2006-09-12 11:06

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자료출처 : 장병우님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ttemoney

향후 전망은


정부에서 자신있게 내놓았던 8.31 대책이 나온지도 어느덧 1년이 지났습니다. 참여 정부 부동산 대책의 종합판이라고 자평했던 8.31 대책이 나온후 시장은 어떻게 반응했고, 또 지난 1년간의 시장 추이의 연속선상에서 볼때 향후 시장 상황은 어떻게 전개될 것인지를 이번 컬럼을 통해 분석해보고자 합니다.

특히 판교 청약이 마무리되어가는 시점에서 판교만을 바라보던 많은 실수요자들의 입장에서는 현 시장을 보는 시각이 매우 혼란스러울 것으로 생각됩니다. 다양한 전문가들의 컬럼을 많이 접해보셨을 줄 알지만, 아기곰만의 독특한 시각으로 시장을 분석하고 예측해보는 것도 독자 여러분이 시장을 읽는데 도움이 될것으로 믿어 이 글을 올립니다.

8.31 대책의 영향
서울의 24개 지방 자치구와 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동등 5대 신도시를 기준으로 보면, 작년 8월말 1075만원이었던 아파트 평균 평당가는 올해 8월말에는 1228만원으로 14.2%가 올랐습니다. 평당 153만원이 올랐으니 작년보다 5000만원이나 더 주어야 30평대 아파트를 살수 있다는 의미입니다. 더 이상의 부동산 대책은 필요없다던 정부의 공언과는 달리 도시 근로자의 입장에서는 작년보다 내집마련이 더 어려워졌습니다.

아기곰이 작년 9월 말에 발표한 ‘8.31 부동산 대책, 또 다른 재앙의 시작인가?’이라는 글에서 말씀드린대로 ‘정부가 잘못된 시그널을 시장에 보내서 실수요자들에게 손해를 입히게 될 것’이라는 우려가 그대로 현실화된 것입니다.

더구나 8.31 대책의 명분으로 내세웠던 양극화 해소는 점점 요원해져 가고 있습니다.
한 예로 강남구나 양천구가 평당 500만원 이상 오른 것에 비해서 금천구나 노원구는 각각 19만원과 21만원에 그쳐 그 차이가 25배 이상 나기까지 합니다.

아파트 평당 가격이 지난 1년간 시장 평균 상승율 이상으로 현저하게 올랐던 곳은 총 8개 자치구로서 양천구(37.8%, 516만원), 산본(26.1%, 169만원), 일산(20.8%, 146만원), 평촌(20.7%, 176만원), 강서구(20.6%, 180만원), 강남구(20.3%, 519만원), 용산구(19.7%, 316만원), 동작구(19.0%, 195만원)로서 평균 277만원의 상승이 있었습니다. 일부 블루칩 지역과 신도시 지역, 그리고 옐로우칩 지역이 지난 1년간 초강세를 보인 것을 알수 있습니다. 30평대 기준으로 보면 9천만원 정도의 상승이 있었던 셈입니다.

이에 반해 시장 평균 상승율보다 현저하게 적게 오른 8개 자치구는 금천구(2.7%, 19만원), 노원구(3.2%, 21만원), 도봉구(3.5%, 23만원), 동대문구(3.5%, 29만원), 강북구(3.7%, 25만원), 중랑구(3.9%, 26만원), 서대문구(5.2%, 42만원), 은평구(5.5%, 40만원)로서 평균 28만원의 상승에 그쳤습니다.

금천구를 제외하고는 모두 한강과 접하지 않은 강북 지역의 자치구들입니다. 위에 소개한 8군데 강세 지역과 비교하면 이들 약세 지역은 가격 상승폭이 10분의 1정도에 그친 것을 알수 있습니다. 은행 이자율을 감안하면 실제로는 아파트 값이 내린 것과 같습니다. 더구나 이들 지역에는 거래량마저도 적어서 매물을 내놓아도 팔리지 않는 이중고까지 겪어야 했습니다.

이것이 정부에서 자랑하는 8.31 정책의 성적표입니다. 양극화를 해소하겠다고 내세웠던 정책이 오히려 양극화를 심화시키고 있는 것입니다. 아파트 평당 거래가가 1500만원이 넘는 블루칩 지역과 아파트 평당 거래가가 1000만원이 안되는 기타 지역을 비교해보면 작년 8월말에는 두 지역의 차이가 241%(1791만원대 745만원)였으나, 1년이 지난 올해 8월말에는 259%(2123만원대 819만원)로 양극화가 더 심해지고 있습니다. 물론 양극화는 시대의 추세이고 8.31 대책이 없었다면 그 격차는 더 벌어졌을 것이라는 논리도 성립하지만, 그 동안의 정부의 큰소리에 비해 초라한 성적표임에는 부인할 수 없습니다.

3.30 추가 대책의 영향
8.31 정책의 보완책이라고 할 수 있는 3.30 대책 이후의 자료만 놓고 보더라도 전체 흐름은 마찬가지입니다. 3.30대책이 발표된 올해 3월말부터 8월말까지 5개월간 아파트 평당 가격 상승율은 6.6%로 평당 76만원이 올라 30평대 아파트를 기준으로 하면 2천5백만원 정도 오른 셈입니다.

상승율 상위를 달리는 8군데 자치구중에 강남구가 제외되고 중동이 추가되었다는 것과 상승율이 저조한 하위 8군데 자치구중에서 은평구가 제외되고 송파구가 추가되었다는 것이외에는 나머지 14개의 리스트가 동일합니다.

3.30추가대책 발표된 3월말부터 5개월간 아파트 평당 가격이 시장 평균 상승율 이상으로 현저하게 올랐던 곳은 총 8개 자치구로서 산본(21.0%, 142만원), 일산(14.6%, 108만원), 강서구(13.3%, 124만원), 평촌(12.0%, 110만원), 동작구(11.4%, 125만원), 용산구(10.7%, 186만원), 중동(10.6%, 72만원), 양천구(9.9%, 169만원)으로서 평균 130만원의 상승이 있었습니다.

이에 반해 시장 평균 상승율 보다 현저하게 적게 오른 8개 자치구는 노원구(1.3%, 9만원), 금천구(1.4%, 10만원), 도봉구(1.5%, 10만원), 강북구(1.7%, 12만원), 송파구(2.0%, 42만원),동대문구(2.1%, 18만원), 중랑구(2.3%, 16만원), 서대문구(2.7%, 22만원)로서 평균 17만원의 상승에 그쳤습니다.

3.30추가 대책에 따라 재건축이 몰려있는 강남구(5.1%, 150만원), 송파구(2.0%, 42만원), 강동구(3.5%, 61만원)가 상대적으로 타격을 입었다고 하지만, 이 조차도 상승율 기준으로는 1.9%, 금액 기준으로는 17만원 상승에 그친 약세지역 8개 자치구에 비하면 높은 수치입니다. 3.30 조치 조차도 양극화 해소에는 별 도움이 되지 않는다는 것을 말해주는 것입니다.

향후 시장 전망
그러면 향후 시장은 어떻게 될까요? 정부의 주장대로 내년 하반기까지 계속 아파트 값이 내려갈까요? 아기곰은 ‘10∼11월 바닥설’을 예상합니다.

정부에서는 8.31조치의 효력이 아직 발휘되지 않았고, 본격적으로 종부세가 부과되는 연말 이후에나 그 위력을 느낄수 있을 것이라고 합니다. 작년에 비해 종부세의 대상자나 부담해야 할 세금이 늘어나기 때문에 정부의 공언도 전혀 근거가 없는 것은 아닙니다. 당장의 세금에 부담을 느끼는 노인 계층등에는 심각한 문제가 될수도 있습니다.

자산도 많고, 소득도 많은 분들이 몇푼의 세금때문에 집을 팔고 다른 지역으로 이전하지는 않습니다. 반대로 자산도 적고, 소득도 적은 사람은 8.31 조치 이상이 나오더라도 인기 지역에 들어가기는 쉽지 않습니다.

그러나 은퇴한 노인분들과 같이 자산은 많으나 소득이 거의 없는 계층은 종부세가 현실적인부담이 될수 밖에 없습니다. 그렇기 때문에 이 분들이 블루칩 지역에서 빠져나오는 대상이 될 것입니다. 그 빈자리는 자산 형성은 적게되었지만 전문직과 같이 소득이 높은 젊은 계층으로 채워지게 되는 추세가 형성될 것입니다.

그런데 이렇게 단순히 구성원만 바뀐다면 시장 안정에는 도움이 안될 것입니다. 그래서 이를 막고자 정부에서 내린 규제가 ‘대출 제한’입니다. 6억원 이상의 아파트를 매입할 경우 대출을 규제하여 자산 형성이 많지 않은 계층이 블루칩 시장에 진입하는 것을 막고자하는 것입니다. 즉, 블루칩 시장에서 나오는 문만 열어 놓고 들어가는 문은 잠그겠다는 의도지요.

세금 폭탄만으로는 그 구성원을 바꿀 뿐이지 집값 자체는 절대 잡을수 없다는 것을 정부도 알고 있는 것입니다. (세금만으로 집값을 잡을수 있다면, 이미 고율의 보유세 제도를 시행하고 있는 미국 등 선진국에서 집값이 오르는 현상을 설명할수 없겠죠.)

전세계적으로 지난 수년간의 집값 급등 현상은 저금리를 바탕으로한 ‘과잉 유동성’의 영향이 가장 큽니다. 우리나라도 예외는 아니었습니다. 더구나 DJ정권때 외환 위기 탈출을 위해 쏟아부었던 공적 자금이나 현정권의 무리한 공약 추진으로 쏟아부은 돈이 부메랑이 되어 돌아온 것입니다.

그러므로 현재의 대출 제한 조치는 블루칩 지역에 새로 들어오려는 수요를 차단하는데는 분명히 효력을 발휘하고 있습니다. 블루칩으로 가는 마지막 비상구가 닫혀버린 것입니다.

그러면 아기곰은 무슨 근거로 10월, 11월 바닥설을 주장할까요?
이번 장은 블루칩 시장이 아니라 옐로우 칩 시장으로부터 올것이라는 가정하에 이런 주장이 성립됩니다. 고가 주택의 기준이 되는 6억원 미만 아파트에 대해서는 아직까지는 특별한 규제 사항이 없습니다. 정부로서도 블루칩 시장의 과열로 인한 양극화 현상의 심화가 문제가 되었던 것이지, 부동산 시장 자체를 죽이려는 의도는 없어 보입니다. 정상적인 시장 활동에 대해 규제할 명분도 없고요. 그러므로 단기적으로 보았을때 옐로우 칩 시장이 유망해 보이는 것입니다.

구체적인 시기를 10월, 11월로 못박은 것은 정부의 정책과 밀접한 관계가 있습니다. 내년 1월이면 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과가 시행됩니다. 양도 차익의 절반 이상을 세금으로 내야하는 시기가 온것이죠. 이 제도의 시행으로 내년부터 집값이 잡힐까요?

아닙니다. 정반대죠. 내년 1월 1일부터 중과를 시행한다는 의미는 올해 말까지 집을 처분하라는 의미입니다. 그러므로 올해 12월말까지는 1가구 2주택자들의 매물이 나올 가능성이 있으나 내년부터는 이들 매물이 나올 가능성은 아주 희박합니다. 팔려면 올해 팔지 내년에 세금을 더 내면서 팔 이유는 없기 때문입니다.

그러므로 올해 초 매물 부족으로 강남등 블루칩 시장이 한차례 홍역을 치룬 것과 같이 비슷한 현상이 내년에는 옐로우 칩 시장에서 벌어질 확율이 높습니다. ‘1가구 2주택 중과로 인한 매물 부족 현상’과 ‘블루칩 시장 진입 억제책으로 인한 대체 수요 증가’가 시장에서 상승 작용을 일으킬 것으로 보입니다. 한마디로 공급은 줄고 수요는 늘어나는 현상이 예상됩니다.

그러면 바닥이 내년 1월이 아니라 왜 10월, 11월일까요?
팔릴지 않을지 모르는 매물을 12월에 가서야 내놓는 사람은 없습니다. 12월에 가면 이미 매물은 많이 없어진다고 봐야 합니다. 이에 반해 수요 측면에서는 이러한 추세를 짐작하는 선취매가 일어날 것으로 보기때문에 원래보다 2~3달 빠른 10월, 11월을 바닥으로 예상하는 것입니다.

또한 이때쯤이면 판교 청약에서 떨어진 실수요자들의 관심이 기존 주택 시장으로 돌아가게되는 시기와도 맞물립니다. 물론 블루칩 시장에 버금가는 판교에 눈높이를 맞추던 실수요자들이 옐로우 칩 시장으로 관심을 돌릴까는 논란의 여지가 있습니다. 그러나 분양 시장을 두드리는 가장 큰 이유중 하나가 자금 동원 능력과 밀접한 관계가 있습니다. 이렇기때문에 한번에 목돈을 마련하기 어려운 실수요자로서는 대출 규제가 심각한 블루칩 시장에 바로 진입하기가 어려운 것입니다. 그러므로 차선책인 옐로우 칩 시장을 두드리는 수요가 늘어날 것으로 보입니다.

나에게 맞는 투자처는?
그러나 6억 이하의 투자처라고 모두 수익율을 보장하는 것은 아닙니다. 올해 초 블루칩 시장에서 보여주었던 매물 부족 현상은 시장에 나올수 있는 매물 자체가 적기 때문에 가능한 일이었습니다. 피라밋 구조를 생각하시면 이해가 빠르실 것입니다. 가장 상층부는 블루칩 시장이며, 그 바로 아래가 옐로우 칩 시장입니다. 매물 자체가 블루칩 시장보다는 많이 나올수 있는 구조입니다.

그러므로 시장에서 주목을 받고 있는 지역이나 호재가 있는 곳 위주의 선별적 투자만이 만족한 투자 수익율을 보장해줄수 있습니다.

지난 1년간의 데이타를 분석해 볼때 수도권에서는 산본, 일산, 중동의 신도시 지역과 서울에서는 강서구, 동작구, 광진구가 유망해 보입니다. 이들 지역은 지난 1년간의 상승율이 전체 시장 평균 상승율 보다 높은 곳 중에서 3.30 이후 최근 5개월간 상승율이 이전 7개월간 상승율보다 높은 지역들입니다. 한마디로 8.31 대책이나 3.30 후속 대책의 영향을 받지 않고 오히려 상승세가 점점 높아지는 지역이라고 할수 있습니다.

산본의 경우 지난 1년간 169만원의 아파트 평당가격의 상승이 있었는데, 그 중 최근 5개월간 142만원이 오른 지역입니다. 일산의 경우는 146만원중 108만원이, 중동의 경우는 72만원중 72만원이 최근 5개월간 올랐습니다. 물론 언론 보도대로 일부 지역은 부녀회의 담합등에 의해 가격이 상승된 것도 사실입니다. 그러나 이러한 담합이 ‘호재의 노출’인지 ‘단순한 가격 조작’인지는 구분해서 판단해야 할 것입니다.

서울의 경우 동작구가 지난 1년간 195만원이 올랐는데, 그중 125만원이 지난 5개월 동안 오른 폭입니다. 강서구의 경우 180만원중 124만원이, 광진구의 경우 158만원중 107만원이 최근 5개월간 올았습니다. 이들 3개 자치구의 공통점은 한강을 끼고 있다는 것이며, 특히 강서구와 동작구는 지하철 9호선 개통의 수혜 지역이라는 공통점이 있습니다.

그러면 말도 많은 블루칩 시장은 어떻게 될까요?
종부세, 대출 규제, 재건축 규제 등 각종 정부의 규제책이 이들 지역을 타겟으로 만들어지고 시행되기 때문에 단시일내에 급반등이 이루어지기는 어렵습니다. 이들 지역은 정부 정책에 매우 민감합니다. 그러나 반대로 해석해보면 정부에서 누르고 누르고 또 누르는 이유는 튀어 오를 가능성이 높기 때문입니다. 이것은 어떠한 이유로든 정부 정책의 변화가 일어날때 이전에 오르지 못했던 몫까지 한꺼번에 오를 가능성도 높다는 것을 의미합니다.

이렇게 될 경우 블루칩 지역내에서도 상승율에서 차별화가 일어날 것입니다. 정부 정책에 의해 억눌렸던 지역의 상승율은 크게 되겠지만, 정부 정책의 부작용에 따라 오히려 혜택을 보았던 지역이나 단지는 그 희소성이 크게 훼손될 것입니다. 정부의 규제책이 나온 후에는 ‘어느 아파트가 얼마가 내렸더라’라는 식의 기사나 정부 발표가 나오고는 합니다. 이런 랜드마크 아파트가 정부 정책 변경시의 수혜 단지가 될 것입니다.

물론 정부 정책이 쉽게 변하지는 않습니다. 그러나 내년에는 대선이 있는 해입니다. 정치적 목적에 따라 과잉 규제되고 있는 현상황이 앞으로 수년후에도 계속되리라고는 보이지 않습니다.

< 맺음말 >
이상으로 지난 1년의 시장 상황과 향후 전망을 해보았습니다. 다시 한번 정리해 본다면,

첫째, 상승장이 온다면 옐로우칩 시장에서부터 촉발될 것이다.
둘째, 그 시기는 올해 10월, 11월을 바닥으로 하여 내년 2월, 3월에 가시적인 상승을 보일것이다.
셋째, 블루칩 시장의 경우 단기 상승은 기대하기 어려우나, 3년 이상의 장기 투자자라면 지금이라도 충분히 노려볼만 하다.

내집마련을 준비중인 실수요자분들은 이번 기회를 잘 활용하시는 것이 좋을 듯 합니다. 아기곰의 이전 컬럼들에서나 지난 세미나때 말씀드린 투자가치있는 주택의 선택 요령을 참조하여 내집 마련에 성공하시기 바랍니다. 더불어 아기곰의 예상이 다시 한번 맞을지, 아니면 보기 좋게 빗나갈지는 한번 지켜보시기 바랍니다.

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