2011-06-09 12:08

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재건축∙재개발시 건축물대장 및 소유권보존등기 과정과 토지등기부에서 대지지분 정리와 유의사항

 

재건축∙재개발로 건물이 완공시 건축물대장 및 소유권보존등기가 이루어지는 과정과 토지등기부에서 대지지분 정리와 유의사항

재건축과 재개발과정에서 건폐율과 용적율에 의해서 재건축이 이루어지는 경우
건물이 완공되면 먼저 사용승인(=준공허가)을 신청하면 각 구청 건축과(19세대 이하 다세대주택, 아파트, 단독 ∙ 다가구주택 등) 또는 주택과(19세대 초과 다세대, 연립, 아파트 등)에서 건축사협회에 특별검사원(건축사)의 지정을 요청하여 지정되면 특별검사원(건축사)이 건출물 현장에 방문 건축허가 신청시의 설계대로 건축이 완공되었는 지를 확인하고 이상이 없을 경우 각 구청 담당자에게 조사서를 작성 제출하게 된다.
그러면 각 구청 건축과 또는 주택과에서 사용승인을 하고 사용승인 이후 2~3일 이내(주택규모에 따라 더 많은 시일이 소요되기도 한다)에 건축물대장을 만들게 된다.
이 건축물대장에는 건물에 대한 구분소유지분과 면적 등이 표시되고, 소유자에 관한 표시 등이 기재되는 데, 이 대장을 가지고 건축주 또는 소유자가 소유권보존등기를 신청하면 등기소에서 소유권보존등기가 이루어지게 되고 이 보존등기 이후 등기소에서 전산으로 각 구청에 통지되므로 실무상으로는 2~3일 이내(실무상 7일 이내)에 보존등기 사항을 기준으로 건축물대상을 정리하게 된다.
보존등기 이후에 소유권이 제3자에게 이전 등기되면 등기소에서 전산으로 각 구청에 2~3일 이내에 통지하게 되고 이 소유권이전등기 사항을 대장에 변경 기재하게 된다.
이 경우 집합건물의 각 구분소유권은 등기부에서는 전유부분만 표시되고, 건축물대장에만 전용면적과 주거공용면적과 공용면적 등이 기재되는데 이 주거공용면적과 공용면적 등은 구분소유권의 전용면적비율에 의해서 결정하게 된다.
이 전용면적과 주거공용면적의 합계에 0.3025를 곱하면 우리가 이야기하는 몇 평형의 아파트가 되는 것이다.

그리고 토지등기부에서 대지지분이 정리되어 있으면 대지사용권도 건축물보존등기시 대지권으로 표제부 전유면적의 대지권(등기부에서 두 번째 표제부)으로 기재되게 된다.
즉 건물구분소유권자의 전유면적 비율에 따라 대지지분이 안분되어 토지등기부에서 공유지분으로 분할등기되고 이 지분에 따라 건축물등기부의 표제부에서 대지권으로 정리된다.
이와 같이 대지권이 정리되고 나서는 특별한 사정이 없는 한 구분소유권과 분리하여 매각될수 없게 된다.

그러나 건축물을 완공 이후 사용승인을 신청시에는 건물만 신청하게 되고, 대지권이 미 정리 등의 사유로 건축물만 보존등기하는 경우에는 집합건축물등기부에 대지권이 미등기가 된다.
물론 이 경우도 정상적인 경우는 대지권이 정리되고 나면 대지권이 집합건물등기부에 기입될 것이다.

아파트나 대단위 연립주택 등의 경우에는 대지지분이 정리되면, 각 구분소유권의 전유면적비율에 따라 안분되어 토지등기부에서 대지지분이 각 대지지분으로 나누어지면 집합건물의 각 구분소유권의 표제부에서 대지권으로 등기하게 된다.
물론 이 경우에도 토지별도등기에 의해서 대지권의 소유자가 변경되고 그에 따라 법정지상권이 없음을 이유로 건물전체인 경우는 토지인도 및 건물철거소송이 이루어지고,
집합건물 일부의 구분소유권이 법정지상권이 성립되지 못하면 집합건물 소유 및 관리에 관한법률 제7조에 따라 시가 매도청구권을 토지소유자가 주장하게 되므로 건물 구분소유자는 구분소유권을 잃을 수도 있게 된다.

간혹 다세대주택인 경우 토지만 경매나 공매로 나오게 되는 경우가 있는데 건물이 법정지상권이 성립되는 경우도 있을 수 있고, 없는 경우도 있다.
이때 우리가 어떻게 대처해야 되는 문제는 여기서 논하지 않겠다.

법정지상권이 성립되는 건물인 경우에도 그리고 대지권이 있는 경우도 대지권이 건축시 용적율 지분만큼 등기되지 못하고 일부 적은 지분만 대지권이 등기 되고 나머지는 건축주 또는 토지소유자가 제3자에게 매각되는 경우가 발생되는 데 이 경우 이 대지지분을 매수할 경우 문제가 발생될 수 있고 소송분쟁으로 이어질 수도 있다고 본다.

이러한 사항이 발생되는 경우는 건축물만 사용승인받고 보존등기 이후에 개인 건축주 또는 소유자가 마음만 먹으며 대지지분을 구분소유권의 전유면적비율대로 정리하는 경우가 아니라 그 지분 비율보다 상당히 적은 비율을 나누어 주고 나머지 지분을 제3자에게 매각하는 경우가 있는데 재개발구역에서 별도의 조합원입주권을 노려서 이 같은 편법을 자행하는 경우가 발생되곤 한다.
∵ 서울시 조례에서는 권리산정기준이 이후에 분할된 필지로 주거지역의 경우 90㎡ 이상의 면적을 소유지 단독필지 뿐만 아니라 공유지분에 대해서도 분양을 받을 자격이 주어지기 때문이다.
그러나 이 부분에 대해서 안전한 것 만은 아닐 것이다.
적법한 권리를 가진자에 의해서 소유자가 달라지는 경우 즉 토지 별도등기 채권자(나대지상에서 등기된 채권자 등)가 아니고, 편법적으로 앞에서와 같은 방법으로 대지소유자가 달라지는 경우에도 구분소유자에게 대항할 수 있는 냐에 대해서는 다툼의 여지가 발생될 수도 있기 때문이다.

물론 토지별도등기로 인해서 대지지분을 취득하게 되는 경우는 구분소유자에게 대항력이 있어서 그러한 문제는 발생되지는 않을 것이다.

법적으로 다툼의 소지는 별개로 하더라도 재개발에서 가장 중요한 부분은 건물보다 대지지분이라는 것을 생각 한다면 더욱 그러하다.
재개발 재건축을 모르는 분들을 위해서 종전자산의 권리가액(재개발로 멸실 되기 이전의 종전 주택에 대한 감정평가액)을 분석해보자

예를 들어 건축면적이 24평형인데 대지지분이 3평만 갖고 있다면 24×100만원(30년 이상의 경우 집합건물의 예상감정가) 3×1,000만원 이면 종전자산의 가치는 5,400만원이 된다.
그러나 건물이 24평이고 대지지분이 10평이라면 그 종전자산의 가치는 12,400만원이 되는 것을 간단한 계산 방법으로 알 수 있다.

집합건물에서 주택사용은 표면상으로는 건물만을 사용∙수익하는 것으로 보이지만, 주택의 현재 가치는 건물만을 가지고 평가하는 것이 아니라 대지권도 포함되고 간혹 자신이 사용하고 있는 지분이 용적율에 해당되는 지분보다 적게 된다면(실제 전유면적에 해당하는 지분율보다 적다면) 그 부족분 만큼 지료를 지급해야 되는 경우가 발생될 수 있다.
그런데 이 부분은 현재 주택을 사용하거나 수익하는 시점에서는 정확하게 판단하는 것은 어렵지만 그 주택이 재개발이나 재건축이 진행된다면 또는 이러한 분석을 할 수 있는 분들에게 주택을 양도하게 된다면 그 주택의 미래가치는 보장되지 못 할 것이다.

재개발이나 재건축의 과정이 이러한 절차로 진행되므로 등기부와 대장에 기재된 내용이 다른 경우 부동산 표제부(지목, 면적, 주소 등)내용은 대장이 우선(∵ 사용승인이후 만들어진 대장을 보고 기재하게 되므로)하고, 소유권과 같은 권리사항은 등기부가 우선(∵ 소유권이전 등기 사항을 보고 대장을 변경하게 되므로)한다.

" 김동희의 부동산이야기 특강 중에서 "

 

 

 

 

 

http://auction.realestate.daum.net/community/consult_pro/column_board_view.php?num=309&subMenuIdx=5

 

 

 

 

 

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