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재개발 투자 상식과 재개발 투자 유의점 |부동산노트

2011-09-10 00:30

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재개발 투자상식 // 재개발 투자유의점

 

1.총건립세대중 일반분양분의 비율이 높은 지역을 선택하라.

건립세대에 비해 조합원이 적어 일반분양이 많으면 사업이익이 커서 조합원의 추가부담을 덜 수 있다.

 

2.재개발지분 구입목적을 분명히 하라.

투자목적이라면 사업초기에 지분을 구입하는게 유리하고 입주목적이라면 평가액과 비례율이 공개된 막차지역을

선택하라.

 

3.투자시점을 잘 선택하라.

지분의 시세는 통상 철거 90%시점(평가액 공개되기 전)에서 정점에 이르렀다가 평가액과 비례율이 공개되면서

하락하는 경향이 있다.

 

4.시공사 및 차후 이주비 지급액에 따라 구역의 지분시세가 달라진다.

지분시세는 시공사에 따라 편차가 있으며 이주비도 상당히 큰 편차를 보이고 있다.

 

5.재개발사업은 짧게는 5~8년,길게는 20~30년이 소요되므로 여유돈으로 투자하는 지혜가 필요하다.

투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 보기 십상이다.

 

6.투자기간을 길게 잡고 여유있게 투자하라.

초기지역은 사업이 장기화될 수도 있으므로 단기간 소액차익을 노리거나 장기간 묶어 두겠다는 마음으로 투자해야 한다.

 

7.권리분석을 철저히 하라.

재개발사업으로 철거가 거의 마무리된 지역에 투자할 때에는 사업초기보다 더 세밀한 권리분석이 요구된다.

평형배정과 추가부담금이 곧 파악되는 시기이기 때문이다.감정가액 순서대로 평형이 배정되므로 감정평가액에 관심을 기울여야 한다.

 

8.실입주를 염두에 두고 있는 투자자라면 반드시 비례율을 고려하라.

감정평가액이 똑같이 나왔더라도 비례율에 따라 추가부담금의 차이가 매우 커진다.비례율이 발표되기 전에는 감정평가액을 알고 있다 하더라도 추가부담금이 더 있을 것으로 예상하고 있어야 투자에 실패하지 않는다.

 

9.녹지가 풍부하거나 상가등 편의시설이 많은 지역을 골라라.

그만큼 개발이익이 높아져 조합원에게 돌아가는 몫이 크다.

 

10.주변 지역 현황을 수시로 챙겨라.

소문난 잔치상에 먹을 것 없다고 최고의 거품시세로 거래되는 지역의 경우 추가부담까지 합하고 나면 입주후 시세보다 훨씬 비싸다.특히 신문에 공개된 물건일수록 거품가로 거래되는 것이 많다. 초보자라면 그 지역의 전문중개업소를 귀찮을 정도로 자주 찾아가 그 지역 현황부터 꼼꼼히 챙겨야 한다. 전문중개업소를 잘 알아두는 것이 투자의 지름길이라는 것을 명심하기 바란다.

 

 

 

재개발 투자 유의점

1.재개발이 명시되어 있는지 확인하라.

구역지정고시가 된 지역에서 지분(토지 또는 건물)을 구입할 때는 그 지분이 도시계획확인원에 '재개발'이라고 명시되어 있는지를 확인한다.재개발구역 인근에 있는 지분이라도 모두 조합원은 아니기 때문이다.

 

2.주민 동의 상황을 확인하라.

구역지정 전의 초기추진지역은 재개발사업이 안될 수도 있으므로 주민의 동의 상황을 조합추진위나 구청 재개발과에 확인해 본다.

 

3.저지대나 도로변 지분을 구입하라.

아파트 평형배정은 지분의 크기가 아니라 감정평가액 순으로 결정된다.추가부담금도 분양가와 감정가액과의 차이에 의해 결정되는 것이다. 따라서 같은 평수를 같은 금액에 샀더라도 배정평형이나 추가부담금이 달라질 수 있으므로 감정평가액이 잘 나올수 있는 지분, 즉 저지대나 로변 지분을 구입하는 것이 좋다.

 

4.추가부담금은 추정 가능치라는걸 명심하라.

추가부담금은 관리처분고시가 되기 전까지는 모두 추정일 뿐이다.따라서 그 이전에 구입할시 중개업소나 조합에서

몇평에 배정된다고 하더라도 그것은 가능치에 불과하다는 것을 명심해야 한다.

 

5.이주비 비용을 조합에 확인하라.

조합에 따라 원주민과 외부인, 사유지와 국공유지의 크기에 따라 이주비 금액이 다르게 지불될 수 있으므로 조합에

확인해 보도록 한다.

 

6.이주비 승계 여부를 조합에 확인하라.

이주비가 지급되지 않는 경우도 있으므로 이주비 지급 중인 지역에서는 이주비 승계 여부를 조합에 확인한다.

 

7.구입전에 조합에 의뢰하여 체크사항을 점검하라.

지분의 재개발구역내 포함여부, 분양조합원 자격여부, 구입해야 할 평형 배정등 체크해야 할 사항을 반드시 조합에

의뢰하여 확인 후 구입하는 것이 안전하다.

 

 

 

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