2006-01-20 00:35

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=26494

"어떻게 하면 싸고 좋은 집을 살 수 있을까?" 라는 물음은 주택을 구입하려는 사람들에게 영원한 숙제일 것이다.

결론부터 말한다면 결코 싸고 좋은 집은 없다는 것이다. 설령 싸고 좋은 집이 매물로 나온다 하더라도 야속하게도 그 집은 나한테까지 오지 않는다. 나한테 오기 전에 주변 사람들이 먼저 가져가기 때문이다. 그러면 어떻게 해야 좋은 집을 저렴하게 살 수 있을까?.

필자는 현장 경험을 토대로 다음 방법을 추천하고 싶다.

먼저 나를 정확히 알자.

내가 필요로 하는 규모는 몇 평 정도인지, 내가 동원할 수 있는 자금규모는 어느 정도인지, 자녀들의 학교문제, 직장문제 등등 여러 사항을 체크해 면 어느 지역의 어느 아파트가 좋은지 결론이 날 것이다.

자금이 약간 모자란다면(융자를 포함하여) 수도권 외각도 좋을 듯 하다. 요즘은 어지간한 수도권 외각 지역에도 서울까지 운행하는 대중교통편이 많기 때문에 조금의 불편을 감수하면 내집 마련의 꿈을 실현할 수 있다.

또한 자녀들이 학생들이라면 대중교통 특히, 지하철 접근성이 양호한 것을 선택하는 것이 좋고, 자녀들이 모두 성장하였다면 공기 좋은 곳의 좀더 넓은 아파트를 구입하는 것도 좋을 것이다.

둘째, 향후 발전가능성을 분석해보자.

도시가 완성된 지역인지, 성장하는 지역인지, 또는 택지개발되어 도시가 시작되는 지역인지 등을 살펴보고, 신설 교통망 확충계획이 있는지, 문화 복지시설, 신규 아파트단지 등이 예정되어 있는지 등을 살펴보자.

주택이라는 것이 대개 가진 돈의 전부를 넣어야 하므로 동네 구멍가게에서 과자 한 봉지 사듯 할 수 없는 노릇이다. 따라서 서둘지 않고 여러 지역을 발품 팔아가며 조사하다 보면 가격상승과 밀접한 호재가 있는 지역을 찾을 수 있다.

같은 단지내에 있는 아파트라면 조금 더 높은 가격을 지불하더라도 로얄동 로얄층을 사라. 비 로얄에 비하여 상승폭은 크고 하락 폭은 적다. 물론 나중에 팔 때도 좋은 가격으로 수월하게 팔 수 있다.

셋째, 시세파악이다.

구입하고자 하는 아파트의 과거 및 현재 시세를 관찰하여 보자. 적어도 과거 1년에 해당하는 시세를 보고 현재 시세를 보면 현재 가격이 높은지, 낮은지, 적정한지 등을 판단할 수 있을 것이다. 그리고 앞으로 내려갈 것인지, 오를 것인지 등도 예측할 수 있다.

그렇다고 지나치게 과거 시세에 집착해서는 안된다. 2003년과 2004년을 거치며 아파트 가격이 큰 폭으로 올랐는데, 오르기 전 시세와 현 시세를 비교한다면 영원히 못산다. 지난 늦은 겨울 어떤 고객에게 시세보다 3000만원 정도 싸게 나온 급매물을 소개한 적이 있다. 그러나 이 고객은 2년 전부터 관심있게 지켜보았는데, 2년 전과 비교하여 너무 비싸 거품이 빠지면 사겠다며 1년이 다된 현재까지 기다리고 있다.

1년을 기다리는 동안 고객의 예상대로 집값이 조금씩 하락하는 듯 했으나 지금은 당시의 가격으로 거의 회복되었다. 한번 오른 집값이 소폭 하락할 수는 있으나 급락하는 예는 거의 없다. 필자는 지금도 이 고객이 집을 살 수 있을지 의문이다.

현재 시점에서 급매물의 가격과 과거 시세의 평균 가격을 비교하여 그 적정선과 구입시기를 구하는 것이 합리적이라 생각한다.

넷째, 정부의 부동산 정책과 경제상황에 관심을 갖자.

하늘 높은 줄 모르고 치솟는 부동산 가격이 2003년 10.29 부동산 정책 발표 후 일순간에 얼어붙었던 예에서 보듯이 부동산 정책은 부동산 가격을 가장 민감하게 변화시키는 요인이다.

경제상황은 정부 정책을 결정하는 중요한 변수다. 경제가 어려우면 정부에서는 경제를 활성화시키기 위한 각종 정책들(부동산을 포함한)을 펼친다. 따라서 이 경우에는 부동산 가격이 상승될 확률이 매우 높다.

반대로 경제가 활황일 때에는 지나치게 팽창되는 것을 방지하기 위하여 각종 규제를 강화시키는 정책을 편다. 이 경우에는 부동산 가격의 하락이 예상된다.

특히 정치적 행사(선거 등)를 앞두고 있을 때에는 규제 완화 정책이 발표되어 부동산 가격을 올릴 확률이 높다. 그러므로 규제 강도가 심할 때 구입하는 것도 저렴한 가격으로 구입할 수 있는 방법이 될 수 있다.

다섯째, 권리 및 하자분석이다.

구입하고자 하는 집의 은행융자 등 권리상태와 마모, 균열 등 하자상태를 면밀히 검토하자.

은행융자가 많이 있는 집은 이자부담 때문에 빨리 팔아야 된다. 대개 이런 집들이 급매로 나올 확률이 많으며, 사정이 급하기 때문에 가격을 더욱 깍을 수 있다.

하자있는 집도 가격을 깍을 수 있는 요인이다. 팔려고 내놓은 집은 상품이다. 상품에 하자가 있다면 싸게 팔릴 수 밖에 없다. 이런 집을 사서 약간의 비용으로 보수를 한다면 다른 집들과 동일한 가치를 인정받을 수 있다.

여섯째, 해당지역의 부동산 관계자들과 인간적인 친분을 설정해보자.

해당 지역의 부동산 정보는 이들이 제일 빠르게 접한다. 적어도 이들과 소주 한잔 나눌 정도의 친분이 맺어졌다면 좋은 급매물이 있을 때 제일 먼저 연락을 줄 것이다.

또한 계약단계에서 좀더 가격을 깍아주려 할 것이고 여러 편의를 봐 줄 것이다. 뿐만 아니라 부동산에 관한 각종 정보를 얻을 수 있다. 이러한 정보가 때로는 큰 이익을 가져다 주기도 한다.

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