2006-11-02 11:07

http://blog.drapt.com/wikim34/81162433243887

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=412

인천 서구 검단신도시 발표로 그동안 아파트값 상승에서 변방지역(?)이었던 인천이 그 수혜(?)를 입는 시기가 왔습니다. 판교신도시 발표 및 분양으로 인한 주변 아파트값의 급등을 허탈하게 지켜본 중산층 이하 대다수들이 이제 깊게 뿌리박힌 학습효과로 인해 검단신도시 주변 아파트 호가가 신도시 발표 일주일 만에 1억원이 오르는 이상 현상이 발생하고 있습니다. 3년 이상 가치투자를 지향하는 오윤섭의 부자노트 독자님을 위해 이번 칼럼으로 검단신도시의 미래가치를 한계를 중심으로 분석해보겠습니다. 결론적으로 말하면 검단신도시는 판교신도가 아니며 판교신도시가 될 수 없다는 것입니다. 판교가 내재가치가 풍부하고 계속 높아지는 반면 검단은 내재가치가 오르겠지만 한계가 있다는 것입니다. 내재가치 상승을 동반하지 않는 폭등은 결국 언젠가는 가격 거품이 빠지게 돼 있습니다. 한계1: 공급물량 과다, 유효수요 부족 앞으로 3년간 검단신도시 일대 신규 아파트 공급물량을 보면 수요에 비해 공급이 너무 많다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 먼저 검단신도시에는 아파트가 4만9천7백가구가 들어서며 이르면 2009년 하반기부터 분양이 시작됩니다. 또 인근 검단신도시 안팎에서 추진중인 서구 7곳 토지구획정리사업지구에 아파트가 모두 2만가구가 2004년부터 입주를 시작, 오류지구를 제외하고 대부분 입주를 완료했습니다. 검단 1ㆍ2지구, 원당, 당하, 마전, 불로, 오류 지구 등이 있으며 불로와 원당 지구는 검단신도시에 포함됩니다. 수도권 서부권의 또 다른 축인 인천 경제자유구역(송도 청라 영종지구)에서 앞으로 분양물량이 계속 쏟아지고 있습니다. 송도신도시에서는 일반 아파트가 4만5천가구, 주상복합이 2만2천여가구가 공급되며 2002년부터 분양이 시작됐습니다. 청라지구에서는 아파트 2만6천가구가 중대형 위주로 2007년 하반기이후 분양이 시작될 예정입니다. 청라지구 인근 경서 2,3지구(12만평)의 도시개발사업도 2006년부터 본격적으로 추진되고 있습니다. 청라지구에서 가까운 가정뉴타운(29만평)은 인천시의 첫 도심재개발 사업으로 복합도시로 개발되는데 1단계 2013년, 2020년까지 사업을 완료할 계획입니다. 아파트 7천8백가구가 들어설 예정입니다. 영종지구에서도 아파트 등 공동주택 4만3천가구가 공급되며 지구내 도시개발사업인 운서 및 운남지구의 아파트 분양이 10월부터 다시 시작됐습니다. 이처럼 인천에서 서구 일대에서만 3년 동안(2009년까지) 검단신도시를 포함해 15만가구 이상의 신규 아파트가 공급될 예정입니다. 인천 부천 시흥지역 수요자만으로 이같은 공급물량을 해소하기는 힘들며 결국 서울 등 수도권 인구가 유입돼야 하는데 유효수요가 부족한 상황입니다. 검단신도시 아파트 첫 입주후 최소한 5년까지는 교통 학군 등 인프라가 매우 취약해 유효수요 부족은 계속될 것입니다. 또 수도권 쌍봉세대(40~50대)가 중소형 위주인 검단신도시로 이주할 가능성도 낮아 보입니다. 한계2: 교통 인프라 취약 대중교통망을 통한 서울 접근성이 매우 취약하다는 것이 약점입니다. 검단신도시 발표 내용에도 새로운 교통망 신설 계획은 없었습니다. 현재 검단에서 서울로 연결되는 국도 48호선의 교통체증은 심각합니다. 인천국제공항고속도로나 서울외관순환도로를 통한 서울 접근성은 너무 떨어집니다. 공항고속도로는 통행료도 비싸지만 검단신도시와 연결하기도 여의치 않습니다. 또 검단신도시에서 서울까지 온다고 해도 도심으로 진입하려면 출퇴근 만성 체증지역인 올림픽대로와 강변북로를 이용해야 합니다. 이마저 청라지구는 물론 김포 및 파주 신도시 아파트 입주가 완료되면 교통체증이 악화될 것입니다. 또한 정부는 고양～인천공항간고속도로(2013년 개통), 김포고속화도로(2012년), 일산대교 건설(2008년) 등으로 서울 접근 교통여건을 개선시킬 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 하지만 김포신도시와 행주대교(88고속도로)를 연결하는 김포고속화도로는 토지보상조차 끝나지 않아 착공시기가 유동적입니다. 공사중인 일산대교(대화인터체인지~상암)는 교통 체증으로 서울 접근이 쉽지 않습니다. 민자유치로 추진중인 고양(자유로 장항인터체인지)~인천공항 고속도로도 현재 미착공인 상태입니다. 그나마 검단신도시를 통과하는 인천국제공항철도가 1단계 구간(인천공항~김포공항)이 2007년 3월 개통되고 2단계 구간(김포공항~서울역)은 2010년 1월 개통돼 입주민들이 서울 지하철을 갈아탈 수 있어 대중교통 수단으로 활용할 수 있습니다. 경제자유구역-검단신도시-김포신도시 확대-파주신도시 확대 등으로 수도권 서북부 광역교통망 계획을 전면 손질해야 할 것입니다. 한계3: 인천 대기오염 검단신도시는 대부분 땅이 논, 밭, 구릉지로 이뤄져 있고 1천개 이상의 무허가 공장과 주택이 난립해 있습니다. 다음은 환경부 등에 실시한 인천 대기오염 조사 결과 내용입니다. -국립환경연구원이 2004년 1월부터 12월까지 1년간 인천지역 10곳에 대기환경 측정소를 통해 조사한 결과 가장 높게 분석된 항목은 톨루엔으로 평균 농도는 논현동이 가장 높게 나타났고 공단 밀집지역인 서구 검단과 석남동 순으로 밝혀졌습니다. -99년 토지구획정리사업지구로 지정된 서구 오류지구의 경우 김포쓰레기 매립지에서 확산되는 악취가 문제가 돼 한때 환경영향평가를 통과하지 못해 사업이 지연됐으며 2005년 인천시가 환경부와 환경영향평가 협의에 따라 3종 일반주거지역을 2종으로 변경하고 사업을 추진하고 있습니다. -환경부에 따르면 2004년 서울과 인천 등 6대 광역시의 대기 중 중금속 농도를 조사한 결과 인천은 납(Pb) 농도가 서울의 배에 달하며 전국 1위를 기록했습니다. 납과 함께 대표적인 중금속으로 꼽히는 카드뮴(Cd) 연평균 농도도 인천이 전국 최고를 기록했으며 세계보건기구(WHO)의 권고기준을 초과했습니다. 미세먼지(PM10)도 전국 최고를 기록했습니다. 대기오염은 시간이 흐를수록 더욱더 주거환경에 부정적인 영향을 미칠 것이며 시세 상승에 걸림돌로 작용할 것입니다. 검단신도시는 이러한 미래가치 한계 때문에 전용면적 25.7평 아파트가 평당 1천만~1천1백만에 분양할 것으로 예상한다면 입주가 시작되는 2010년 이후 2015년까지 아파트 시세는 평당 1천4백만원을 넘기가 버거울 것으로 보입니다. 개인적인 생각이니 참고만 하세요.

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