2006-06-22 02:57

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

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상가투자자가 소홀히 하기 쉬운 게 권리금이다. 부동산중개업소, 음식점은 물론 교회에도 권리금이 붙어 있다. 권리금은 세입자끼리 주고받는 것으로 매매가에는 반영되지 않는다. 권리금은 점포 운영을 포기함으로써 발생되는 기회비용을 말하는 것으로 일반적인 점포의 가치를 반영한다.

점포를 파는 사람은 자신이 점포를 팔지 않고 장사를 계속할 경우 점포를 갖추는 데 들어간 각종 시설비와 벌어들일 수 있는 영업수익을 포기해야 한다. 권리금은 이 두 가지를 보상해 주는 성격의 금액이다. 따라서 장사가 잘 되는 곳에 형성된다.

◆ 권리금으로 아는 상권의 등급

장사가 잘되는 점포를 찾는 과정에서 권리금은 상권 등급 분석과 점포가치의 판단에 커다란 영향을 미친다.

예를 들어 정보지에 ‘○○동에 있는 1층, 10평의 점포, 권리금 1억’이라는 광고를 보았을 때 특별히 부풀린 광고가 아니라면 상권이 비교적 양호하다고 판단할 수 있다. 특별한 안목이 없더라도 권리금의 액수로 상권의 등급을 알 수 있는 것이다.

◆투자 대비 수익률을 따져라

이는 총투자비용(보증금 권리금 기타 시설금)에 대한 월수익의 비율인데 투자 대비 수익률이 높다는 것은 월수익이 많다는 뜻이다.

A급지와 B급지, C급지에 위치한 점포가 서로 경합을 벌일 때는 입지조건을 고려한 투자 대비 수익률을 기준으로 권리금이 낮은 곳을 투자대상으로 선정하면 된다. 권리금이 낮으면 그만큼 총투자비용이 내려가기 때문이다.

입지조건만을 생각한다면 A급지 점포가 당연히 B급지, C급지에 위치한 점포보다 투자가치가 높다. 그러나 입지조건 외에 권리금이나 보증금, 임대료 등 비용측면을 고려할 경우 A급지 점포를 판별하는 것은 어려워지고, 여러 돌발변수도 발생하기 마련이어서 좋은 점포 구하기란 말처럼 쉽지가 않다.

◆사업 경험자와 초보자의 점포 선택

일반적으로 점포를 구하려는 사람이 많이 겪는 것은 A급지 점포를 구하자니 장사는 잘될 것 같지만 초기투자비용을 회수하는 데 시간이 너무 오래 걸리고, B급지의 점포를 구하자니 권리금이 낮아서 초기투자비용은 적지만 A급지 점포에 비해 매출이 떨어지는 것이다.

한정된 자금에 맞추어 점포를 구하다 보면 점포크기와 권리금을 두고 갈등하는 경우가 종종 발생한다.

예를 들면 창업을 하려는 양모(45세)씨는 초보 사업자다. 여러 가지를 고려하여 구하려고 한 점포가 최종적으로 규모가 큰 B급지 점포와 규모가 작은 A급지 점포로 압축되었다. B급지 점포는 A급지 점포에 비해 권리금이 상대적으로 싸고 A급지 점포는 시세와 비슷하지만 B급지에 비해 비싸 총투자비용은 비슷하게 들어간다.

예를 들어 B급지 점포는 규모가 20평이고 권리금이 시세보다 3천만원이 싼 5천만원이고 A급지 점포는 규모가 10평 권리금이 시세와 같은 8천만원이어서 총투자비용이 비슷하게 들어간다. 월 순수익 또한 비슷하다. 만약 사업경험이 있는 사람이 창업을 한다면 풍부한 사업 경험과 점포 규모를 이용하여 매출을 충분히 끌어올릴 수 있기 때문에 B급지 점포를 택하는 것이 유리하다.

또한 점포를 구하는 사람이 초보자라면 입지조건을 최우선적으로 고려하여 A급지 점포를 얻는 것이 절대적으로 유리하다. 비록 10평의 작은 점포로 매출에 한계가 있지만 초보자에겐 무엇보다도 ‘목’이 중요하고 다른 조건은 차후문제이기 때문에 A급지 점포가 절대적으로 유리한 것이다.

그러므로 양씨는 점포크기와 권리금을 두고 갈등할 것이 아니라 권리금이 비싸더라도 A급지의 작은 점포를 얻어야 한다. 한편 경험자는 B급지의 규모가 큰 점포를 얻는 것이 유리하다.

◆ 수도권 택지개발지구의 근린상가가 뜬다

수도권 택지개발지구의 근린상가가 주목받는 이유는 서울 주요 지역의 임대료 상승과 권리금 하락이 크게 작용하고 있다. 근린상가는 대부분 택지지구와 중심상업지구에 들어서며 점포 50개 안팎의 중소규모 상가가 대부분이다.

최근에는 경기침체로 입주를 앞둔 상가 공실률이 높은 편이다. 또한 권리금은 떨어지는 데 반해 보증금은 그만큼 내리지 않아 실수요층에게 여전히 부담으로 작용하고 있다.

입지여건에 따라 권리금 내림세가 크게 차이 나고 있는데 상가 권리금이 낮다고 선뜻 매입하면 위험하다. 권리금이 낮은 지역은 영업수익이 낮고 다 그만한 이유가 있으므로 꼭 확인하도록 한다.