물론 위 사례에서처럼 등기부등본에 전소유자의 가압류가 설정되어 있다고 하더라도

① 전소유자의 가압류 채권자인 A가 경매신청을 하거나,

② 근저당(D) - 가압류(A) - 소유권 이전(乙) - 근저당(B) - 가압류(C)와 같이 전소유자에 유효한 담보물권(D)이 존재한다는 등의 2가지 경우에는 경매신청자가 현소유자의 채권자(B 또는 C)이냐 전소유자(甲)의 채권자(D또는 A)이냐에 상관없이 전소유자의 가압류권자 A에게도 배당이 이루어지므로 비록 전소유자의 가압류라 하더라도 낙찰 후 말소대상이 된다.

이렇듯 경매물건에 있어서 가압류에 대한 권리분석은 그 가압류가 전소유자의 가압류이냐

여부, 전소유자의 가압류가 있는 경우에도 경매신청자가 누구이냐 및 전소유자의 유효한

담보물권이 존재하느냐의 여부와 같은 다소 복잡한 경로를 통해 이루어져야 했다.

적어도 아래의 판례가 등장하기 전까지 경매실무교육을 담당하는 대부분의 교수진들 역시

가압류에 대한 권리분석을 이와 같이 해왔고, 필자 역시 그러했다.

경매투자자들에게 있어서도 전소유자의 가압류가 있는 경매물건은 의례 함부로 접근해서는

안 되는 물건으로 인식되었고, 사실 그러한 물건은 유찰이 거듭되어 최저매각가격이

감정가보다 상당히 저감되기도 했다.

그러나 이제는 가압류에 대한 권리분석을 그리 복잡하게 하지 않아도 될 듯 하다.

1년전 대법원이 “부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게

이전된 경우 (중략) 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 경락인이 취득하게 되는

대상은 가압류목적물 전체라고 할 것이지만, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는

매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고, 제3취득자는 이를

수인하여야 할 것이므로 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의

매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고,

제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의

금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다.”라고 판시[대법원 2006.07.28.선고 2006다19986판결]하였기 때문이다.

이 판례에 의하면 전과 달리 전소유자의 가압류채권자도 현소유자의 채권자가 경매신청을 한 경우에도 현소유자의 채권자에 우선하여 배당을 받을 수가 있게 된다.

가압류 권리분석에 있어서 상당히 중요한 변화가 생긴 셈이다. 이 판례에 의거 이제는 현소유자의 가압류이건 전소유자의 가압류이건 상관없이 모든 가압류가 배당을 받고 소멸하는, 즉 근저당과 같은 예외 없는 말소기준권리라는 개념을 갖고 권리분석에 임해도 무방할 듯 하다.

인수되어야 할 권리가 인수하지 않아도 되는 권리로 바뀌었다면 분명 새로운 투자거리, 관심거리이다. 오늘부터 전소유자의 가압류(정확하게는 소유권이 제3자에게 이전되었으나, 소유권이 이전되기 전에 전소유자에게서 발생된 가압류)가 있는 경매물건을 모두 검색해 보자.

아마도 전소유자의 가압류를 이유로 유찰이 거듭된 물건들이 상당수 발견될 것이다.

이들 경매물건을 집중 공략하는 것도 낙찰 받기 어려울 정도로 과열된 요즈음의 경매시장에서 낙찰성공률을 높이는 틈새전략이 될 수 있을 것이다.

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