용산은 가격이 이미 크게 오른데다 각종 규제가 적지  않아 투자에 신중을 기해야 한다. 사진은 분양가 대비  2배 이상 오른 용산 시티파크와 파크타워 일대.

세계 최대 복합단지개발이 될 용산국제업무지구 사업. 지난 2일 사업자선정을 마치면서 용산지역 투자가치가 다시 주목받고 있다.

하지만 자칫 섣부르게 투자에 나섰다간 낭패보기 십상이다. 오래 전부터 관심이 집중된 곳이라 투자자가 대거 몰렸고 투기 억제를 위한 규제도 만만치 않기 때문이다.

◆ 주민 재산권 침해 반발도

= 국제업무단지에 포함된 서부이촌동 대림아파트. 용산국제업무지구 사업의 최대 수혜자로 보이는 이곳에 웬일인지 오세훈 서울시장을 비난하는 대형 플래카드가 걸려 있다. 지난 8월 서울시가 입주권을 엄격히 제한함에 따라 사실상 거래가 중단되면서 주민들이 재산권 침해라고 크게 반발하고 나선 것.

현재 서부이촌동 아파트를 매입한 사람은 입주권을 받지 못한다. 유주택자는 이주대책 기준일인 올 8월 30일

이전 등기자에 한해서 입주권을 주기 때문. 무주택자라면 이주대책 기준일

 이후에 매입해도 소형 입주권은 배정받을 수 있다. 하지만 모든 거래

내용이 국세청에 통보돼 엄격한 자금출처조사를 받게 된다.

인근 재개발 지분 가격은 어떨까. 신용산역과 삼각지역 사이 한강로2가

재개발 지분 호가는 3.3㎡당 8000만~1억원 선. 40번지보다 싸다고 덥석

샀다간 낭패 보기 십상이다. 지분 쪼개기를 위해 한동안 다세대 신축이

이어지면서 노후 주택 비율이 낮아져 재개발 요건을 충족시키기가 더욱

 어려워졌기 때문이다.

인근 중개업소 관계자는 "감정가는 지분 3.3㎡당 4000만~5000만원 정도로

 예상된다"면서 "관리처분계획이 나와야겠지만 소형 지분은 추가 부담금이

 적지 않을 것"이라고 말했다.

단독주택이 모여 있는 삼각지역 사거리 주변은 용적률이 걸림돌이다. 최대

용적률이 250%인 2종주거지역이라 분양권을 받는 아파트 면적이 원래 살던

 단독주택 면적보다 작을 수 있다. 현재 지분 134㎡(40평)인 2층 단독주택이

 15억원에 나와 있다.

조금 떨어진 한남뉴타운도 오래 전부터 지분 쪼개기가 횡횡하면서 가구

 수가 너무 많아졌다. 현재 계획대로라면 신규 가구 수가 기존 가구 수보다

 더 적어 일부 가구는 현금 청산이 불가피하다. 일부 집주인들은 쪼갠

지분을 다시 합치려 할 정도다. 고급 주거단지로 계획된 후암동 역시 타운

하우스 등 저밀도로 조성될 게 확실해 현금 청산 가능성이 있다.

◆ 대출규제로 아파트 거래 냉각

= 용산역 집장촌 40 일대 용산역 전면 2ㆍ3구역엔 지상 35~40층 주상복합

아파트가 들어설 계획이다. 하지만 이 일대는 가격이 이미 너무 올라 투자가

 부담스럽다. 지난 5월엔 대지지분 10㎡(3평)이 3억원에 팔려 화제가 되기도

 했다. K공인 대표는 "40번지 일대는 대부분 지분 자체가 커서 돈이 많이

들고 그나마 지분이 작은 것은 3.3㎡당 1억~1억5000만원을 호가한다"고

전했다. 실제로 40번지 일대 대지지분 20㎡(6평)짜리 근린생활시설이

 3.3㎡당 1억4500만원 수준인 8억7000만원에 나와 있다. 대지지분 100㎡

(30평)짜리 다가구는 3.3㎡당 7000만원으로 절반 수준이지만 총가격은

 21억원이나 한다.

신규 아파트 가격이 너무 오르면서 최근엔 비교적 부담이 적은 신규 오피

스텔에 투자하는 사람도 늘었다. 현재 벽산메가트리움은 20평대가 3.3㎡당

 900만원 선, 용산파크자이가 3.3㎡당 1000만원 선이다. 하지만 국제업무

단지 완공은 2016년까지로 당장은 임대 수요가 제한적이라 원하는 임대

수익을 얻기까진 시간이 걸릴 수 있다.

용산구의 전통적인 부촌인 동부이촌동은 국제업무지구와 약간 떨어져

오히려 주거지로선 최적지다. 하지만 이미 가격이 전국 최고 수준에 달한다.

LG한강자이의 경우 89㎡(27평형)가 1월에 9억2000만원, 214㎡(64평형)가

 6월 25억원에 거래됐다. 대출 규제로 거래는 끊겼다. 건교부 자료에 따르면

 LG한강자이는 올해 9월까지 단 4건만 거래됐다.