언론 방송은 실거래가격 이후 주택 가격이 하락했다는 소식과 그 진위 여부에 대한 이야기 그리고 판교 청약, 연말 부동산 하락 등에 대해 떠들썩 합니다.

향후 부동산 시장에서 생각해 보아야할 몇 가지를 먼저 적어봅니다

#. 서울 및 수도권에 주택 공급은 원활히 공급되고 있는가

서울지역 주택공급시장은 크게 뉴타운 등으로 대변되는 재개발 시장, 그리고 5층 아파트의 재건축 시장 이외의 주택공급시장은 없다는 것이 일반적입니다.

예외적으로 판교와 같은 택지개발지구가 있지만 판교이후 이의신도시와 송파신도시 공급은 아직 너무 먼 이야기라고 봅니다.

주택이란 대체재가 없는 품목으로 공급이 1년만 원활히 공급되지 않아도 그 영향은 2~3년 혹은 5년 까지 여파가 미치기 때문입니다

서울 지역의 뉴타운중에 길음 뉴타운만 예정된 시간 내에 되었고 은평뉴타운정도만 가시화 되었을 뿐입니다. 그 외지역은 오늘 모든 사항이 완결 된다 해도 입주 까지 2~3년이 필요합니다. 따라서 뉴타운이 가시적 효과를 보려면 앞으로도 3~10 년은 생각해야 합니다.

재건축을 볼까요.

역시 향후 2~3년 안에 입주 할 아파트 잠실지구를 제외하고 없다고 단언합니다. 이외의 지역은 빠르면 3~5년 혹은 10년이 될 수도 있겠지요.

다시말해 서울 안에 공급되는 아파트는 지금 한참 짓고 있는 잠실지구, 판교, 하남 풍산, 용인권역의 아파트 서쪽으로 인천언저리 한 두개 인기가 상대적으로 적은 파주와 김포지구 이외엔 없다고 봅니다.

예외적인 공급지역인 북쪽의 의정부와 양주 남양주지역의 진접지구 등이 있습니다만 상대적 관심도 적고 영향도 적은 지역입니다.

과거 부동산 활황기에는 아파트와 다가구 다세대 그리고 작은 재건축 조합이 활성화 되었습니다.

지금은 이곳 저곳 뉴타운 지정 그리고 향후 뉴타운 지정에 대한 기대감에 작은 조합들 역시 진도가 상대적으로 늦은 듯 합니다.

주택공급에 있어 택지개발지구 공급은 대외적인 공급이라 본다면 작은 나홀로 아파트와 다가구 다세대는 실질적 주택공급의 큰 부분을 차지한다고 할 수 있습니다.

현재와 같은 주택경기 침체기엔 이러한 실질 공급물량은 현저히 감소하고 주택공급부족을 의미하며 이는 가격에 영향을 줄 것입니다.

#. 언제 가격변화가 올 것인가

최근 3년여 동안 서울 지역 재건축 공급물량과 용인권역의 수많은 택지발지구의 공급물량은 대부분 소진되어가고 있습니다.

용인권의 대규모 공급물량은 이제 2007년 전후로 대부분 입주를 마칠 것으로 보이며 봉담 등의 경기 남부 일부역시 이때를 기준으로 끝이 날것으로 보입니다.

이후의 공급은 과거에 비해(2007년 이전)미흡한 수준입니다.

서울과 수도권공급 물량은 이미 감소세로 전환되었습니다.

일시적 과잉공급에 따른 입주시 풍부한 전세물량, 매매 물량역시 입주 후 2년여 이내에 대부분의 문제가 해소되어 왔다는 경험칙을 생각한다면 2007년 이후의 주택 시장을 어느 정도 예측할 수 있을 것이라 생각합니다.

# 아파트 공급가 규제 과연 믿을 수 있는가

우리가 미처 인식하지 못하는 사실하나는 빈 땅이 없다는 것입니다.

택지개발이란 이름으로 도로 주변은 대전까지 꽉 찬듯합니다. 서해안 공급도 어느 정도 이루어지고 있고 한계가 있습니다.

공급할 곳이 줄어듦으로 기업체는 분양일정을 최대한 미룰 것입니다

누군가 1000 에 분양하고 비싸다 노래 부르며 미분양이 나오지만, 두어달만 지나면 그옆에선 1200 에 분양합니다.

그날부로 1000 미분양은 해소 되고 늦은 분양일수록 이익은 커진다는 점을 알기에 최대한 미루게 됩니다.

설사 1500 혹은 2000에 분양한다 해도 향후 주택시장은 이미 후분양제가 현실입니다. 이미 지어서 분양하는 후분양이 과연 저렴할 까요?

이자비용과 위험 부담금에 대한 비용은 더 가산하여 원가에 책정해야 합니다. 물가가 오르는 것을 감안하고 공금 물량이 적을 수밖에 없는 현실을 잘 아는 건설업체가 저가 공급 할까요?

만약 교통 과 환경 요지의 분양 물량이라면 거기에 일정한 수요가 예상되는 곳이라면 평면과 자재를 적절히 고급화하여 차라리 고가로 공급하고 미분양이 되어도 입주 시점에 저가 아파트가 되어 있는 것이 향후의 주택 시장일 것입니다.

분양사마다 비싸게 보이는 분양가의 진실은 업체에서 누구보다 향후 공급물량과 분양 가격은 상승할 것을 잘 알기에 현재와 같은 고가 분양과 미분양 사태가 발생한다고 봅니다.