부동산노트(39)

2004년 하반기에 들어 본격적으로 하락세를 타기 시작한 부동산 시장상황에 얼마전 발표된 재건축개발이익환수제로 인해 그 동안 가격상승을 주도했던 강남권 재건축에 마지막 일격이 가해졌다. 때문에 그 동안 지속적인 규제에도 불구하고 관심상품이었던 재건축이 이제는 조심해야 할 상품으로 변하였다. 반면, 그동안 복잡한 시행절차와 긴 사업기간으로 인해 비교적 관심 받지 못했던 재개발 사업이 "강북 뉴타운"사업과 더불어 수요자의 관심을 끌고 있다.

서울시에서 의욕적으로 추진하고 있는 뉴타운은 지난 2002년 10월 길음, 왕십리, 은평구에 시범지역이 1차로 지정되면서 시작되었으며, 2003년 11월에 2차로 서울 각지의 12개 지역이 선정된 상태이다.

1차 뉴타운 사업의 경우 지정 초기, 전반적인 부동산시장의 호황과 맞물려 이미 상당부분 시세상승이 있었으나, 단지별로 차이는 있지만 지난해 9월을 기점으로 점차 둔화되는 추세를 보이고 있다. 개발에 대한 기대감이 낮아지고, 가격도 어느 정도 반영되었다고 판단한 매수세가 줄어들었기 때문으로 판단된다.

반면, 2차 뉴타운의 경우 지정된 기간이 얼마되지 않았을 뿐만 아니라 부동산시장의 침체와 맞물려 일부 지역을 제외하고는 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 2차에 새로 지정된 대부분의 뉴타운이 그야말로 "지정"만 된 상황으로 구체적인 개발계획이 없기 때문이다. 또한 웬만한 재개발단지 인근은 모두 뉴타운이나 균형개발촉진지구 등으로 묶어서 개발하고 있어 "뉴타운" 자체에 대한 메리트도 예전에 비해 떨어진다는 지적도 있다.

그럼에도 한남뉴타운, 왕십리 뉴타운 등 조망권, 다른 개발계획, 입지가 탁월한 몇몇 뉴타운의 경우 수요자들의 관심을 받고 있는 것이 사실이다.

한남 뉴타운은 용산민자역사, 미군이전으로 인한 공원화, 한강조망이라는 겹호재가 있는 핵심부이자 용산에서 보기 드물게 미개발 된 지역으로 향후 가치가 더욱 상승할 것으로 보이는 지역이다. 재개발이 어느 정도 빠르며 한강조망권이 확실히 보장되는 한남1구역을 중심으로 시세가 이미 높게 형성된 상황이며, 뉴타운 지정으로 인해 아직 재개발 추진이 거의 안된 지역의 매물도 1구역 매물과 거의 비슷한 시세가 형성된 상황이다. 현재, 10평형대 지분은 평당 2000만원 선, 15~20평형은 1,500~2,000만원 선에서 거래가 되며 대형평형은 호가로 1,200~1,300만원에 나오고 있으나 거래는 잘 이루어 지지 않는다.

왕십리 뉴타운의 경우 도심형으로 개발되는 뉴타운이긴 하지만 쌈지공원과 청계천, 뚝섬숲의 호재를 고루 받게되므로 주거환경으로도 쾌적성이 어느 정도 보장된다 하겠다. 성동구라는 지역적 이점으로 인해 강남북으로 교통이 편리하다는 점이 가장 강점이다. 현재 10평이하의 적은 지분은 1,300~1,400만원 정도, 중간평형은 1,000~1,100, 대형평형은 900만원 선에서 거래가 되고 있다. 왕십리 뉴타운은 지역에 비해 조합원 수가 적은 편으로 10평이하의 지분으로도 30평대를 분양 받을 수 있다는 점이 장점이다.

뉴타운은 기본적으로 재개발지역을 묶어서 주변도로, 공원 등 편의시설을 함께 구축하는 개념이므로 기본적으로 재개발에 대한 투자개념으로 접근해야 한다. 그럼, 뉴타운 투자를 하기 위한 주의점을 알아보자.

◈ 뉴타운 투자시 유의사항 ◈

1. 같은 뉴타운 지역내에서는 개발속도가 빠른 재개발지역이 유리하다.

뉴타운으로 지정 될 경우 재개발추진이 느린 지역의 시세도 주변시세와 함께 오르기 때문

에, 사업속도에 관계없이 시세가 평준화되는 경향을 보이고 있다. 때문에 이미 어느정도 추진이 된 지역과 그렇지 못한 재개발지역이 함께 묶여있을 경우 추진이 빠른 재개발구역의 개발이 먼저 이루어지게 되므로 투자성이 더 높다 하겠다.

2. 역세권, 건설사 브랜드 등 기본적인 사항을 살펴볼 것

일반적으로 아파트를 선택할 때에는 교통환경, 교육환경, 건설사브랜드, 조망권 등이 잘 갖춰져 있는 구역인지 잘 살펴봐야 한다. 뉴타운의 경우 재개발사업에 비해 교통, 교육 등 기반시설계획이 잘 되어 있기 때문에 각 뉴타운의 위치나 중점개발주제에 따라 알맞은 지역을 선택하면 된다.

3. 개발지역에 비해 주민수가 적은 지역이 유리하다.

유망한 사업장의 경우 사업이 확정되기 전 이른바 "지분쪼개기"가 많이 이루어지고 있다. 지분쪼개기는 기존의 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경하는 형식으로 이루어지고 있는데, 현재는 도정법 조례개정으로 인해 재개발 사업이 확정될 경우 지분쪼개기는 금지되어 있다. 지분쪼개기로 분양하는 주택수에 비해 조합원 지분이 많을 경우 건설사의 수익성 악화가 초래되고 이로 인해 미니지분조합원들은 입주권을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다.

4. 비례율(개발이익률)이 높은 지역이 유리하다.

재개발 사업의 수익률은 "비례율"이라는 지표를 사용한다.

** 비례율= {(총분양수입-총사업비용)/구역 내 토지의 감정평가금액}*100

**조합원의 권리가액= 지분의 감정평가액 * 비례율

수익률을 좌우하는 것이 조합원개인의 지분의 감정평가액과 비례율이다. 지분의 감정평가액은 각 매물별로 상이할 수 있으나, 비례율은 해당사업장에서 동일하게 적용되므로 비례율이 높은 사업장의 평균적인 수익률이 높게 된다.

사업추진속도가 빠른 곳, 조합원이 적어 일반분양분이 많은 곳, 건축비가 상대적으로 싼 곳, 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원, 세입자의 수가 적은 곳이 일반적으로 비례율이 높게 나오는 지역이며, 따라서 사업성이 높은 곳이다.

5. 2주택자 및 1개의 지분을 수인이 공유한 경우 1개의 입주권만 나온다.

하나의 토지, 건축물에 여러명의 공유자가 있다 하더라도 1개의 입주권만 지급된다. 또한 재개발 사업장 내 2주택자에게도 1개의 입주권만 지급된다. 투자자의 경우 먼저 구입하려는 지분이 공유지분이 아닌지 확인해야 한다.

재개발사업은 재건축과 달리 조합원 지분 양도가 허용되고 있고, 이후 입주시 로얄층, 동을 배분 받을 수 있는 등 여러가지 장점이 있다. 한편 뉴타운 개발계획은 기존의 주택재개발계획에 비해 교육, 도로, 정비시설 등 계획적인 인프라 구축과 테마가 있는 개발이 함께 연계되어 있기 때문에 개발 후 더 나은 주거환경을 보장하는 상품이다.

그러나, 재개발 사업의 특성상 복잡한 법률 규정 등을 숙지하지 못하고 섣불리 투자할 경우 자칫 손해를 입을 수 있다. 철저한 수익성 분석이 따라야 할 것이며, 사업기간이 장기적인 만큼 무리한 대출을 통한 투자는 피해야 할 것이다.

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