2006-05-18 16:48

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주말에 경마장에 가면 많은 사람들을 볼 수 있다. 물론 경마는 사행성이 강하기 때문에 투자의 한 영역으로 보기에는 아직 어려움이 많지만, 최근 들어 레크리에이션으로 자리잡아 이를 즐기는 사람들이 증가하고 있는 추세다.

그런데 사실 부동산투자는 경마보다 쉽다. 경마와 마찬가지로 부동산투자도 즐기면서 할 수 있다. 목숨이라도 걸듯 투자하는 사람들은 비장감이 느껴질 만큼 진지하게 투자에 임하지만, 그 진지함이 오래가지는 못한다. 그 숱한 사람들이 주말마다 수고로움을 감수하면서 경마장을 찾아가는 이유는 높은 배당금에 대한 기대뿐만이 아니다. 즐겁기 때문이다. 마찬가지로 부동산투자도 알고 보면 즐겁고 쉽고 재미있다.

초보 투자자들이 예금을 하거나 채권을 사는 이유는 우선 다른 상품과는 달리 안정적이기 때문이다. 특별한 정보없이도 누구나 할 수 있으며 크게 손해 볼 염려가 상대적으로 적다. 하지만 예금과 채권매매로는 결코 고수익을 얻을 수 없다. 물론 예외적으로 IMF 이후에 금리가 폭등했다가 다시 하락하기까지에만 어느 정도의 수익을 얻을 수 있었다. 결국 고수익을 얻고자 한다면 금리안정기에는 주식과 부동산에 투자하는 수밖에 없다.

우리나라는 봄, 여름, 가을, 겨울 등 사계절의 변화가 뚜렷하다. 계절은 매년 순환하며 사람들은 이 사이클을 알고 있기 때문에 다음 계절이 돌아오기 전에 그 계절에 대비할 수가 있다. 마찬가지로 부동산에도 사이클이 있다. 투자시 부동산 사이클, 즉 순환주기를 알면 어떤 부동산 유형에 투자해야 하는지를 판단하는데 도움 받을 수 있다.

부동산시장에서 가장 먼저 움직이는 부동산은 아무래도 주거용 부동산이다. 그중에서도 아파트, 아파트 가운데서도 강남의 아파트가 가장 먼저 움직인다. 특히 우리나라의 경우 강남의 재건축아파트를 중심으로 전체 아파트가격이 상승하기 시작한다. 재건축은 투기수요 외에도 장기투자수요가 많기 때문이다. 아파트가격이 오르면 그 뒤에 연립, 다가구, 단독주택 순으로 오른다.

지역적으로는 강남이 올라야 서초, 송파, 강동구가 오르고 그 다음으로 비강남권 중 용산, 과천, 분당, 목동, 여의도가 오른다. 이들 지역은 비교적 다른 지역에 비해 교육여건, 편의시설, 주거조건 등이 좋은 편이다. 요즘 부상되는 지역은 강북 U턴 프로젝트지역과 도시재정비촉진지구인 광진, 성동, 마포, 한남일대가 숨 가쁘게 오르고 있다.

아파트, 연립, 다가구, 단독이 모두 움직이고 나면 통상 그 다음으로 오피스텔, 그리고 상업용 부동산(상가)이 오른다. 참고로 내수경기가 침체되어 있는 시기에는 투자대상으로 상업용 부동산은 좋지 않다. 상업용 부동산은 확실히 경기가 살아나서, 소득이 증가하고 소비가 늘어날 때 투자해야 한다. 장사가 잘되고 매출이 증가하여 월세 권리금이 올라야만 상가매매가 및 권리금이 상승하기 때문이다.

마지막으로 공장부지, 창고부지 같은 토지와 산업용 부동산이 오른다. 아파트에서 시작된 상승세는 토지에 이르러 대단원의 막을 내린다. 토지는 실물경기가 최고치에 도달한 뒤에야 반응이 나타난다. 토지는 대부분 거래대금의 액수가 크기 때문에 호기를 통해 자본이 축적되어야 투자자들이 눈길을 돌린다. 또한 큰돈이 드는 만큼 단기투자보다는 장기투자에 유리한 토지들이 집중적인 관심의 대상이 된다.

사람에게도 생애주기가 있듯이 부동산에도 라이프사이클이 있다. 이러한 부동산의 라이프사이클을 알고 있으면 선점투자는 물론 순환식 투자가 가능해지므로 이미 성공의 절반은 확보된 셈이다

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