2007-11-26 02:39

http://blog.drapt.com/waneung/1389501196012356482

자료출처 : 나누어요~☆

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주상복합아파트 주택 외 시설과 주택을 동일건축물로 짓는 건축물 중 주택을 의미 오피스텔 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물을 의미

ㆍ 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 다른 주택과 마찬가지로 1가구1주택의 요건을 갖춰야 양도세가 비과세된다. ㆍ 현재 주택을 소유하고 있으면서 추가로 오피스텔을 구입하여 ‘주거용’으로 사용하였다면 1가구 2주택이 되어 오피스텔을 양도하든 1가구 2주택자로 양도세가 50% 중과된다.

관련법률 주택건설촉진법의 적용을 받는 일반아파트와 달리 주상복합과 오피스텔은 건축법 적용을 받는다. 건축법의 ‘특별법’ 개념인 주택건설촉진법은 원활한 주택공급을 위해 건설사에 대한 지원 등을 담고 있고, 주택공급 과정에 대해 좀더 꼼꼼히 규정해 놓았다. 분양보증 및 관리비 주상복합이나 오피스텔은 시행사가 분양방식과 대금납부를 임의로 할 수 있다. 또한 분양보증 대상도 아니기 때문에 시행사가 부도가 나면 안정장치가 없다. 관리비도 난방방식이나 관리형태에 따라 차이가 크다. 세금 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 일반아파트를 분양 받을 때는 부가가치를 내지 않고, 분양금액의 2%를 취득세로, 3.0%를 등록세로 내야 한다. 이에 반해 오피스텔은 분양금액의 10%에 상당하는 부가가치세를 내고, 2.2%의 취득세, 3.6%의 등록세를 낸다. 내부구조 주상복합아파트는 주택으로 구분돼 내부에 욕조를 설치할 수 있고 100%주거용으로 사용된다. 또한 주상복합아파트는 주택임대사업의 대상으로 임차인이 임대차보호법에 의하여 보호를 받을 뿐 아니라 두 채를 갖고 있으면 1가구 2주택의 적용도 받는다. 이에 반해 오피스텔은 내부에 욕조를 설치할 수 없으며 전용면적도 주거용 부분이 50%를 넘을 수 없다. 아파트ㆍ주상복합ㆍ오피스텔 비교 구 분 주상복합아파트 오피스텔 일반아파트 근거법률 건축법 단, 300가구 이상이거나 주거비율 90% 이상은 주택법 건축법 주택법 분양방법 선착순분양 단, 20가구 이상인 경우 공개청약 선착순분양 또는 공개추첨 ※투기과열지구는 공개추첨 공개청약 분양보증 20가구 이상인 경우 보증대상 보증제외 보증대상 분양권전매 (투기과열지구) 소유권 이전 등기시까지 없음 소유권 이전 등기시까지 청약자격 20가구 이상인 경우 청약통장가입자 청약자격제한 없음 청약통장가입자 용도분류 아파트 업무시설 아파트 발코니 설치 있음 없음 있음 욕조 설치가능 설치불가 설치가능 주거용도 70% 50%(전용면적기준) 100% 주택임대사업 가능 불가능 가능 부가가치세 전용면적 25.7평 초과시 부과 평형에 관계없이 부과 전용면적 25.7평 초과시 부과 1가구 2주택 해당됨 사실상 주거용일 경우 해당됨 해당됨 임차인 보호 주택임대차보호법 주거용-주택임대차보호법 업무용-상가임대차보호법 주택임대차보호법

1.주상복합아피트ㆍ오피스텔 선택요령 1)오피스텔 ㆍ 임대수요가 풍부한 역세권이나 대학촌 주변을 선택해야 한다. ㆍ 단층형 오피스텔을 복층형 오피스텔로 허위, 과장광고를 하는 경우가 많기 때문에 복층형오피스텔을 선택할 때는 복층형 허가를 받았는지 반드시 점검해야 한다. ㆍ 분양면적과 전용면적의 차이가 크므로 전용면적을 기준으로 일반아파트와 비교해야 한다. 2)주상복합아파트 ㆍ 업무지구와 가깝고 교통여건이 좋은 지역에서 주상복합아파트를 선택해야 한다. ㆍ 주상복합아파트는 일반적인 아파트에 비해 주거환경이 좋지 않기 때문에 인근에 공원이나 조망권을 확보할 수 있는 지역이 좋다. ㆍ 주상복합아파트는 방향과 층수에 따라 가격 차이가 크다. 따라서 될 수 있으면 좋은 층과 방향을 선택해야 한다. 2.오피스텔 임대사업 투자 포인트 1) 임대수요가 풍부한 곳인지 알아봐야 한다. ㆍ 지하철 역세권은 필수조건이다. 사무실ㆍ대학교 등이 밀집된 지역의 오피스텔을 우선 고려한다. 이러한 지역은 소형평형(18~25평형)의 임대수요가 많다. 2) 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지역에 투자해야 한다. ㆍ 주거형 오피스텔은 인근 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 70~80%이상 되는지 알아보는 것이 중요하다. 전세가비율이 높다는 것은 임대수요가 풍부하다는 증거다. 3) 각종 편익시설이 풍부하고 지은 지 오래되지 않은 곳이 수익성이 있다. ㆍ 오피스텔은 주거와 사무를 겸해 이용하는 경우가 많으므로 쾌적성보다는 편의성에 초점을 맞춰야 한다. 또한 임차인 입장에서는 신축건물은 선호도가 높기 때문에 기존 오피스텔 보다 신규 오피스텔의 수익이 높다. 3.오피스텔 임대수익률 계산하기 ㆍ 주택 임대사업자는 부가가치세가 비과세인 반면 오피스텔 임대사업자 즉, 일반 부동산 임대사업자는 부가가치세를 물게 된다. 오피스텔 분양계약서를 작성한 시점을 기준으로 20일 이내에 관할 구청에 부동산 임대사업자로 등록하면 부가세를 환급 받을 수 있다. 분양가의 7.6% 수준으로 환급 받기 때문에 투자비용을 절약하는 중요한 포인트가 된다. 취득세와 등록세는 잔금을 납부한 후 20일 이내에 납부해야 과태료를 물지 않는다. 취득ㆍ등록세는 분양가의 4.6%로 부가세를 제외한 분양가격을 기준으로 산정한다. 아래에서 제시한 수익률표는 월세에 따라 임대사업의 수익률이 큰 차이가 나는 것을 보여준다. 즉 월세 매물이 잘 소진되고, 수요가 많은 곳인가를 오피스텔 투자자는 꼭 점검해야 한다. 수익률 계산 예 구 분 월세 90만원 월세 100만원 산출근거 분양가총액 20,000 20,000 가정임 대출금액 12,000 12,000 12,000만 원 대출받음 임대보증금 2,000 2,000 2,000만 원 상정 취등록세 920 920 분양가의 4.6% 부가세환급금액 1,520 1,520 분양가액의 7.6% 실투자금액 5,400 5,400 분양가-대출금액-임대보증금-부가세환급금액 취득, 등록세 연간 월세수입 1,080 1,200 월세X12개월 보증금 이자소득 84 84 임대보증금*5%에서 세금제외한 83.5% 연간 대출이자 840 840 대출금리 약 7% 적용 임대소득세 32 44 임대소득금(보증금 월세수입-대출이자)*9% 연간 순수입 291 399 월세수입 보증금이자소득-대출이자-임대소득세 연간 투자수익률 5.38% 7.38% 연간순수입/실투자금액

출처--부뱅

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