 없는 아파트의 미분양은 상승폭이 거의 같다고 볼 정도로 미분양
아파트의 가치는 매우 높습니다.
● 그 까닭은 최근 미분양이 아파트 자체의 문제보다는 부동산 시장의 흐름과 맥락을 같이 하면서
발생하였으며 최신식 최고급 신소재 등 미래 트랜드에 가장 가까운 아파트이기 때문입니다.
최근 미분양이 된 상현동 힐스테이트, 서천동 아이파크, 동탄의 동양파라곤 등 주상 복합은
그런 의미에서 높은 점수를 줄 수 있으며, 남양주 일대의 미분양 아파트도 그 주변의 기존 아파트를
매수 하는 것보다 최소 2배 이상의 시세 차익을 거둘 가능성이 높다고 확신합니다.
● 다음으로 분양권에 대한 프리미엄에 대한 분석입니다.
원래 프리미엄의 대부분은 합법적인 거래 형태가 아닌 관행화된 불법 거래 행위입니다.
그렇지만 청약 통장의 사용, 투자를 위한 시간 및 정성, 계약금, 중도금 혹은 잔금시에 들어간
이율 등을 감안한다면 프리미엄은 도덕적으로 문제가 되지 않는 당연한 거래 행위로 받아 들여지고
있습니다.
● 프리미엄은 크게 분양 시점과 분양 후 과정 그리고 입주 전후로 나누어 생각할 수 있습니다.
프리미엄은 한마디로 설명하면 도깨비 방망이입니다.
● 예를들면 어느 지역의 분양가 6억 아파트의 프리미엄이 6개월만에 5천이 되었다고 설정을
해 보겠습니다.
사람들은 당연히 그 아파트의 프리미엄은 5천으로 인식하게 될 것입니다.
하지만 프리미엄은 매수자와 매도자의 수요와 공급의 줄다리기 속에서 수시로 변하기 때문에
사람들이 생각하는 것처럼 고정적이지 않고 그 폭이 상상을 초월할 정도로 매우 크다고 할
수 있습니다.
● 일단 5천에 거래가 되면 그 이하로 떨어지는 일은 쉽지 않겠지만 부동산 시장이 호락호락하지
않은 작금의 현실을 감안하면 매도하는 물량에 따라서 3천 이하로 곤두박질을 칠 수도 있습니다.
또한 아이러니하게도 매물이 부족하면 8천에도 매수를 하겠다고 나서지만 없어서 못 팔
지경에 이르기도 합니다.
그러다가 매물이 나타나면 또다시 5천 이하로 거래가 성사 되고 급기야 매물이 씨가 마르면 1억 2천을 주고도 구할 수 없습니다.
● 더욱 재미 있는 현상은 분양권이란 부동산과 매물 보유자의 매도 가격 의지에 의하여 결정이 되기 때문에 A부동산에서 7천에 거래 된 프리미엄 가격이 똑같은 시기에 B부동산에서는 1억에도 거래가 되기도 합니다.
● 대부분의 사람들의 뇌리 속에는 1억이 넘는 프리미엄 아파트는 항상 1억 이상이어야 한다고
판단할 지 모르지만 지금같은 시장 흐름 상황 하에서는 5천 이하까지 급매 형태의 분양권 물량이
나올 수도 있습니다.
한마디로 프리미엄은 크고 작은 호재와 악재 그리고 매물의 수량에 따라서 큰 폭의 요동을 보이기
때문에 특정 거래 가격을 절대적으로 신봉하기 보다는 유동성이 크다는 점을 살려서 최대한 싼
가격으로 분양권을 매수하려는 자세가 바람직합니다.
프리미엄은 상품처럼 정해진가격이 아니라 도깨비 방망이에서 물건이 쏟아져 나오는 것처럼
가격의 유동성이 매우 크다는 사실을 명심해야 합니다.
● 이제 프리미엄이 얼마냐 라는 어제의 질문은 오늘에 와서는 휴지 조각이나 다름 없고 A부동산의
높은 프리미엄 가격은 B부동산에서는 반 가격으로도 살 수 있다는 평범한 사실을 염두해 두고
분양권 매수에 임해야 하며, 가급적이면 시차를 두고 매수를 하는 것이 좋은 전략이라는 조언을
드리고 싶습니다.
일반 아파트의 매수 또한 부동산마다 가격이 제각각이고, 어제와 오늘 그리고 내일의 시세가
천차만별이라는 사실이 확실하기 때문에 시세에 대한 고정관념에서 일탈하여 부지런히 발품을
판만큼 싸게 매수할 수 있다는 절대적 진리를 각인해야 할 것입니다.
3. 아파트 매매 조건과 분석
1) 매수자의 최고 조건
위에서 제시한 부동산 매수 현황은 실제로 아파트를 가장 싸게 매입할 수 있는 방편의
하나이며, 여기서 특별히 강조하고자 하는 것은 다음 4가지 사항입니다.
첫째 외부 조건- 아파트 침체기(비수기)
둘째 매수 단지 조건- 대량 매물 시기,
셋째 매도자 조건- 특수 상황이나, 급한 상황
넷째 매수자 조건- 실제 매입 하려는 시기보다 최대한 일찍 준비하여 초급매물 매입
● 위의 조건은 일반 아파트 및 분양권, 미분양을 가장 유리한 조건하에서 매수할 경우에 반드시
지켜야 할 핵심 사항입니다.
지금의 시장 흐름이 언제까지 이어질 지는 모르겠지만 표면상 극미하게 상승하면서도 초급매
혹은 낮은 프리미엄의 분양권이 나오고 있는 현실을 감안하면 적극적인 매수를 권하고 싶습니다.
역으로 매도자의 입장에서는 갈아타기 등 특별한 사유가 없는한 절대로 성급하게 매도를 해서는
안 됩니다.
지금 매도하는 일은 엄청난 손실이따르는 자포자기식 매도가 될 가능성이 농후하기 때문입니다.
2) 분양할 경우 체크사항 10가지
1. 분양가- 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
2. 아파트 기본 사항 점검- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
3. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
4. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
5. 당첨 가능성- 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
6. 투자 가치- 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
7. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
8. 급매와의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악. 자본금 조달 확인
9. 평형 선택- 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
10. 분양권 매수 5대원칙-
1. 분양가와 P,
2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,
3. 발전 가능성,
4. 투자 수익률,
5. 경제 여건 및 정책
3) 급매시 체크사항 10가지
1. 해당 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
2. 주변 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상 파악
3. 해당 아파트 기본 사항- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
4. 주변 아파트 기본 사항- 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
5. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
6. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
7. 투자 가치- 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열
8. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
9. 청약과의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측. 자본금 조달 확인
10. 급매물 매수 5대원칙-
1. 침체기 시기에 매수,
2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정
4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
● 분양과 분양권, 급매의 경우 매도자와 매수자는 서로 상반되게 움직이면 됩니다.
즉 매수자는 지나친 여유를 부리기 보다는 각종 정보를 수집하여 체계적인 분석력과
현장 방문 등을 통하여 정확한 매수 가격을 설정해야 하며, 매도자는 갈아타기 및 특수상황을 제외하고는 철저한 인내심을 바탕으로 활황기에 돌입할 때까지 기다릴 필요가 있습니다.
● 아파트의 비수기는 생각보다 길어질 수 있습니다.
과거에 짧게는 6개월이지만 길게는 2년이나 걸렸기 때문에 지금의 비수기가 이미 6개월을 지나서
얼마나 더 갈지는 아무도 모릅니다.
하지만 분명한 것은 과거의 통계 자료를 매도자 입장에서 최악의 상황으로 적용하더라도
아파트 시세는 폭등한 금액의 10%를 넘지 않습니다.
매도자 입장에서 최악의 상황을 분석하더라도 5억이면 4.5억까지 떨어지는 것이 보통이며
4억까지 떨어지는일은 극히 드문 현상입니다.
● 역으로 매도자 최상의 상황으로 본다면 40%의 폭등을 가져올 수 있습니다.
즉 5억이면 7억까지 상승합니다.
실재로 올해 1월부터 10월 현재까지 부동산 실종기라고 아우성을 치고 있지만 수도권 시세는
시세보다 20-30% 저렴한 초급물만 가끔 출현할 뿐 전체적으로 소폭 상승하였습니다.
무주택 서민 혹은 갈아타기를 희망하고자 하시는 분들은 지금의 흐름이 매도 시점의 최소
한계선인 3년 후까지 이어질 가능성이 없다는것과 시간의 절약 등을 모두 감안하셔서
초급매물 및 유망지역 미분양과 프리미엄이 떨어진 분양권 등 관망보다는 매수에 무게를 두시는
것이 현명한 전략입니다.
● 지금까지 이 시점에서 매수 및 매도자가 가장 궁금하게 여기는 아파트 매매의 제반
사항에 대하여 실전적인 전략을 펼치는데 도움을 드릴 수 있는 분석을 꾀하였습니다.
저의 의견에 공감하지 않는 분들도 계시겠지만 이 글을 통하여 얻을 수 있는 핵심은 이론을 위한
이론의 찌꺼기를 최대한 절제하였으며, 아무런 댓가 없이 무주택 서민들과 갈아타기를 위해 열공하시는 중산층 분들에게 실전적인 도움을 드리기 위하여 부동산이라는 황금 알을 진솔함이라는
보따리에서 풀어 드렸다는 점을 높이 평가해 주셨으면 합니다.
● 아울러서 닥터 아파트의 제 부로그의 선호회원과 스피드뱅크의 재테크 동호회원에
동시에 가입을 하신 분들에게는 부족한 저의 모든 역량을 동원하여 11월부터 묻고 답하기를
해 드리겠습니다. 약속이 늦어져서 죄송합니다.
● 부동산의 바보 두 사람을 소개하며 글을 마치겠습니다.
● 그렇게 수많은 아파트 폭등에 대한 반복을 체험하고도 폭락을 기대하며 매수를 주저하는 분
● 그렇게 수많은 장기 침체의 소폭하락을 체험하고도 불안 급매를 현실가로 착각하여 매도하는 분
감사합니다
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