아파트분양권전매라함은 분양권을 취득 후 분양권을 다른사람에게 팔수있는 것을 말한다. 분양권전매는 금지와 부활이 반복되었고, 투기과열지구안의 분양권일 경우 소정의 요건을 충족하면 전매가 가능하고, 투기과열지구 지정전의 분양권인 경우 요건의 충족여부에 관계없이 전매가 가능하다. 분양권에 대한 투자를 위해서는 기본적으로 전매가 가능한지를 우선 파악해야한다.

분양권 취득시 세금

분양권을 취득할 경우엔 취등록세 과세대상은 아니다. 사실상 권리상태이기 때문에 부동산을 취득할 때 취등록세는 과세되지 않는다.

분양권 양도시 세금

분양권을 양도할 경우 양도소득세와 주민세가 과세된다.

분양권을 양도시엔 실거래가격으로 신고해야한다.
양도소득세 계산은 양도한 가격에서 취득한 가격을 뺀 양도차익을 기준으로 한다.

사실상 프리미엄이 얼마인지여부에따라 쉽게 계산이 가능하다.

예를들어 프리미엄이 10,000,000일 경우

또한 양도일이 속하는 달로부터 2개월이내 신고시 납부하여야할 세액중 10%를 공제한다. 따라서 이런 세액공제와 보유기간을 잘 고려하면 양도소득세를 절세할 수 있다.

아파트분양권에 대한 취득세는 없다. 부동산으로서 실질적인 소유권 등기가 되지않기에 취•등록세 과세대상이 아니다.

아파트분양권 전매시 양도소득세가 부과된다. 위에서 언급했듯이 보유기간과 프리미엄에 따라 세금이 달라지고, 2개월이내 신고하였는지 여부에따라 예정신고세액 공제가 달라진다.

2007년 1월 1일부터 모든 부동산의 양도소득세는 실거래가격으로 신고하여야 합니다. 또한 1세대 3주택, 1세대 2주택자에 대한 세율강화, 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구 지정의
증가 등 분양권 투자는 예전과 같은 호황은 사실상 기대하기 힘들지 않을까 생각합니다. 다만 분양권이 아닌 재개발, 재건축 지역의 입주권 또는 역세권 주위의 아파트분양권 등은 여전히 투자가치가 있을것으로 판단된다.

기대하는 만큼의 수익률이 현실적으로 가능한지 여부를 먼저 판단하여 투자해야 하며, 프리미엄이 10,000,000원이라 하더라도 실제적으로 부동산중개사무소의 중개수수료, 세무회계사무실의 양도소득세 신고수수료 등을 감안하시면 정확히 프리미엄을 다 가져가긴 힘들다.

이에 주택에 대한 투자가치보다 토지나 상가 등의 투자가치가 더 크다면 2주택, 3주택에 대한 세율 강화 측면에서는 아파트분양권은 예전보다 큰 효용가치는 없어보인다.

모든 투자의 기본적인 책임은 투자자 스스로에게 있는 것입니다. 프리미엄 전망과 양도소득세를 정확히 진단하여 후회없는 투자를 하는 것이 중요하다.

출처 : 도움세무회계 / 세무사칼럼 2006-08-07