오르는 아파트, 오르지 않는 아파트
어떤 사람들은 아파트를 사자마자 2배가 되고, 어떤 사람들은 10년을 살아도 그대로 이다.
어떤 아파트가 오르는 아파트 일까? 지금은 다소 비싸더라도 지속적으로 올라줄수 있는 아파트를 사는 것이 좋다.
오르는 아파트
1,000 세대 이상의 대단지
대단지라 함은 세대수 1,000세대 이상의 단지를 이른다. 1,000세대 이상의 대단지 아파트의
평균 상승률은 인젓한 500세대 미만 아파트에 비하여 평균 2배의 상승률을 보인다 단지규모가
크면 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 생활편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편하기
때문이다
총 세대수는 1,000세대 이상이면 충분하고 그 이상은 집값 상승에 크게 영향을 주지 않는다
즉 아파트부지 1만평 이상의 대형단지 아파트를 사는 것이 좋다고 보면 된다 세대수가 많을수
록 청소비 및 보안용역비 일반 관리비 등이 절감되며 매매 하고자 할때 환금성이 높다 또한
관청을 상대로 편의 시설 개선 요구에 있어서 부녀회나 주민들의 목소리도 커질수 있다
세대수 1,000세대 이상의 대단지는 집값 상승의 가장 기본이면서 최종 선택시 가장 지키기
어려운 것이다 요즘 아파트들은 수입 대리석치장 화려한 주방 조경등 세대 수를 간과시키는
유혹 요소들이 너무 많기 때문이다
※1,000세대 이상 ★★★★★
평지에 있는 아파트
내아파트는 구릉지에 있나 평지에 있나? 평지에 있는 아파트는 쉽게 오른다 일반적으로
택지 개발 지구내의 아파트가 주로 평지에 있다 압구정동 아파트단지와 도곡,개포동 아파트
단지 동부 이촌동 아파트등의 대단지가 비싼이유는 평지에 있기 때문이다 주로 재건축 대상의
아파트 이거아 재건축하여 신축된 아파트들도 대부분평탄지이다 평지는 구릉지 보다 진.출입
과 보행이 편리하기 떄문에 잘 오른다 재건축 싣에도 평지에 있는 아파트가 토지이용 효율이
높아서 당연히 유리하다 아파트 단지는 고지대에 위치하더라도 단지내 전체 부지가 평지이면
그래도 상승 가능성이 있다
※완전 평지 ★ ★ ★ ★ ★
개별 난방식,열병합 아파트
개별 난방식으로 냉.난방을 스스로 조절할 수 있고 도시가스 난방이 아닌 열병합아파트 단지
가 오른다 열병합은 쓰레기 소각 초리에 의해 열을 얻는 방식으로 연료비가 휠씬 싸고 좋다
지금 짓는 아파트는 중앙 난방식이 거의 없다 따라서 들어올 떄 켜고 나갈 때 끄는 개별 난방
식으로 도시가스 방식인지 열병합 방식인지를 물어보고 사는 것이 좋다 지금으로 부터 20년
전에 지은 아파트는 대개가 기름을 때는 중앙난방식 아파트이다 중앙난방식은 겨울철엔 사람
이 집 안에 있든 없든 난방이 사정없이 돌아간다 따라서 비싼 관리비 떄문에 전셋값이 아주 싸
다 그 다음 소규모 아파트나 재개발 아파트는 도시 가스 난방방식이 많다 열병합을 끌어올리
기가 쉽지 않기 때문이다 이 또한 열병합을 발전을 이용한 지역난방 방식의 아파트 보다는
난방비가 많이 나온다 아파트를 사기전에 난방 방식이 무엇인가를 물어보고 열병합 난방방식
의 아파트를 사는 것이 좋다
＊열병합 아파트 ★ ★ ★ ★ ☆
조망권 있는 아파트
거실에서 베란다를 통해 밖이 내다보이는 아파트가 좋다 바다가 보이거나 강이보이거나 산이
보이거나 하면 가장 좋은 경우지만 정원이 보이거나 놀이터나 운동장이 보여도 괜찮다 거실
앞에 앞동의 아파트가 보이는 아파트는 녹지 조망 아파트보다 좋지 않다 최소한 뻥뚫린 길이
라도 보이는 아파트 그런아파트가 생활하기도 값이 오르기도 나중에 팔기도 좋다 고즈넉한 풍
경이 있고 남향이며 나무가 가지런히 내려다 보이는 조용한 아파트가 가격이 오른다 앞 베란
다 조망 못지않게 중요한 것이 뒷베란다 조망잉다 보통 조망권 아파트는 앞베란다 쪽엔 조망
이 가능하지만 뒷베란다의 양면 조망이 나오는 쪽에는 조망 없다 대개 다른 동의 아파트가 위
치하기 때문이다 가끔 앞 뒤 베란다의 양면 조망이 나오는 아파트가 눈에 뜨인다 앞베란다로
강이보이고 뒷베란다로 산이나 마을이 보이는 아파트가 있다면 그 가치는 아주 높다
＊앞뒤 베란다 조망권 확보★ ★ ★ ★ ☆
새 아파트를 사라
헌 아파트 보다는 새아파트가 당연히 좋다 신축한 지는 5년 이내면 10년이면 괜찮은 편이다
새로 입주하는 아파트면 더욱 좋다 아파트도 시간이 지날수록 조금씩 고쳐줘야 한다 10년이
넘으면 유지 보수에 따른 관리비가 증가 하므로 아파트 가격이 잘 오르지않는다 15~10년 된
새 아파트도 아니고 재건축 대상도 아닌 중간 나이의 아파트가 가격이 잘 오르지 않는다
＊신규 입주 아파트 ★ ★ ★ ☆ ☆
브랜드 있는 아파트를 사라
유명 건설 회사의 아파트가휠씬 더 많이 오른다 아무래도 유명 건설회사가 아파트를 잘 짓고
A/S도잘된다 수명도 길다 유명 브랜드의 아파트가 아파트 관리와 보안도 휠씬 더 고품질이다
자본력이 좋지 않은 브랜드의 아파트를 샀다가 부도라도 나면 부동산 가격에 치명적인 영향을
끼친다 따라서 시간이 지날수록 유명 브랜드의 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 가치가 상승
하는 것은 당연한 일이다 도곡동 타워펠리스 자리에 삼성의 타워팰리스가 안 서고 중소형 건
설사의 아파트가 섰으면 어떻게 됐을까?
＊No3 이내 브랜드 아파트 ★ ★ ★ ★ ☆
전철역,버스정류장이 200미터 이내에 있을 것
교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승 요건 중 하나이다 전철역이 가까이 있는 전철 역세권
아파트가 좋다 전쳘역 중에서도 활용도 높은 메인 전철라인을 가지고 있거나 환승역이면 더욱
좋다 서울의 경우는 1,2,3,4호선이 좋다 전철역이 없으면 이용하기 쉬운 곳에 버스 정류장이 있
으면 좋다 역세권 아파트란 아무리 멀어도 500미터 이내에 전철역이 있는 경우로 전철망이 발
달할수록 아파트가격의 상승이 이루어진다
＊전철역 200미터 이내 ★★★★☆
학군
‘맹모삼천지교 ’의 대명사가 ‘학군’이다 학군에 따라 주택 가격이 영향을 받는 것은 세계적인
추세이다 다만 우리나라의 경우는 상당히 심한 편에 속한다 아파트가격 상승의 영양 요소 중
1순위가 학군이다 좋은 초.중.고가 옆에 있으면 아파트가 가격이 천정부지로 올라간다 입학시
험에 의해서 학교를 가는것이 아니고 일반 배정과추첨에 의하기 때문이다 이 밖에 사설 학원
등의 교육시설도 아파트 가격에 영향을 주다 대표적이 동네가 대치동이다
학군은 아파트 가격 상승 요소의 대표 선수이다 수도권 인구 분산의 확실한 대책으로 S대,K대,
Y대를 천안으로 옮기면 어떨까하는 전문가들의 의견이 많이 나온다 그 계획이 실현되어 천안
이 멀티유니버시티가 포진한 대학 도시가 된다면 서울 버금가는 집값 땅값이 형성될 것 같다
민족사관고등학교에 입학할수 있는 지역 쿼터를 준다면 강원도 횡성군 일대 집값땅값은 대도
시를 육박할 것이다
우리나라에 있어서 명문대 입학은 또다른 ‘권력의 창출’과 같다 S대를 가장 많이 보내는 동네
의 집값이 제일 비싸다 잘배우고 잘 사귀어야 잘 살수 있다고 믿기 떄문이다 종로,강남, 송파,
강동,광진이 출신고별 명문데 홥격률 탑6이다 강북의 종로가 끼어 있는 것은 종로에 서울 과학
고와 서울예고 등 명문 특목고가 2군데 있기 때문이다
특목고를 제외하고 일반고의 경재에서는 단연 ‘강남’이다 강북 아파트 가격이 강남에 밀릴 것
이 예견되었던 시점은 서울 명문고의 강남 이전이 결정되고 부터이다 1980년대 경기고,서울고,
경기여고 등 강북 명문고의 강남 이전의 강남이 서울의 중심이 될 것임을 예고 했다
삼성동 아이파크의 위상에는 길 건너편 자타가 공인하는 전통 명문 경기고의 포진이 한몫 한
다대치동 동부 센트레빌이 뜨는 이유는 그곳이 바로 ‘대치동’이라는 것이고 타워팰리스가 가격
이 높츤 이유중 하나는 그곳이 대치 특구의 바운더리 안에 있는 도곡동 이라는 것이다
내자식을 좋은 선생님한테 교육시키고 좋은 대학교에 보내고 훌륭한 사람을 만즐 수 있다면
무슨일이든지 할수 있다는 것이 부모들의 공통된 생각인 이상 좋은 학교가 개교 예정인 곳의
아파트 값은 이제막 출발 하려는 KTX와 같다
＊명문 초,중,고 근접★★★★★
주차 시설과 헬스클럽
집을 사려면 새벽 1시에 아파트 단지내의 주차장에 가보아야 한다 그시간에 주차 공간이 여유
가 있느지 살펴보아야 하기 떄문이다 2중주차 3중 주차가 눈에 뜨인다면 아파트 가격이 쉽게
오르기어렵다 그래서 요즘 입주하는 프리미엄 아파트를 대부분 지정 주차제를 실시하고 있다
주차 환경이 력셔리 하면 아파트 가격은 지속적으로 오를 수 있다
요즘 고급 아파트의 주차 대수는 대개 세대수의 2배 이상이다 삼성동 아이파크 타워팰리스가
세대당 평균2.5~3대이고 서초동 더 미킬란은4대 트라움하우스는 6대이다 주차장은 거의 고정
주차재로 자리가 정해져 있고 주차 라인위에 자기차 번호판이 붙어 있어서 새벽3~4시에 들어
와도 주차 걱정은 하지 않는다 또한 지하 주차장의 CCTV및 보안 시설,채광등 얼마나 안전한
지,넉넉한지, 천장고가 높은지,고급스러운지도 아파트 가격에 결정적인 영양을 준다 .주5일 근
무로 집에서 보내는 시간이 많아졌고 웰빙바람이 불면서 도시 생활에 있어 운동은 필수이기
때문이다 앞으로 지어지는 아파트들의 대부분은 헬스클럽이 단지 안에 들어설것 같다
이렇게 헬스클럽이 기본이 되면 머신대수와 샤워장,사우나, 카페,바 등 부대시설의 퀄리티 또
한 중요한 요소가 될것이다
＊새벽에 주차가능,헬스클럽 있음 ★★★★★
내부 구조와 동선,엘리베이터
3bay인가?,4bay인가? 몇개의 방이나 거실이 남쪽을 햐하고 있는가?아파트의 평면이 얼마나 편
리하게 설계되어 있는가?활용도가 떨어지는 방이나 공간은 없는가?내부구조나 실내 동슨의
활용도성도 집값에 영향을 준다
엘리베이터 또한 상당히 중요한 요소이다 1동 또는 1라인에 몇개의 엘리베이터가 할당되어 있
느냐가 시(時)테크의 상당 부분을 차지하기 때문이다 50평형대 1동 54세대에 1대의 엘리베이
터가 있는 경우 그 엘리베이터가 수리 중이라면 몇 시간을 꼼짝 못하는 참으로 답답한 일이 벌
어진자. 20층 이상40세대 이상의1라인에는 2대의 17인승 이상 엘리베이터가 있는 아파트가 좋
다
＊남향이고,화장실2개이상 엘리베이터 2대이상★★★★☆
백화점,영화관,대형 쇼핑쎈터가 인접한 아파트가 좋다
아파트 단지 가%까이에 백화점이 있으면 좋다 유명 브랜드의 고급 백화점이 있으면 아파트는
더욱 오른다 백화점 유동 인구가 항당한데다가 아파트의 주생활자가 주부여서 백화점이나 쇼
핑센터에 갈 일이 많기 때문이다 백화점이나 대형 쇼핑센터가 근처에 있으면 생활 편리성으로
아파트 가격에 상당한 가산점으로 작용한다 멀티플렉스 영화관이 근접해도 아파트 가격은 오
른다 극장을 문화 시설의 대표적인 경우로 보기 때문이다
＊1,500미터 이내 백화점, 극장 있음★★★★☆
33평형 아파트 이상, 대표 평형을 사라
아파트는 33평형 이상, 방3개 이상을 사는 것이 좋다 일반적으로 4인가족 기준으로 볼 때 방4
개가 되어야 쓸모가 있고 오랫동안 이사하지 않고 버틸수 있기 때문이다 33평형 이상으로 단
지의 대표 평형을 사는 것이 좋다 대표평형이 잘 오르고 팔때도 쉽게 팔린다 당연히 소형 평수
위주의 단지보다는 대형평수 위주이면서 평형종류가 복잡하지 않고 단출한 단지가 많이 오른
다
＊단지 내에서 가장 많은 평형★★★☆☆
택지 개발 아파트가 좋다
재건축,재개발 아파트보다는 택지 개발 아파트가 좋다 택지 개발 아파트는 100%자체 사업으
로 시공사의 브랜드 알리기 경연장이다 따라서 좋은 평면과 고급 자제를 많이 쓴다 택지 개발
아파트는 도시 계획에 의하여 적정 규모의 생활 편의 시설 및 교통 시설을 갖추고 있고 학교와
관공서도 적당한 거리에 완공 되도록 설계되어 있다.
＊택지 개발 아파트 ★★★★☆
선호도가 높은 지역의 아파트가 좋다
서울 강남, 분당,대전 둔산ㆍ노은,대구 서숭구, 부산 해운대, 광주 상무지구등 선호지역의 아
파트가 좋다 각 도시별 특정 지역의 아파트가 인기가 있는데 그곳 아파트들이 꾸준히 오르는
편이다 따라서 낯선 지역의아파트를 살 때면 어느 지역 아파트가 좋은지 살고 있는 주민들에
게 물어불 필요가 있다 수요가 있는 지역의 아파트가 당연히 오른다
대지 지분이 많은 아파트가 좋다
지금 생활하기에도 재건축하기에도 대지 지분이 많은 아파트가 당연히 좋다 쾌적하거나 주차
장이넓은 편이라고 생각되면 그 아파트는 대개 대지 지분이 넓다 등기부등본상에 대지 지분에
대해서 나와있다 용적율이 높을수록 대지지분이 낮고 용적률이 낮을수록 대지 지분이 높다 따
라서 주상복합보다는 일반 아파트가 ,고층 아파트보다는 저층 아파트가 시간이 지날수록 오를
확률이 많다
＊대지 지문이 아파트 평형의 1/2이상 ★★★★★
오르지 않은 아파트는 당연히 오르는 아파트의 반대인 경우이다 즈궁 핵심적인 경우는 다음과 같다
나홀로 아파트, ‘ㄱ’자형 아파트
1동이나 2동짜리 아파트이다 세대수가 적어서 단지 내 인프라가 열악하고 따라서 잘 오르지
않는다 주상복합,다가구,다세대,빌라,연립 주택,주거형 오피스텔 등도 잘 오르지 않는 공동 주
택이다 300세대미만의 소형아파트 단지도 잘 안 오른다
아파트 한 동이 ‘ㄱ’자로 꺽인 아파트나 ‘T’자형, ‘Z’자형의 아파트도 잘 오르지 않는다 앞 동에
서 아파트 내부가 들여다보이거나, 여관 복도식으로 된 중복 도형 아파트(복도를 가운데 두고
양쪽 집 출입문이 있는 경우)도 잘 안 오른다
(마이너스 ★★★★★)
구릉지에 있는 아파트
아파트 입구에 진입하려면 상당한 경사로가 있는 아파트는 잘 오르지 않는다 노인들이나 어린
이가 있을경우 보행에 불편하기 떄문에 살고 있는 사람들이 평지 아파트로 옮겨야 겠다는 생
각을 많이 하게 된다 따라서 높은 곳에서 위치한 아파트는 잘 오르지 않는다
(마이너스 ★★★)
진입로가 좁은 아파트
단지 세대 수에 상관없이 진입로가 좁아서 진,출입이 어렵거나 차가 교차하기 힘든 아파트는
잘 안오른다 진입로가 적당해도 일면이나 벽 쪽으로 주차차량이 많아 진,출입이 불편한 경우
도 아파트 가격에 영향을 준다 진입로가 좁은 아파트는 야간이나 겨울에 불편하다. 접촉 사고
나 정체, 눈길 미끄러짐 등 짜증나는 일이 생길 수 밖에 없다. 막다른 골목에 위치한 아파트나
단지 내 서큘레이션 이 안되는 아파트도 잘 안 오른다. 아파트 단지내로 대형버스나 소방차,
이 수월하게 들어올 수 있는지 잘 살펴보는 것이 좋다.
소형 평수로 구성된 아파트
아파트 구성 세대 수의 대부분이 35평이하 소형 아파트이거나 소형 아파트가 중심인 아파트
단지는 잘 오르지 않는다. 대부분의 임대 아파트 단지가 그렇고, 소형 평수 의무 비율의 적용
을 적용을 받는 재개발, 재건축 단지가 그렇다. 소형 평수 단지에 비해 영세하고, 많은 세대 수
가 거주하여 쾌적성과 인프라가 떨어지기 때문이다.
고속고로변, 비행장 인근, 철도 레일 주변의 아파트
고속도로 옆, 비행장 인근 기찻길 옆 아파트는 잘 오르지 않는다. 소음 및 분진이 심하기 때문
이다. 낮에는 창문을 열고 생활하기가 어렵고, 밤에는 큰 화물 트럭 이나 열차 소리에 주기적
으로 잠에서 깰 수밖에 없다. 따라서 고속도로와 철로 주변 아파트는 잘 오르지 않는다. 또한,
상습 정체 구역에 위치하는 아파트도 잘 안오른다.
(마이너스 ★★★★★)
대한민국 구성원 대부분의 최대 재산의 집---한 번 사면 몇 년간은 움직이기 쉽지 않은 중요한
부동산이기 때문에 시간을 두고 산중하게 골라야 할 것이다. 많이 구경할수록, 많이 연구할수
록, 많이 물어볼수록 당신의 재산은 늘어만 간다. 또한 중요한 것은 집을 사기 전에 득점 요소
와 감정 요소등 상식적인 요소들을 잘 정리해 보는 것고, 어수록한 아파트 2채보다는 똘똘한
아파트 1채를 갖고 있는 것이 재테크에는 훨씬 더 낫다.
- 봉준호의 " 월세 단칸방에서 삼성동 아이파크로 " 中 -
이전글
댓글