주택재개발에 대하여

□ 주택재개발사업이란 ?

  도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.

□ 재개발사업의 추진절차

  기본계획 수립(특별시·광역시·시 또는 군의 장) → 구역지정(시·도지사) →조합설립인가(시장·군수·구청장) → 사업시행인가(시장·군수·구청장) → 분양신청(조합원) →관리처분계획인가(시장·군수·구청장) →철거 및 착공(사업시행자) →준공 및 입주(사업시행자) → 청산 및 해산 (사업시행자)

제 1 단계  사업준비단계

□ 주택재개발구역의 지정

  ○ 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재개발 기본계획에 적합한
      범위안에서 지정합니다.

  ※ 인구가 100만 이상인 도시는 특별시·광역시·시 또는 군의 장이 수립한 재개발기본계획에 구역
      지정대상 예정지가 정해져 있으므로 재개발 사업을 하고자 하는 주민은 먼저 당해지역의 재개
      발기본계획을 확인하여야 합니다.

□ 주택재개발 구역지정의 절차

 재개발구역의 선정(시장·군수·구청장) → 공람·공고등(시장·군수·구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장·군수·구청장→시·도지사) → 결정 및 지정 (시·도지사) → 고시 (시·도지사)

□ 공람·공고 및 지방의회 의견 청취

  ○ 일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람

  ○ 공람·공고후 지방의회 의견 청취

  ○ 공람·공고 사항

     - 재개발사업의 명칭

     - 재개발사업구역 및 면적

     - 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획

     - 건폐율, 용적률 계획 등

     - 사업시행예정시기 등

제 2 단계  사업시행단계

1. 주택재개발조합의 설립

  ○ 토지 또는 건축물 소유자 5인 이상이 정관을 작성, 시장·군수 또는 구청장에게 신청하여 조합설
      립인가를 받습니다.

  ○ 조합설립에 관한 필요한 지침은 시·도의 "조례"에서 정하고 있으며, 정관의 작성에 관해 필요한
      사항은 "준칙"으로 정하고 있습니다.

□ 조합설립의 절차

  조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장·군수·구청장)

□ 동의서 징구

  ○ 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함

  ○ 동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상

  ○ 조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외

  ○ 재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정

  ○ 동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부

□ 조합원

  ○ 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자

  ○ 건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정

□ 조합의 임원

  ○ 정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임

  ○ 조합의 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함)

  ○ 조합임원이 될 수 없는 요건

    - 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자

    - 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자

    - 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경
      과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

    - 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자

    위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실

□ 대의원회

  ○ 조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당

  ○ 조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성

  ○ 일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함

    - 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획  

    - 조합장·이사·감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능(
      정관이 정하는 경우)

    - 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항

  ○ 대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시·도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함

□ 정관

  ○ 토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시·도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성

  ○ 정관의 내용

    - 주택재개발사업의 명칭

    - 조합의 명칭

    - 주된 사무소의 소재지

    - 비용부담에 관한 사항

    - 임원의 자격·수·임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항

    - 총회에 관한 사항

    - 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에
      관한 사항

    - 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항

    - 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항

    - 공공시설의 부담에 관한 사항

    - 공고의 방법

    - 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항

    - 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항

    - 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항

    - 정관의 변경에 관한 사항

    - 사업시행계획의 변경에 관한 사항

    - 조합의 해산에 관한 사항

    - 기타 시·도의 조례로 정하는 사항

□ 조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례)

  ○ 조합설립인가 신청서

  ○ 정관

  ○ 토지 등의 소유자 동의서

  ○ 조합원 명부

  ○ 개략적인 사업계획서

  ○ 신청인의 대표자를 선정한 증빙서류

□ 조합설립인가 후 하여야 할 일

  ○ 조합설립등기

  ○ 조합창립총회

  ○ 조합임원선출

  ○ 시공회사 선정 등

  ※ 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.

□ 조합총회

  ○ 총회의 결의사항

    - 정관의 변경

    - 사업시행계획의 수립 및 변경

    - 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

    - 경비의 수지예산

    - 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약   

    - 공동시행자의 선정

    - 조합임원의 선임

    - 부과금의 금액 또는 징수방법

    - 관리처분계획

    - 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항

    - 조합의 대의원선임에 관한 사항

  ※ 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시·도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.

□ 조합설립등기

  ○ 재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에
      주된 사무소의 소재지에 다음의 사항을 등기해야 성립합니다.

    - 설립목적

    - 조합의 명칭

    - 주된 사무소의 소재지

    - 설립인가 연월일

    - 임원의 주소 및 성명

    - 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용

□ 경비의 부과

  ○ 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수
      있습니다.

  ○ 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있습니다.

  ○ 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다.

  ○ 부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.

□ 회계·감사

  ○ 조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장·군수·구청장이
      지정한 공인회계사법에 의해 등록된 공인회계사나 회계법인에게 회계감사를 받아야 합니다.

  ○ 감사 결과는 시장·군수·구청장에게 보고하고, 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가 열
      람할 수 있도록 하여야 합니다.

□ 지도·감독

  ○ 조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록 법규정에 의한
     지도감독을 다음과 같이 받아야 합니다.

    - 구청·시청 또는 군청에 의한 업무조사 등

    - 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사

  ※ 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.

2. 사업시행인가

  토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.

□ 사업시행인가의 절차

  사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장·군수·구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출·심의 → 사업시행인가 (시장·군수·구청장) → 고시 (시장·군수·구청장)

□ 주민동의 확보

  ○ 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를
     얻어야 합니다.

  ○ 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 토지 및 건축물소유자
      총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 시장·군수 또는 구청장이
      사업시행인가를 결정할 수 있습니다.

□ 사업시행인가 신청을 위한 서류

  ○ 사업시행인가 신청서

  ○ 정관

  ○ 사업시행계획서

  ○ 토지소유자 등의 동의서

  ○ 수용 또는 사용할 토지·건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서

□ 관계서류의 공람과 의견청취

  ○ 시장·군수·구청장은 사업시행인가 또는 사업시행계획 작성시 관계서류의 사본을 30일이상 일
     반인에게 공람하여야 합니다.

  ○ 행정청은 공람요지와 장소를 공고하고, 조합원에게 통지해야 합니다.

  ○ 공람기간 내에 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다.

제 3 단계  관리처분계획

1. 분양신청

□ 분양신청의 절차

사업시행고시 → 분양신청 기간 통지 → 일간신문 공고

□ 분양신청에 관한 사항

  ○ 사업시행고시가 있은 날로부터 14일 이내에 조합원들에게 분양신청기간 통지 및 일간신문 공
     고(조합)

  ○ 사업시행고시가 있은 날로부터 30일이상 60일이내에 분양신청(조합원)

  ○ 분양신청은 우편으로도 가능. 이 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로
      고지하여야 합니다.

  ○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자(지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 기타의 권리자)도 분
      양신청 기간 내에 권리신고를 하여야 합니다.

  ○ 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 → 현금청산

  ○ 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우 → 분양대상이 아님을 명확하게 설명

  ○ 분양에서 제외된 경우 → 현금청산대상 또는 청산방법에 따라 처리됨을 고지

  ※ 추가부담

  조합원이 분양신청을 할 경우, 조합원의 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산받을 수 있습니다.

□ 권리의 신고

  ○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자가 그 권리를 신고하고자 할 때에는 신고서에 그 권리를 증명할
      수 있는 등기부 등본, 기타의 서류를 첨부하여 조합에 제출하여야 합니다.

  ○ 권리의 신고를 우편으로 하고자 할 경우, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우
      편으로 하여야 합니다.

2. 관리처분계획의 인가

 시행자인 조합은 분양신청이 경과한 때에는 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장·군수·구청장으로 부터 인가를 받아야 합니다.

□ 관리처분계획 절차도

  인가신청(분양신청 경과후) → 공람 및 의견청취 (30일이상) →인가(시장·군수·구청장) →고시(관보 또는 공보) →통지(시행자)

□ 종전소유면적의 인정기준 (서울시 조례)

  ○ 토지

    - 소유 토지별 지적공부에 의함

    - 수인 공유시 → 부동산 등기부의 지분비율

    - 국·공유지 점유자 → 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 한 지적측량 성과 기준

  ○ 건축물

    - 건축물대장이나 재산세과세대상 또는 측량성과 기준

□ 분양방법 및 기준

  ○ 조합원 분양

    - 분양대상자 1인에게 1주택 분양

    - 평형배정은 분양기준가액에 상응하는 규모로 하고 최소평형가액 미만인 때에는 최소평형 배정

    - 동일평형 동·호수 결정은 공개 추첨

    - 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사 복리시설 소유자인 경우에는 상가 등 복리시설 분양

  ○ 일반분양

    - 공동주택 : 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양

□ 관리처분계획인가 후 조합의 이행사항

  ○ 일반분양 입주자 모집승인 신청

  ○ 일반분양

  ○ 조합원분양

  ○ 조합원 동·호수 추첨

□ 관리처분계획인가를 위한 신청서류

  ○ 관리처분계획서

  ○ 분양설계기준

  ○ 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와
      사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

  ○ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액

  ○ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 권리명세

  ○ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법

  ○ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의
      명세

  ○ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

  ○ 관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본

  ○ 분양신청 및 권리신고서 사본

  ○ 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류

제 4 단계  완료단계

1. 준 공

  시행자는 주택재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수 또는 구청장에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 합니다.

□ 준공검사 절차도

  공사완료보고서 제출(시행자) →준공 및 검사필증 교부 및 공사완료 공고(시장·군수·구청장) →확정측량 및 토지분할 절차(시행자) →분양처분통지 및 고시(시행자) →분양처분공고(시행자 →시장·군수·구청장) → 등기 및 청산절차 이행

□ 공사완료에 따른 조치

  ○ 준공도서, 귀속된 공공시설 및 토지에 대해 그 시설을 관리할 기관별 명세서, 시행자에게 귀속될
      관리기관별 공공시설 및 토지 등의 명세서를 신청합니다.

  ○ 조합은 공사완료 공고 즉시 확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 분양처분을 하여야 합니다.

  ○ 조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고, 그 내용을 고시한 후 이를 시장
      ·군수 또는 구청장에게 보고합니다.

  ○ 분양처분 고시일로부터 15일 이내에 사업완료 사실을 지적을 관리하는 소관청인 시장·군수·구
      청장에게 다음과 같은 서류로 보고해야 합니다.

    - 사업완료신고서

    - 확정된 토지의 지번별 조서 및 종전토지의 지번별 조서

    - 환지처분과 같은 효력이 있는 고시된 환지계획서. 다만, 환지를 수반하지 아니하는 사업인 경
      우에는 사업의 완료를 증명하는 서류

    - 측량성과

    - 기타 부대서류

  ○ 분양처분고시가 있을 때에 시행자인 조합은 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁 또는
      신청하여야 합니다.

    - 분양처분고시가 있는 날로부터 등기의 촉탁 및 신청에 의한 등기가 있을 때까지는 다른 등기를
      하지 못합니다.

    - 등기에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정합니다.

  ※ 분양처분고시가 있은 다음 날이 소유권의 취득시기입니다.

2. 청산 및 조합의 해산

  청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.

□ 평가의 방법

  ○ 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행고시일을 기준으로 감정평가업자 2인
      이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산

  ○ 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되 지가
      공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 감정평가의견을 참작

□ 조합의 해산

  ○ 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대
      의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 합니다.

  ○ 조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있습니다.

  ○ 조합이 해산한 때에 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를
      주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다.

  ○ 청산인은 직무

    - 현존사무의 종결

    - 채권의 추심 및 채무의 변제

    - 잔여재산의 인도 등

  ○ 주택재개발사업을 완료하였거나 폐지한 때에는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 관계서류를
      시장·군수에게 인계하여야 합니다.

  〈서울시의 경우, 인계서류>

    - 청산관계서

    - 총회·대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류

    - 재개발사업과 관련된 계약 및 분양관계서류

    - 회계 및 계약관계 서류

    - 분양처분서

    - 확정측량 관계서류

    - 등기신청 관계서류

    - 감정평가 관계서류

    - 손실보상 및 수용관계 서류

    - 공동구 설치 비용부담 관계서류

    - 보류시설 및 체비시설의 처분과 우선 매수청구권자에 대한 분양관계 서류

3. 기타 사항

□ 시공업체와의 계약

  여러업체가 제출한 사업계획안을 비교검토하여 조합총회를 통해 경쟁입찰방식으로 선정합니다.

□ 이주비의 지급

  ○ 조합은 주택재개발사업의 시행을 위해 주택이 철거되는 자에게는 적당한 시설에 임시수용하거나
     주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야 합니다.

  ○ 임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구외 가옥소유자는 제외)를
      대상으로 합니다.

  ○ 이주비 지급도 임시수용으로 간주합니다.

  ○ 임시수용을 위한 비용은 당해 재개발구역의 사업비에서 충당합니다.

  ※ 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것이 아닙니다.

□ 세입자 대책

  ○ 주택재개발구역 내에 거주하는 세입자 중 구역지정 고시일 3개월 전부터 거주한 자로서, 주민
      등록이 등재된 자에 한하여 주거대책비 또는 임대아파트를 제공합니다.

  ○ 주거대책비는 재정경제부가 매년 발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에
      따라 3개월 분이 지급됩니다.

  ※ 임대아파트 건설 및 입주대상자 등 구체적인 기준은 각 시·도의 조례에서 정하고 있습니다.

재건축에 대하여

□  재건축사업이란 ?

  노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업.

□ 재건축사업의 추진절차

  재건축결의 → 안전진단 → 창립총회 → 조합설립인가 → 사업계획승인 → 이주 → 철거 및 착공 → 분양 → 사용검사 → 입주 → 조합 해산

□ 재건축사업의 추진단계별 적용법규

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