2006-05-01 13:55

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자료출처 : 김수영님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ksy3828

우리나라 부동산 시장에서 정부의 정책 방향이 미치는 영향은 지대합니다.
그것이 정책의 의도였던, 아니면 예상치 못한 부작용이었던간에 시장에 많은 영향을 미치고 때에 따라서는 정상적인 시장 활동 자체를 왜곡시키고는 합니다.

지난 몇년간의 무리한 정부 정책의 부작용이 현재의 시장 상황으로 나타나고 있다는 것은 지난 글들에서도 밝힌바 있습니다. 오늘은 3.30 조치의 의미와 영향 그리고 실수요자의 대응 전략에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

< 3.30 조치의 의미와 영향 >
3.30 조치가 나온지 한달이 지났습니다.

3.30 조치를 한마디로 정의하라고 하면 ‘고가 주택에 대한 수요 제한 조치’라 하겠습니다. 올해 들어와서 블루칩 지역중에서도 핵심 지역을 중심으로 급등세를 보여왔습니다. ‘블루칩으로 가는 마지막 비상구’가 닫히기 전에 그 안으로 들어가자고 하는 과열된 수요탓입니다. 가뭄에 콩나듯이 나오는 매물을 잡으려고 많은 대기 매수자들이 달려들고, 그것을 보고 집주인들은 호가를 계속 올리거나 매물 자체를 거두어 들이는 일들이 다반사였습니다.

한마디로 팔자는 사람은 적고 사자는 사람은 많은 셀러 마켓에서 벌어지는 전형적인 현상입니다. 정부의 발표대로 이들 대부분의 매수자들은 실수요자들이었지만 정부의 ‘블루칩 지역에서의 추가 공급은 없다’라는 확언을 듣고 서둘러 매수세에 합류한 것입니다.

그러자 정부에서 서둘러 마련한 것이 바로 3.30 조치입니다. 대기 매수자중에서 100% 자기 자본 없이 대출을 끼고 사려는 사람은 줄 밖으로 나가라는 것이 그 조치의 핵심이죠. 이 조치의 피해자는 두말할 나위 없이 자본 축적이 상대적으로 덜된 봉급 생활자들입니다.

이미 집을 가지고 있기 때문에 기존의 집을 담보로 하여 대출을 받을수 있는 사람이나, 부모나 형제의 힘을 빌려 단기(3개월)간 자금을 융통할수 있는 사람들은 이번 조치에 타격을 받지 않을뿐 더러 오히려 느긋하게 쇼핑을 즐기게 된 것입니다. 팔 물건이 몇개 밖에 없는 백화점에 손님이 너무 몰려 사고 위험성이 있자, 백화점 입구에서 지키고 앉아서 지갑에 현금이 있는 사람만 확인해서 입장시키고 신용카드로 물건을 사려는 사람은 집으로 돌려보내는 조치가 3.30 조치라 하겠습니다.

그러나 이번 조치로 블루칩 시장의 상승 기조가 꺽기지는 않을 것으로 보입니다. 이러한 수요자 제한 조치에도 불구하고 여전히 공급 물량보다는 수요가 많기 때문입니다. 예를 들면 이전에는 20명의 수요자가 몰려 들었으나 지금은 4~5명만이 몰리고 있는 상황입니다. 이를 보고 정부에서는 드디어 3.30과 8.31이 힘을 발휘한다고 자위하는지는 모르겠습니다. 그러나 문제는 수요자는 4~5명 밖에 없어도 공급은 이보다 더 적은 1~2건 밖에 없다는 것입니다. 이런 상황에서는 가격 하락은 기대할수 없습니다.

3.30 조치가 발표된지 한달이 지났습니다만 정부의 희망대로 시장이 움직이고 있는 것 같지는 않습니다. 서울 24개 자치구와 경기도 5개 신도시중에서 집값이 내린 곳은 단 한곳도 없습니다. 이 기간 동안 시장은 오히려 2.7%가 올랐으며, 블루칩 지역이 4.0%로 그 상승을 견인하고 있는 것입니다.

3.30 조치중 또 하나의 축은 ‘재건축 이익 환수’입니다. 그 동안의 많은 규제로 이미 상당수의 단지들이 현실적으로 재건축을 진행할수 없습니다. 그럼에도 불구하고 이번 집값 상승의 원인을 ‘재건축’으로 정부는 규정하고 있기 때문에 이번 조치에 끼어들어 온 것입니다. 어찌보면 재건축이 아닌 일반 주택에 대해서는 뽀족한 대책이 없는 정부의 고민을 읽을수 있는 대목입니다.

그러면 이번 봄 상승장의 원인이 과연 재건축 때문이었는지 살펴보겠습니다.

특정 한 두개 단지를 비교하는 것은 의미가 없으므로 분석 단위를 넓혀 양천구와 강동구 전체를 비교해 보겠습니다. 양천구는 129개 아파트 단지중에서 재건축 단지가 단 하나도 없는 구입니다. 이에 반해 강동구는 141개 아파트 단지중 15개 단지가 재건축 대상 아파트입니다. 유명한 둔촌 지구와 고덕 지구가 강동구 소속이지요.

정부의 발표대로라면 지난 8.31 조치 이후 재건축이 하나도 없는 양천구는 가격이 내렸어야 하고, 재건축이 주류를 이루는 강동구는 가격이 많이 올랐어야 합니다. 그러나 현실은 정 반대입니다.

작년 8월 29일자 시세를 보면 양천구의 평당가는 1366만원입니다. 이에 반해 강동구의 시세는 1632만원이죠. 강동구의 시세가 양천구보다 20% 정도 비쌌다고 보면 됩니다. 그러나 3.30 조치가 발표되기 직전인 올해 3월 27일 시세를 보면 양천구는 1713만원, 강동구는 1753만원으로 시세가 거의 비슷합니다. 강동구가 7.4%에 오르는 동안 양천구는 25.4%나 올랐던 것입니다.

기간을 올 봄으로 좁혀서 볼때도 1월 2일자 강동구 시세 1641만원대비 6.8% 상승에 비해양천구는 21.3% (1412만원에서 1713만원)의 상승세를 보였습니다. 어떤 지수를 보고 정부에서는 재건축이 올 봄 랠리를 주도했다고 하는 것인지 모르겠습니다.

재건축과 일반 아파트가 혼재된 강남구의 예를 보아도 일반 아파트가 시세를 주도하고 이를 재건축아파트가 따라가는 추세를 보였고, 상승율도 일반 아파트가 훨씬 높았습니다.

그러므로 집값 불안이 강남등 일부 지역에 국한되어 있고, 그 원인이 재건축때문이라는 정부의 발표가 얼마나 허구인지를 알수 있는 대목입니다. 이번 3.30 조치때도 재건축 아파트는 또 한번 희생양이 된 것입니다. 일반 아파트에 대해서 규제할 만한 수단이 없기 때문에 만만한 재건축 아파트에 주홍글씨를 다시 한번 각인시킨것이라 볼수 있습니다.

이번 3.30 조치는 올 봄 랠리를 주도했던 블루칩지역중에서도 입지가 좋은 일반 아파트에 대해 아무런 영향을 미치지 못합니다. 그러므로 3.30 조치는 그 약효가 오래가지 못할 것으로 보입니다. 감기 걸린 사람에게 자꾸 소화제만 먹인다고 감기가 낫지는 않기 때문입니다.

< 그러면 왜 오르는가? >
강남등 블루칩 지역의 아파트가 오르는 이유에 대해 다시 한번 정리를 해보겠습니다.

첫째, 블루칩 지역은 교통, 교육, 환경등 인프라가 잘되어 있다. (인프라론)
둘째, 시중에 돈이 너무 많이 풀려있다. (유동성 과잉론)
셋째, 희소성을 정부에서 보장해 준다. (명품론)

이 밖에도 여러 가지 이유가 있으나 압축하면 이 세가지로 귀결되는 것 같습니다.

이런 이유로 블루칩 아파트들은 오르고 있다라고 하면 많은 분들이 고개를 갸우뚱하실 것입니다. 블루칩 지역이 인프라가 좋다는 것은 인정하겠지만 그게 어제 오늘 일이 아닌데 왜 다른 지역과의 격차가 더 벌어지는지, 시중에 돈이 많이 풀려 있다고 하면 모든 아파트가 같은 비율로 올라야 하는데 왜 양극화가 진행되는지, 또 ‘명품, 명품’이라고들 말을 많이 하는데 누가 명품을 만드는지에 대해 의문이 생기실 것입니다.

현재 블루칩 지역의 상승은 위에 나열한 세가지 이유가 복합적으로 엮어져서 시너지를 형성하기 때문입니다.

김씨라는 농부가 있었습니다. 대대로 농사를 천직으로 알아왔으나, 자식들만큼은 도시로 보내 공부를 시켜서 모두 직장을 잡고 산다고 합니다. 어느날 나랏님이 수도를 옮긴다고 하시면서 대대로 지어온 논과 밭을 팔라고 하십니다. 농사외의 다른 일은 쳐다도 보지 않던 김씨에게 평생 만져보지도 못할 돈이 굴러들어 왔습니다. 어떤 사람은 이 돈으로 사업을 해보라고 하고, 어떤 사람은 주식을 해보라고 꼬시기도 합니다만 평생 농사만 지어온 김씨에게는 다들 자신의 돈을 빼앗아 가려는 사기꾼으로만 보입니다. 그래서 멀지 않은 외가가 있는 동네로 가서 농사나 지으려고 합니다. 전에 있던 땅만큼을 사고도 돈이 많이 남았습니다. 평생 남의 집만 떠돌면서 고생하는 며늘 아가와 손주들이 눈에 밟힙니다. 아들 놈이 사주시려면 미리 상속해주시는 셈치고 좋은 것으로 하나 사 달랩니다. 집이야 사주면 없어지는 것이 아니니 눈 딱감고 사주어야 겠습니다.

이씨라는 농부가 있었습니다. 어느날 어릴적 자주 놀어왔던 김씨라는 친구가 돈을 들고와서 논과 밭을 팔라는 것입니다. 나라에서 돈을 많이 받은 친구가 부럽기도하고 시샘도 조금 나서 농반 진반으로 시세보다 더 불러보았습니다. 그래도 이 친구는 사정이 급했는지, 사겠다고 합니다. 횡재 잡았습니다. 이 참에 서울에 좋은 집 한칸 마련해 보렵니다.

이런 식으로 우리나라에 풀리는 돈이 1년에 10조원 이상이라고 합니다. 역대 최고의 기록을 갱신하고 있습니다. 10조원이면 아파트 몇채인지 계산해보시기 바랍니다.

그러면 이렇게 무지 막지하게 풀린 돈이 다른 지역으로는 가지 않고 블루칩 지역으로 몰리는 이유는 무엇일까요? 표면적인 이유는 ‘인프라가 잘갖추어진 좋은 동네에서 살고자 함’입니다. 8.31 조치를 기획하였던 의원 나으리 조차도 좋은(?) 동네에서 ‘실수요’로 사신다고 하지 않던가요?

그러나 그 이면에는 이 지역 아파트를 사면 돈이 된다는 사실, 적어도 손해는 보지 않을 것이라는 믿음이 퍼져있기 때문입니다. 이러한 믿음의 근저에는 정부가 그 ‘희소성’을 보장해준다는데 있습니다. 좋은 인프라를 영위하려는 수요는 점점 늘어나는데, 그 지역에 추가 공급은 없다고 정부에서 계속 공언을 하고 있기 때문입니다. 공급은 일정한데 수요가 늘어난다면 가격은 오른다는 것은 고등학교 교과서에도 나오는 내용입니다.

그러므로 블루칩 지역중 인기 아파트에 대한 희소성을 정부가 보장해주는 정책이 깨어지지 않고서는 어떤 대책이 나와도 실패할수 밖에 없는 것입니다. 정부에서는 세금 폭탄을 퍼부었으니 올라도 남는 것이 얼마 없다고 강변을 하고 있습니다.

국민이 원하는 것은 ‘살기 좋은 곳의 아파트가 적정 수준의 가격이 되는 것’이지 ‘남이 세금을 많이 내는 것’은 아닙니다. 국민이 바라는 것과 정부 정책의 지향점이 다르기 때문에 각종 부동산 정책이 발표될 때마다 ‘순진하게’ 정부의 말만 믿었던 서민의 한숨만 늘어가는 것입니다.

립서비스가 아닌 진정한 부동산 안정책이라는 것은 부동산 값이 오르면 오를수록 정부나 집권당이 손해를 보는 시스템이어야 합니다. 그러나 현실은 정반대입니다. 집값이 오를수록 정부나 집권층이 이익을 보는 제도가 정상적으로 작동을 할거라고 믿는 사람이 순진한 것입니다.

향후 2년간은 정부의 정책의 변화는 기대하기 어렵습니다. 이에 따라 블루칩의 신화는 지속되리라 보여집니다. 그러나 지난 글에서도 지적하였듯이 이번 랠리는 시장의 힘이라기 보다는 정부의 잘못된 정책에 기인한 것이 강하기 때문에 2년후 있을지 모를 급격한 정책의 변화에 취약할수 있습니다.

< 다음은 어디에? >
그러면 실수요자라면 어떠한 전략을 취해야 할까요?

이미 블루칩 시장으로 들어가는 마지막 비상구는 닫혀지고 있고, 무리하게 들어가더라도 옥석이 가려지는 시점에 위험에 노출될 가능성도 있습니다. 그러므로 무리한 추격 매수보다는 다른 시장을 노려보는 것이 좋을 듯 합니다.

블루칩 지역중 6억 이하의 아파트와 옐로우 칩 지역중 호재가 있는 곳이 바로 그곳입니다.
시기적으로는 지금부터 시작하여 연말 전에 내집 마련을 마무리 짓는 것이 좋을 듯 합니다.
아기곰이 이들 지역과 시기를 추천하는 이유는 크게 세가지입니다.

첫째, 판교 청약이 마무리됨에 따라 대체 수요가 떠오르기 때문입니다.
판교 이후에는 눈에 띄는 분양처가 보이지 않습니다. 물론 제2기 신도시가 남아있기는 하나, ‘강남에 대적한다는’ 판교의 기대치에는 못미치기 때문입니다.

그렇다고 이들 수요가 블루칩 시장으로 바로 몰려들 수는 없습니다. 분양 시장 수요의 특징은 자금 동원력이 상대적으로 약하다는 것입니다. 선분양후 시간을 두고 자금을 마련해야 하는 실수요자들이 목돈이 한꺼번에 들어가는 일반 시장으로 100% 전환하기는 어렵습니다.

그러므로 6억원 이상의 고가 주택보다는 상대적으로 저렴한 주택에 대한 관심이 높아질 것으로 보입니다.

둘째, 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 조치가 내년부터 시행되기 때문입니다.
1가구 2주택자의 경우 올해말까지 팔아야지 세금 측면에서 유리하기 때문에 이것들을 처분하고 큰 것 하나로 자산을 몰려는 수요가 올 봄 랠리를 주도한 것입니다. 그러나 바꾸어 말하면 이런 수요는 올해 말까지로 한시적이라는 것입니다. 즉, 내년부터는 1가구 2주택자의 매물이 나오기 어렵기 때문에 옐로우 칩 시장이나 기타 지역에도 매물이 올해보다는 적어질 것으로 예상됩니다.

아기곰이 연말 이전에 내집 마련을 서둘라는 이유가 여기에 있는 것입니다.

셋째, 3.30 조치로 인해 봉급 생활자가 블루칩 시장으로 들어가는 것이 아주 어려워졌습니다. 그러므로 블루칩 지역중 6억 이하의 아파트와 옐로우 칩 지역중 호재가 있는 곳등 ‘차선’에 대한 관심이 높아질 것으로 예상합니다. 종부세가 본격적으로 부과되는 연말로 갈수록 이러한 추세는 명확해질 것입니다.

그러므로 봉급생활자등 자금 동원에 불리한 실수요자의 경우에는 당장에 언론의 하일라이트를 받는 곳보다는 지금은 약간의 핸디캡을 가지고 있더라고 발전 가능성이 높은 곳이 좋습니다.

다음 시리즈 72탄에서는 실수요자들이 내집마련에 실패하는 이유와 내집마련 전략에 대해 살펴보겠습니다.

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