출처 : 조인스랜드 [전문가재테크칼럼 - 김영진]

2016년 어느 날 9시 뉴스.

부동산 전문기자 : “부동산 가격이 심상치 않습니다. 갈수록 양극화가 심해지는 현상이 나타나고 있습니다. 용인 지역 전원주택으로 수요자가 몰리면서 가격을 움직여 일주일 사이에 1억 원이나 상승했습니다.

용인 뿐만 아닙니다. 판교와 광교신도시의 전원주택과 대형아파트들도 가격 상승세에 가세하고 있습니다. 반면 서민들이 밀집해 있는 강남북의 아파트 단지는 움직임이 거의 없습니다. 다만, 일부 초고층 아파트들이 전원주택 가격 상승의 영향을 받아 약하게나마 가격 상승 조짐이 보이고 있습니다. 이러한 현상은 환경이 좋은 수도권 인근 지역들이 한국의 새로운 부촌으로 자리를 궂혔기 때문인 것으로 분석됩니다.”

2016년, 도심의 아파트는 환금성도 약해지고 가격 상승률도 낮아져 선호주택 자리를 이미 전원주택에 내어 준 상태다. 다만, 강남의 롯데 100층짜리 타워 아파트, 삼성동 현대아이파크, 도곡동 타워팰리스, 용산에 시티파크, 파크타워 등은 송파신도시의 아파트와 더불어 명성을 유지해 가고 있다.

주택시장 변화 큰 축 읽어라

소득이 늘어나면서 아파트의 경우 초고층, 대형의 전망 좋은 단지는 부유층이 거주하면서 가격도 상승하지만, 대부분의 도심아파트는 예전의 영화를 뒤로하고 서민들의 차지가 되어버렸다.

강남의 부유층이 산과 강을 끼고 있고 1000~2000가구로 지어진 전원주택 단지로 이동을 하면서 최고의 주거지로 부상한 용인과 광주시를 중심으로 그 여파가 양수리 양평까지 확장됐다.

강북은 파주와 강화도, 김포를 중심으로 한 전원주택지가 형성되고 가평과 춘천도 한강을 끼고 전원주택지로 자리매김하고 있다. 또한 유명 건설업체들이 아파트보다는 수익성이 높은 전원주택 단지들을 개발하면서 유명 브랜드의 전원주택들의 인기가 매우 높으며 유명 건축설계사가 설계한 주택은 설계자의 이름만으로도 다른 전원주택에 비해 가격이 30~50% 높게 형성되어 있다.

국민소득이 향상되면서 100억~200억짜리 전원주택이 유명인사들에게 인기리에 분양되고 한국의 베버리힐즈로 자리매김한 용인의 전원주택단지는 일반인들의 접근이 쉽지 않은 곳이다.

주택가격의 흐름도 10년 전과별로 달라지지 않아 가격 상승폭이 큰 경우 2~3년에 2배 이상 상승한 곳도 많이 눈에 띈다. 가장 많이 상승한 곳을 살펴보면 단지 앞에 산이 있어 전망이 좋은 전원주택 단지와 강을 끼고 있는 전원주택 단지들이다.

10년 전에 크게 인기를 끌던 판교신도시 아파트 단지는 서울과 수도권을 통 털어 평당 가격이 가장 높고 전원주택 역시 높은 가격을 형성하고 있다. 반면 지어진지 20년을 훌쩍 넘긴 분당아파트는 노후화되면서 슬럼화되기 시작해 서민 아파트단지로 가격이 답보 상태를 면치 못하는 상황이다.

목동 아파트 단지는 지어진지 30년이 가까워 리모델링을 추진할 예정이지만 살기 불편하여 주민들이 마곡택지개발지구로 이전하면서 아파트 가격이 하락세를 면치 못하고 있다.

서울에서 그래도 가격이 상승세를 보이는 아파트는 강남지역의 송파신도시, 잠실 주공아파트와 현대아이파크, 타워팰리스, 동부센트레빌, 렉슬 아파트 정도이고 강북은 용산과 뚝섬 아파트, 그리고 IT밸리로 거듭난 공릉동 아파트, 상암지구 아파트와 은평뉴타운 정도이고 강서는 마곡택지개발지구가 유일하다.

반면 수도권의 아파트 단지는 송도가 교육도시로 크게 성장하여 아파트 가격 상승을 주도하고 있고 파주도 교하와 LG LCD공장으로 가격 상승세를 이어가고 있다.

아파트 가격은 산과 강을 끼고 있거나 초고층으로 전망이 트인 곳과 그렇지 못한 곳의 가격이 50% 이상 차이가 나고 같은 단지 내에서도 동 호수에 따라 차별화가 뚜렷해졌다.

아파트로 재테크를 하는 경우는 많지 않고 동계올림픽이 열렸던 평창이나 충주호 근처에 전원주택에 투자하여 큰 수익을 얻고 설악산과 금강산의 리조트 단지에 투자하는 등 재테크 방향에 변화가 일고 있다.

아파트 가격의 축은 서울의 경우 송파구의 롯데월드 112층이 지어지면서 송파신도시와 더불어 가장 가격이 높지만, 전원주택 가격의 반도 따라가지 못하는 상황이다.

강남,대치,도곡 아파트를 팔고 송파나 판교아파트로 갈아탄 경우는 재테크에 성공했지만 아파트를 자식에게 물려주거나 한 곳에 계속 머무른 경우는 주택으로 큰 이익을 보지 못했다.

분양제도가 완전히 후분양으로 전환되면서 청약통장은 옛날이야기가 되었고 청약통장의 효용가치도 급락했다. 다만, 무주택서민들에게는 정부가 가점제로 아파트를 임대하거나 분양하기 때문에 서민들만 청약저축을 갖고 있다.

도심보다는 도심 친환경 단지가 관심 끌듯

아파트 전성시대는 판교가 입주한 2009~2010년이 지나면서 서서히 막을 내리고 주거의 질을 중요시하는 계층들이 강남에서 대거 전원주택으로 이동하기 시작했다.

아파트 가격도 판교와 더불어 용인 신봉,성복 그리고 광교신도시가 우리나라에 가장 비싼 아파트 단지로 자리 매김하고 있다. 전원주택으로 가지 못한 강남 중산층이 이들 전원 아파트로 자리 잡아 살고 있기 때문이다.

또한 역모기지론이 활성화되면서 노후세대들이 주택을 구입하는 붐이 일어나 주택가격의 상승이 멈추지 않고 있다. 또한 노후세대들이 선호하는 실버주택들의 인기가 높은데 특히 골프장을 끼고 있는 고급 실버주택의 인기가 높다. 이렇게 10년 후의 서울과 수도권 주택시장은 많은 변화를 보이지만 주택을 선호하는 성향만은 변하지 않고 10년을 이어가고 있다.

정리하자면 현재도 마찬가지지만 앞으로는 더더욱 주거요건 중 최고의 가치는 친환경이 될 것으로 보인다. 따라서 도심 보다는 수도권 인근의 환경 좋은 지역의 선호도가 높아질 것이다.

잠실→송파신도시→판교신도시→용인 동천,신봉,성복→광교신도시→동탄신도시로 신 주거벨트가 형성될 것으로 예측하는 것도 이와 무관하지 않다. 앞에서 말한 바와 같이 모두가 선호하는 지역을 선점하는 것이 중요하다. 주택을 선택하는 기준도 대세에 맞추는 것이 좋다.