2006-07-18 23:55

http://blog.drapt.com/weni/3158271153234528229

자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

제 경험으로는 1988년 말에서 90년대 초에까지 올랐던 아파트 광풍 이래 지금이 최고입니다. 당시 저는 상계동에 살았는데, 1달사이에 아파트 값이 50%가 올란 것을 본적이 있습니다, 최근 개포 1단지 9억짜리 17평(재건축용임)이 2달만에 13억이니까 거의 40%가 올랐습니다.

이런 오르는 원인에 대해 과학적인(?) 설명을 해볼까합니다. 그리고 대책도 함께...

아래의 자료는 통계청에서 만든 인구조사입니다. 1970년에서 2010년까지 30~34세 사이의 인구 변화입니다.

년도 - 인구
1970 - 2,193,279
1975 - 2,224,238 (3만명 증가)
1980 - 2,519,241 (29만명 증가)
1985 - 3,115,238 (59만명 증가)
1990 - 4,207,714 (110만명 증가)
1995 - 4,230,239 (2만명 증가)
2000 - 4,093,228 (13만 감소)
2005 - 4,096,978 (증가 없음)
2010 - 3,848,186 (25만 감소)

5년마다 인구가 늘어가는 것을 보면, 1985년에서 1990년 사이에 110만명으로 엄청나게 증가합니다.
30~34세면 한국 전쟁 후 태어난 베이비붐 세대입니다.또 이 나이이면 최초 집을 구입하는 세대입니다. 이런 세대가 1980년대 말 집 값을 올려 놓았습니다.

2006년 현재의 집값이 왜 올랐는지를 살펴보기위해 아래의 자료를 살펴 봅시다. 1970년에서 2010년까지 45~49세 사이의 인구 변화입니다.

년도 - 인구
1970 - 1,284,628
1975 - 1,398,820 (11만 증가)
1980 - 1,781,813 (38만 증가)
1985 - 2,089,212 (30만 증가)
1990 - 2,176,890 (8만 증가)
1995 - 2,464,295 (28만 증가)
2000 - 2,952,023 (48만 증가)
2005 - 3,996,336 (104만 증가)
2010 - 4,186,953 (19만 증가)

이 표에서 보면 2000년에서 2005년 사이의 인구가 위와 비슷한 104만명이 증가합니다. 이 사람들은 1980년대에서 1990년대 초까지 아파트 값을 올렸던 세대들 입니다. 이 사람들이 지금은 40대 말이 되어 대기업을 부장이나 이사급이 되었고, 자녀들은 자라 더 큰 아파트로 이사를 가려고 합니다.

즉 1980년대 말~1990년초는 20평 아파트가 필요한 시대라면, 2000년 중반은 3,40평의 중대형 아파트가 필요한 시점입니다. 그래서 지금 현재 오르는 아파트는 중대형 위주로 오르고 20평대는 거의 오르지 않습니다.(30~35세 표를 보면, 이 연령대는 지금 인구가 줄고 있습니다)

왜 지금 중대형이나 재건축 아파트(재건축되면 중대형이 됩니다)가 오르는지 이유가 과학적으로 설명이 됩니다.

그러면 어떻게 아파트 값을 잠재울 수 있을까요?

정답은 1990년대 초반에 사용했던 방법 이외는 없다고 생각합니다. 당시 노태우 대통령이 발표했던 5대 신도시와 200만호 건설이 정답입니다. 한마디로 아파트를 많이 짓는 것 외에는 방법이 없습니다.

세금이나 다른 어떤 방법도 소용이 없습니다. 자본주의 사회에서는 가격이 수요-공급의 원리로 좌우되기 때문입니다.

3,40평대 아파트의 수요를 잠재우지 않는 한 아파트 값은 비쌀 수 밖에 없습니다. 그리고 이 가격을 잠재울 수 있는 방법은 공급 밖에는 없습니다. 그런데도 지금 정부에서는 세금을 강화하는 방안만 믿고 있습니다. 공급을 늘리지 않는 한 별 소용이 없을 것 같습니다. 새로운 신도시와 같은...

부뱅

한남뉴타운/재개발 투자 연구소 http://cafe.daum.net/aptmall